När (och när inte) för att refinansiera ditt inteckning

Att återfinansiera en inteckning innebär att betala av ett befintligt lån och ersätta det med ett nytt. Det finns många skäl till varför husägare refinansierar: att få en lägre ränta; att förkorta lånets löptid; att konvertera från en inteckning med justerbar ränta (ARM) till en fast ränta, eller vice versa; att utnyttja egenkapitalet för att finansiera ett stort köp eller för att konsolidera skuld.

Eftersom refinansiering kan kosta mellan 3% och 6% av lånets huvudstol och - som med en originallån - kräver en utvärdering, titelsökning och ansökningsavgifter, är det viktigt för en husägare att avgöra om refinansiering är ett klokt ekonomiskt beslut.

Refinansiering för att säkerställa en lägre ränta

En av de bästa anledningarna till att refinansiera är att sänka räntan på ditt befintliga lån. Historiskt sett är tumregeln att refinansiering är en bra idé om du kan sänka din ränta med minst 2%. Många långivare säger emellertid att 1% besparing är tillräckligt för ett incitament att refinansiera.

Key Takeaways

• En lägre ränta på din inteckning är en av de bästa anledningarna till att refinansiera.
• När räntorna sjunker bör du överväga att återfinansiera för att förkorta din inteckning och betala betydligt mindre i räntebetalningar.
• Att byta till en fast ränta eller till en justerbar ränta kan vara meningsfullt beroende på räntorna och hur länge du planerar att vara kvar i ditt nuvarande hem.
• Att knacka på eget kapital eller konsolidera skuld kan vara goda skäl att återfinansiera - eller om det görs kan det ibland förvärra skuldfällan.

Att sänka din ränta hjälper dig inte bara att spara pengar, utan det ökar också den ränta som du bygger eget kapital i ditt hem och det kan minska storleken på din månatliga betalning. Till exempel har en 30-årig fast räntelån med en ränta på 9% på ett hem på 100 000 dollar en huvud- och räntebetalning på $ 804, 62. Samma lån på 4, 5% reducerar din betalning till 506, 69 $.

Refinansiering för att förkorta lånets löptid

När räntorna sjunker har husägare ofta möjlighet att refinansiera ett befintligt lån för ett annat lån som utan betydande förändring i månadsbetalningen har en betydligt kortare löptid. För en 30-årig fast räntelån på ett hem på $ 100 000 kan refinansiering från 9% till 5, 5% minska löptiden på halva till 15 år med bara en liten förändring av den månatliga betalningen från $ 804, 62 till $ 817, 08.

Refinansiering för att konvertera till en justerbar ränta eller fast ränta

Medan ARM ofta börjar erbjuda lägre räntor än fastighetslån, kan periodiska justeringar resultera i räntehöjningar som är högre än räntan som är tillgänglig genom en fast ränta. När detta inträffar leder konvertering till en fast ränta till en lägre ränta och eliminerar oro över framtida räntehöjningar.

Omvänt kan konvertering från ett fast räntelån till en ARM vara en sund finansiell strategi om räntorna faller. Om räntorna fortsätter att sjunka resulterar de periodiska räntejusteringarna på en ARM i minskade räntor och mindre månatliga hypoteksbetalningar vilket eliminerar behovet av att refinansiera varje gång räntorna sjunker. När hypoteksräntorna stiger skulle det å andra sidan vara en oklok strategi.

Att konvertera till en ARM, som ofta har en lägre månadsbetalning än en fast tidslån, kan vara en bra idé för husägare som inte planerar att stanna i sitt hem mer än några år. Om räntorna sjunker kan dessa husägare sänka sina låns ränta och månatliga betalningar, men de kommer inte att behöva oroa sig för framtida högre räntor eftersom de inte kommer att bo i hemmet tillräckligt länge.

Refinansiering för att knacka på eget kapital eller konsolidera skuld

Medan de tidigare nämnda orsakerna till refinansiering alla är ekonomiskt sunda, kan refinansiering av hypotekslån vara en halt sluttning till oändlig skuld.

Hemägare har ofta tillgång till kapitalet i sina hem för att täcka stora utgifter, till exempel kostnaderna för heminredning eller ett barns högskoleutbildning. Dessa husägare kan motivera refinansieringen genom att ombyggnad tillför hemmet ett värde eller att räntan på hypotekslånet är mindre än räntan på pengar som lånats från en annan källa.

En annan motivering är att räntorna på inteckningar är avdragsgilla i skatt. Även om dessa argument kan vara sanna, är sällan ett smart ekonomiskt beslut att öka antalet år som du är skyldig på din inteckning inte heller spendera en dollar på ränta för att få ett skatteavdrag på 30 cent. Observera också att eftersom skattelättnads- och jobblagen trädde i kraft har storleken på lånet du kan dra av ränta minskat från 1 miljon till 750 000 dollar om du köpte ditt hus efter den 15 december 2017.

Många husägare refinansierar för att konsolidera sin skuld. Till verkligt värde är det en bra idé att byta ut högränteskuld med en lågräntelån. Tyvärr innebär refinansiering inte automatisk ekonomisk försiktighet. Ta detta steg endast om du är övertygad om att du kan motstå frestelsen att spendera när refinansieringen befriar dig från skuld.

Det tar år att återta de 3% till 6% av kapitalet som refinansierar kostnaderna, så gör det inte om du planerar att stanna i ditt nuvarande hem i mer än några år.

Var medveten om att en stor andel människor som en gång genererade högränteskuld på kreditkort, bilar och andra inköp helt enkelt kommer att göra det igen efter att hypotekfinansieringen ger dem tillgängliga krediter för att göra det. Detta skapar en omedelbar fyrdubbel förlust bestående av bortkastade avgifter på refinansieringen, förlorat eget kapital i huset, ytterligare år med ökade räntebetalningar på den nya inteckningen och avkastning på högränteskuld när kreditkorten har maxats ut igen - det möjliga resultatet är en oändlig evighet av skuldcykeln och eventuell konkurs.

Poängen

Återfinansiering kan vara ett bra ekonomiskt drag om det minskar din inteckning, förkortar lånets löptid eller hjälper dig att bygga upp kapital snabbare. När den används noggrant kan det också vara ett värdefullt verktyg för att få skulder under kontroll. Innan du refinansierar, ta en noggrann titt på din ekonomiska situation och fråga dig själv: Hur länge planerar jag att fortsätta bo i huset? Hur mycket pengar sparar jag genom att återfinansiera?

Lagen om skattesänkningar och jobb har ändrat storleken på lånet från vilket du kan dra av ränta: det har sjunkit från 1 miljon till 750 000 dollar om du köpte ditt hus efter den 15 december 2017.

Tänk också på att refinansiering kostar 3% till 6% av lånets huvudstol. Det tar år att återta den kostnaden med besparingar som genereras av en lägre ränta eller på kortare sikt. Så om du inte planerar att stanna i hemmet i mer än några år kan kostnaderna för refinansiering avskaffa något av de potentiella besparingarna. Det lönar sig också att komma ihåg att en kunnig husägare alltid letar efter sätt att minska skulden, bygga kapital, spara pengar och eliminera deras inteckning. Att ta ut kontanter ur ditt eget kapital när du refinansierar hjälper inte att uppnå något av dessa mål.