Kommer dina hemrenoveringar att betala sig?

Ombyggnad av vissa områden i ett enfamiljshus är ett utmärkt sätt för husägare att lägga till ökad funktionalitet och skönhet till en fastighet på någon annans bekostnad. Genom att välja rätt projekt för att förbättra ditt bostadsområde kan en betydande del av kostnaden överföras till framtida ägare i form av ökade fastighetsvärden.

Key Takeaways

• Ombyggnad kan öka avkastningen på ett hus (ROI). Trädäck, fönsterbyte och uppgraderingar av kök och badrum tenderar att generera de högsta avkastningen.
• För kostnadsåtervinning måste ombyggnadsprojekt i allmänhet fixa en konstruktion eller strukturell brist för att få tillbaka byggkostnaderna.
• Kostnaderna för att renovera hyresfastigheter kan återvinnas under en försäljning, men också med ökade hyrespriser som uppdateras av uppdaterade bostäder.
• Hemlån är ett sätt att finansiera renoveringsprojekt, vilket möjliggör endast räntebetalningar tills fastigheten säljs och kostnaderna återbetalas.
• Ett av de största misstagen med att renovera är att förbättra ett hem långt över genomsnittet för angränsande hus. Hempriserna tenderar att återspegla den lokala hemköparens smak och det belopp de är villiga att betala.

Vad du bör tänka på innan du renoverar

Avkastningen på investeringar (ROI) för varje givet renoveringsprojekt är en funktion av lokala marknadsegenskaper, villkoren för bostadsfastighetsmarknaden när fastigheten säljs och kvaliteten på det utförda arbetet. Historiskt och i genomsnitt har vissa projekt, som tillägg av ett trädäck, uppgraderingar av kök och badrum och fönsterbyte, visat den största ROI oavsett fastighetens läge eller läget på marknaden för bostadsfastigheter.

Större renoveringar är inte alltid bättre, eftersom mer pengar inte alltid säkerställer större värdeskapande.

Men om ombyggnadsprojektet är utformat för att fixa en strukturell fråga eller konstruktionsfel, är det osannolikt att en husägare kommer att tjäna tillbaka mer än byggkostnaderna. Om kostnadsåtervinning är ett lika viktigt övervägande som ökad njutning från att förbättra fastigheten, bör hushållare beakta smaken hos blivande köpare när de beslutar vilka projekt de ska bedriva.

För investerare som ombyggar hyresfastigheter kan kostnaderna för att förbättra den inte bara återvinnas vid försäljningstid utan också genom de ökade hyresnivåer som uppdateras av uppdaterade bostäder.

Ändå måste husägare vara försiktiga med vilka projekt de väljer att genomföra, eftersom de potentiella värdevinsterna bara kan realiseras i den utsträckning det finns köpare som är villiga att betala för renoveringen.

Tänk på din plats

När man överväger någon typ av projekt är det viktigt att se till att de förbättringar som gjorts är lämpliga för den specifika typen av bostad och lokal fastighetsområde. Ett misstag som hemägare ofta gör är att förbättra sina hem långt över genomsnittet för angränsande hus. Köpare lockas till vissa stadsdelar på grund av tjänsterna i närheten, och på grund av att hus i det området säljer inom köparens prisklass. Även om ett hus som har förbättrats långt över andra i närheten fortfarande kan få samma nivå av intresse jämfört med andra som marknadsförs, är det osannolikt att det kommer att ha en premie som ligger över genomsnittet helt enkelt på grund av de extra förbättringarna.

Fastighetsmäklare kommer att veta när procentsatsökningar är högre för de genomsnittliga eller under genomsnittliga priserna i ett visst område och lägre för hus som är prissatta högst upp på sina respektive marknader. Det är under dessa perioder med ökad ekonomisk aktivitet och ökad efterfrågan på fastigheter som förbättringar kommer att ha störst inverkan på ett bostads marknadsvärde.

Tid kommer också att påverka en förbättrings förmåga att öka fastighetsvärdena. Att göra strukturella eller designförbättringar, till exempel byggnadstillägg eller färdigbehandla råutrymme, kommer att ge mervärde under en längre tidsram än, till exempel, uppdateringar av kök och badrum eller tekniska förbättringar, till exempel nya luftkonditioneringssystem, eftersom de senare tenderar att bli föråldrade över tid.

Geografisk plats kommer också att ha stor inverkan på den snabbaste eller största återbetalningen från projekt. Till exempel gör underhållstiden och kostnaden för simbassänger i marken det svårt att få tillbaka installationskostnaderna och i vissa fall minskar det totala värdet på ett hem. Detta kan dock inte vara fallet i de södra regionerna i USA, där långa perioder med extremt varmt väder gör pooler till ett värdefullt tillskott för vissa husägare.

Hur regeringen kan hjälpa

På grund av att räntor på inteckning är avdragsgilla från inkomstskatter, kan farbror Sam hjälpa till att subventionera bostadsförbättringar, vilket gör byggnadskostnaderna ännu mindre belastande för fastighetsägare.

För de mindre riskvilliga kan fastighetsägare som har samlat tillräckligt med eget kapital i sina hem använda finansiella instrument, till exempel en utbetalningsfinansiering eller ett eget kapitallån, för att finansiera sina byggprojekt. Med hjälp av dessa metoder skulle de enda kontanter som krävs för att genomföra de planerade projekten vara räntebetalningarna för att upprätthålla lånen, som i de flesta fall är avdragsgilla. Huvuddelen kan återbetalas när fastigheten slutligen säljs.

Projektets avkastning på investeringar

Den ultimata anledningen till att ta på sig ett hemrenoveringsprojekt som ägare är en njutning som man får från att bo i ett uppdaterat hem. För de som hoppas kunna dra nytta av en ombyggnad finns det flera källor som erbjuder insikt i förväntad återbetalning av specifika projekt. Till exempel publicerar magasinet REALTOR® en årlig rapport "Kostnad mot värde" som jämför kostnaden för vanliga ombyggnadsprojekt och visar återbetalningen som husägare kan förvänta sig. Dessa återbetalningar baseras på grundläggande grundläggande fastighetsmarknader vid tidpunkten, liksom de genomsnittliga byggkostnaderna.

Tabell 1 innehåller nationella genomsnittliga uppskattningar, men husägare kan hitta mer specifik information på Remodeling Online och erbjuder samma uppskattningar för olika geografiska områden i USA. Dessa genomsnittliga återbetalningsområden för de vanligaste ombyggnadsprojekten ger potentiella säljare en bred indikation på vilka projekt som har största sannolikheten för att returnera en stor del av projektkostnaden vid försäljning. Skillnader i genomsnittlig återhämtning förklaras av omfattningen och kvaliteten på det utförda arbetet, med mindre, mindre användbara projekt i den nedre delen av sortimentet.

Källa: Ombyggnad online

Förbättringar som ombyggnad av kontor och sovrum hade de största återhämtningsområdena, från 50-70%. Den stora spridningen beror på skillnader i storleken på renoveringarna och vikten av rummet för den övergripande designen av hemmet, såsom gäst sovrum kontra master svit. (För relaterad läsning, se "6 saker som du tror lägger värde till ditt hem - men inte")

Poängen

När man överväger något ombyggnadsprojekt bör husägare beakta det värde de kommer att få från projektet framför eventuella kostnadsbesparingar som kan finnas tillgängliga vid en försäljning. Men när man överväger två lika användbara förändringar, bör husägare undersöka lokala fastighetsguider för att avgöra vilka projekt som mest troligt kommer att betala för sig själva. Kom ihåg att större inte alltid är bättre och att spendera mer inte alltid säkerställer en större grad av värdeskapande. Bostadspriserna kommer alltid att återspegla smaken hos köpare av lokala fastigheter och de belopp som köparna är villiga att betala i ett visst område eller underavdelning.