13 steg för stängning av fastigheter

Att stänga en fastighetsaffär kan vara en lång och stressande övning som involverar många steg och procedurformaliteter. Stängning sker när du undertecknar papper som gör huset till ditt. Men innan den ödesdigra dagen kommer, måste en lång lista med saker hända. Den här artikeln innehåller viktiga riktlinjer för en fastighetsköpare som måste följas under stängningsprocessen från det ögonblick då ditt erbjudande accepteras till det ögonblick du får nycklarna till ditt nya hem.

12 steg för att avsluta en fastighetsaffär

1. Öppna Escrow-konto

Escrow är ett konto som innehas av en tredje part för de två huvudsakliga parterna som är involverade i en transaktion. Eftersom bostadsförsäljning innebär flera steg som tar tid som kan sträcka sig över veckor, är det bästa sättet att mildra risken för att antingen säljaren eller köparen blir lurad att få en neutral tredje part att hålla alla pengar och dokument relaterade till transaktionen fram till allt har ordnats. När alla procedurella formaliteter är över flyttas pengarna och dokumenten från depositionen på spärrkontot till säljaren och köparen, vilket garanterar en säker transaktion.

2. Titelsökning och försäkring

En titelsökning och titelförsäkring ger ro i sinnet och en rättslig skydd så att när du köper en fastighet, ingen annan kan försöka göra anspråk på den som sin senare, vare sig det är en slagen släkting som lämnades ut ur en testamente eller en skatteuppbörd byrå som inte betalade sina avgifter. En titelsökning är en undersökning av offentliga register för att fastställa och bekräfta en fastighets lagligt ägande, och ta reda på vilka fordringar, om några, finns på fastigheten. Om det finns några fordringar kan dessa behöva lösas innan köparen får fastigheten. Titelförsäkring är en skadeförsäkring som skyddar innehavaren från ekonomisk förlust som uppstår vid brister i en äganderätt till en fastighet och skyddar både fastighetsägare och långivare mot förlust eller skada som uppstår från pensionsrättigheter, hinder eller fel i titeln eller faktiskt ägande av en fastighet .

3. Anställa en advokat

Det är frivilligt att få rättshjälp, men det är alltid bättre att få en professionell juridisk åsikt om dina slutdokument. Den komplexa jargongen som ofta nämns i fastighetsdokumenten är svår att förstå även för de välutbildade individerna. För en lämplig avgift kan yttrande från en erfaren fastighetsadvokat erbjuda flera fördelar, inklusive antydningar om eventuella problem i pappersarbetet. I vissa stater kan en advokats deltagande så småningom krävas enligt lag för att hantera stängningen.

4. Förhandsgodkännande av inteckning

Det är inte nödvändigt att få en förhandsgodkännande för en inteckning för att avsluta en affär, men det kan hjälpa dig att stänga affären snabbare. Genom att förhandsgodkännas kan det i sin tur ge dig mer förhandlingsstyrka när du förhandlar eftersom det signalerar till säljaren att du har stark ekonomisk stöd. Genom att förhandsgodkännas för en inteckning kan du också veta vilken gräns du kan gå för att köpa en fastighet. Det hjälper till att spara tid och ansträngning när du söker efter de egenskaper som passar in i din budget.

5. Lås din ränta

Räntesatser, inklusive de som erbjuds på inteckning, kan vara flyktiga och kan ändras. En höjning av räntan på 0, 25 procent kan öka ditt återbetalningsbelopp, återbetalningsperiod eller båda. Det är tillrådligt att låsa räntan för lånet i förväg istället för att vara prisgiven för marknadssvingningarna, vilket kan vara en stor risk om räntorna stiger innan du slutför ditt fastighetsköp.

Förhandsgodkänd inteckning erbjuder möjligheten att erbjuda dig ett räntelås, vilket innebär att du kan säkra en gynnsam ränta för lånet. Även om avgiftsbelagda skattesatser är föremål för flera faktorer, såsom sökandens kreditpoäng, geografiska region, egendom och den typ av lån som ansökt, kan försök att låsa in till gynnsamma priser vara fördelaktiga.

6. Förhandla om rättegångskostnader

Allt från ett spärrkonto till fastighetsadvokat kostar alla inblandade tjänster och enheter pengar och kan snöboll till ett stort belopp. Många sådana tjänster drar nytta av konsumenternas okunnighet genom att ta ut höga avgifter. Skräpavgifter, en serie av avgifter som en långivare tar ut vid en stängning av en inteckning och som ofta är oväntad av låntagaren och inte tydligt förklaras av långivaren, är en stor kostnad.

Skräpavgifter inkluderar artiklar som administrationsavgifter, avgifter för ansökningsgranskning, avgiftsgranskning, tilläggsavgifter, bearbetningsavgifter och avvecklingsavgifter. Även avgifter för legitima stängningstjänster kan höjas. Om du är villig att tala upp och stå på marken kan du vanligtvis få skräpavgifter och andra avgifter elimineras eller åtminstone sänkas.

7. Slutför heminspektionen

En heminspektion, en fysisk undersökning av en fastighetsfastighets skick, är ett nödvändigt steg för att inte bara veta om några problem med fastigheten utan också få en titt på omgivningen. Om du hittar ett allvarligt problem med hemmet under inspektionen har du en möjlighet att gå ut ur affären eller be säljaren att fixa det eller betala för att du ska fixa det (så länge ditt köpbjudande inkluderade ett hem -inspektion beredskap).

8. Slutför skadedjurskontrollen

En skadedjurskontroll är separat från heminspektionen och involverar en specialist som ser till att ditt hem inte har några träförstörande insekter, som termiter eller snickermyror. Skadeproblemet kan vara förödande för fastigheter som främst består av trämaterial, och många bolåneföretag kräver att även mindre skadedjursproblem åtgärdas innan du kan avsluta affären.

Till och med en liten angrepp kan spridas och bli mycket förstörande och dyr att fixa. Träförstörande skadedjur kan elimineras, men du vill se till att problemet kan lösas för en kostnad som du finner rimlig (eller för en kostnad som säljaren är villig och kan betala) innan du slutför köpet av hemmet. Bekämpning av skadedjur krävs enligt lag i vissa stater och är valfritt i andra.

9. Förhandla om erbjudandet

Även när ditt köpbjudande redan har accepterats, om inspektioner visar några problem, kanske du vill omförhandla husets köppris för att återspegla kostnaden för eventuella reparationer du behöver göra. Du kan också hålla köpeskillingen densamma men försöka få säljaren att betala för reparationer. Även om du kanske inte har mycket utrymme att kräva reparationer eller en prisminskning om du köper fastigheten "som den är", är det ingen skada att fråga. Du kan också fortfarande backa utan straff om ett stort problem upptäcks att säljaren inte kan eller inte fixar det.

10. Ta bort händelser

Om din fastighetsmäklare hjälpte dig att ta fram ett bra köpbjudande, borde det vara beroende av flera saker som inkluderar:

• Få finansiering till en ränta som inte överskrider en viss procent som du har råd
• Heminspektionen avslöjar inga större problem med hemmet
• Säljaren avslöjar alla kända problem med hemmet
• Skadekontrollen avslöjar inga större angrepp eller skador på hemmet
• Säljaren slutför eventuella avtalade reparationer

Som en del av det aktiva godkännandet måste sådana händelser tas bort skriftligen vid vissa datum som också borde ha angetts i ditt köpbjudande. Men i vissa köpeavtal godkänns händelser passivt (även känt som konstruktivt godkännande), om du inte protesterar mot dem enligt deras angivna tidsfrister. Därför blir det viktigt för köpare att förstå godkännandeprocessen och följa genom att vidta nödvändiga åtgärder vid de nämnda datumen.

11. Krav på tidsinställd finansiering

Du deponerade troligen allvarliga pengar när du tecknade köpeavtalet, vilket är en insättning som görs till en säljare som indikerar köparens god tro, allvar och äkta intresse för fastighetstransaktionen. Om köparen ryggar ut går de allvarliga pengarna till säljaren som kompensation. Om säljaren backar tillbaka, returneras pengarna till köparen.

För att slutföra ditt köp måste du sätta in ytterligare medel i spärren. Eftersom den ursprungliga allvarliga insättningen vanligtvis tillämpas på utbetalningen, är det viktigt att ordna de olika betalningarna som krävs vid olika tidpunkter, innan affären avslutas. Underlåtenhet att erbjuda de erforderliga pengarna i tid kan leda till att risken för att affären avbryts, allvarliga pengar går till säljaren och att du fortfarande debiteras för de olika tjänsterna du har utnyttjat.

12. Sista genomgång

Ett av de sista stegen innan du signerar dina slutpapper bör vara att gå igenom fastigheten en sista gång. Du vill se till att ingen skada har inträffat sedan din senaste heminspektion, nödvändiga korrigeringar har tillämpats av säljaren, inga nya problem hittats och inget har tagits bort som ingår i köpet.

13. Förstå tidningarna

Pappersarbete utgör de mest kritiska stegen för att stänga en fastighetsaffär. Trots att det finns en bunt papper fylld med komplexa juridiska termer och jargong rekommenderas det starkt att du läser det själv. Om du inte förstår vissa villkor eller delar, kan man leta upp dem för förklaring på Internet eller kontakta en fastighetsadvokat. Din agent kommer också att vara till hjälp för att förstå detta komplexa juridiska språk.

Även om du känner dig pressad av de människor som väntar på att du ska skriva under dina papper - som notarius eller hypotekslånare - läser du varje sida noggrant eftersom fintrycket kommer att ha stor inverkan på din ekonomi och ditt liv under många år framöver. Se särskilt till att räntan är korrekt och att alla andra avtalade villkor, som ingen förskottsbetalning, nämns tydligt. Mer generellt kan du jämföra dina stängningskostnader med den uppskattning av god tro som du fick i början av processen och kasta en passning om eventuella avgifter som kan dyka upp.

Poängen

På grund av de höga kostnaderna förblir fastighetsköp ofta en gång i livet för många individer. Det kan tyckas som att stängningsprocessen är mycket komplicerat arbete, det är värt tiden och ansträngningen att få saker rätt istället för att skynda sig och underteckna en affär som du inte förstår.

Var försiktig med trycket som skapas för att snabbt stänga affären av de inblandade agenterna och enheterna som är där för att hjälpa dig för att få dem att klippa, men kanske inte är riktigt ansvariga för de problem du kan möta på lång sikt från en dålig affär.