5 misstag som kan göra att huset blir en flopp

Det ser så lätt ut! Köp ett hus, gör några kosmetiska korrigeringar, sätt tillbaka det på marknaden och få en enorm vinst. Vid varje given tidpunkt finns det ett halvtiotus show på TV där snygga, välklädda investerare får processen att se snabbt, roligt och lönsamt ut. Och massor av bostäder blir vända. ATTOM Data Solutions rapporterar att mer än 200 000 i USA köptes och återförsäljs med samma tolvmånadersperiod 2017. Det är knappt 6% av alla enfamiljshus och bostadsrätter som såldes hela året. Ändå handlar vägen till fastighetsrikedom inte allt om trottoarkant och "sålda" skyltar. Alltför många fastighetsmaguler skulle kunna bortse från grunderna och slutar misslyckas. I den här artikeln ska vi titta på de fem största misstag som flipporna gör - och hur man undviker dem.

Det första bästa rådet är att begränsa din ekonomiska risk och maximera din avkastningspotential. Enkelt uttryckt, betal inte för mycket för ett hem (genom att veta vad det är värt) och se till att du också vet hur mycket nödvändiga reparationer eller uppgraderingar kommer att kosta innan du köper. Med den informationen kan du sedan räkna ut ett idealiskt köppris.

70% -regeln anger att en investerare ska betala högst 70% av ARV (efter-reparationsvärde) för en fastighet minus de nödvändiga reparationerna. ARV är vad ett hem är värt när det har reparerats.

Här är ett exempel: Om ett hems ARV är $ 150 000 och det behöver $ 25 000 för reparationer, betyder 70% -regeln att en investerare inte ska betala mer än $ 80 000 för hemmet. $ 150 000 x 0, 70 = $ 105 000 - $ 25 000 = $ 80 000.

Topp 5 måste-hus för att vända hus

Det grundläggande

Vändning (även kallad grossistfastighetsinvestering) är en typ av fastighetsinvesteringsstrategi där en investerare köper en fastighet som inte ska användas, men med avsikt att sälja den för vinst.

Den vinsten härrör vanligtvis från prisuppskattning till följd av en het fastighetsmarknad där priserna stiger snabbt eller från kapitalförbättringar som gjorts till fastigheten - eller båda. Till exempel kan en investerare köpa en fixer-övre i en "het" stadsdel, väsentligt renovera den och sedan erbjuda den till ett pris som återspeglar dess nya modernaste utseende och bekvämligheter.

Investerare som vänder fastigheter koncentrerar sig på köp och efterföljande återförsäljning av en fastighet, eller en grupp av fastigheter. Många investerare försöker generera ett stadigt flöde av inkomst genom att delta i täta flips.

Så hur vänder du en byggnad eller ett hus? Enkelt uttryckt vill du köpa lågt och sälja högt (precis som många andra investeringar). Men snarare än att anta en köp-och-håll-strategi slutför du transaktionen så snabbt som möjligt för att begränsa den tid som ditt kapital är i riskzonen. I allmänhet bör ditt fokus vara på hastighet i motsats till maximal vinst. Det beror på att varje dag som går kostar dig mer pengar (inteckning, verktyg, fastighetsskatter, försäkring etc.).

Så det är den allmänna planen. Här är fallgroparna.

1. Inte tillräckligt med pengar

Dabbla i fastigheter är ett dyrt förslag. Den första kostnaden är anskaffningskostnaden för fastigheter. Medan låga / inga pengar ner finansierar fordringar finns i överflöd, är det lättare att säga dessa erbjudanden från en legitim säljare än gjort. Om du finansierar förvärvet betyder det också att du betalar ränta. Även om räntorna på lånade pengar fortfarande är avdragsgilla även efter passagen av lagen om skattelättnader och jobb är det inte ett 100% avdrag. Varje dollar som spenderas på ränta lägger till det belopp du behöver för att tjäna på försäljningen bara för att jämna ut. Och om du använder en hypoteks- eller bostadsränta (HELOC) för att finansiera ditt flip-house-köp är bara räntan avdragsgill. Huvuddelen, skatter och försäkringsdelar för din betalning är inte avdragsgilla.

Undersök dina finansieringsalternativ i stor utsträckning för att avgöra vilken hypotekstyp som bäst passar dina behov och hitta en långivare som erbjuder låga räntor. Ett enkelt sätt att undersöka finansieringskostnaderna är att använda en inteckningskalkylator. Med detta verktyg kan du också jämföra de räntesatser som erbjuds av olika långivare. Att betala kontant för fastigheten eliminerar naturligtvis räntekostnaderna, men även då finns det fastighetskostnader och möjlighetskostnader för att binda dina kontanter.

Eftersom räntorna har stigit långt ifrån sina lägen efter bostadskrisen, är vinsten tuffare än tidigare. I själva verket var det första halvåret 2018 långsammare aktivitet långsamt till nära en fyraårs låg och vinstmarginalerna krymper till den lägsta genomsnittliga bruttoavkastningen sedan slutet av 2014, enligt ATTOM Data. Det betyder inte att det inte finns pengar att tjäna (ROI var strax norr om 44%), men det betyder att omsorg krävs. Den genomsnittliga bruttovinsten på en flip är $ 65 520, men det är brutto.

Renoveringskostnader måste också tas med i. Om du planerar att fixa huset och sälja det för en vinst, måste försäljningspriset överstiga den sammanlagda anskaffningskostnaden, kostnaden för att hålla fastigheten och kostnaderna för renoveringar. Ett kök på 25 000 dollar, ett badrum på 10 000 dollar, 5 000 dollar i fastighetsskatter, verktyg och andra transportkostnader minskar antalet med cirka två tredjedelar. Kasta i ett oväntat strukturellt problem med fastigheten och en bruttovinst kan bli en nettoförlust. Även om du lyckas övervinna dessa hinder, glöm inte kapitalvinstskatter, som kommer att skära bort till din vinst.

2. Inte nog tid

Att renovera och vända hus är ett tidskrävande affärsföretag. Det kan ta månader att hitta och köpa rätt fastighet. När du äger huset måste du investera tid för att fixa det. Om du har ett dagjobb kan tid som spenderas på rivning och konstruktion översätta till massor av förlorade kvällar och helger. Om du betalar någon annan för att göra jobbet, kommer du fortfarande att spendera mer tid som du förväntar dig att övervaka aktiviteten och kostnaderna för att betala andra kommer att minska din vinst.

När arbetet är klart måste du schemalägga inspektioner för att se till att fastigheten uppfyller gällande byggkoder innan du kan sälja den. Om det inte gör det, måste du spendera mer tid och pengar för att uppnå det i nivå. Därefter måste du investera tid för att sälja fastigheten. Om du själv visar det till blivande köpare kommer du att spendera god tid på att pendla till och från fastigheten och i möten.

Är det värt det? För många människor kan det vara mer meningsfullt att hålla sig till ett dagjobb, där de kan tjäna samma typ av pengar på några veckor eller månader via ett stadigt lönecheck - utan risk och ett mycket konsekvent tidsengagemang.

3. Inte tillräckligt med färdigheter

Professionella byggare och skickliga yrkesverksamma, som snickare och rörmokare, vänder ofta hus som en sidelinje till sina vanliga jobb. De har kunskap, färdigheter och erfarenhet för att hitta och fixa ett hus. Vissa av dem har också fackliga jobb som tillhandahåller arbetslöshetskontroller hela vintern medan de arbetar på sina sidoprojekt.

De riktiga pengarna i husflipning kommer från svettkapital. Om du är praktiskt med en hammare, tycker om att lägga matta, kan hänga gips, taka ett hus och installera en diskbänk, har du färdigheter att vända ett hus. Å andra sidan, om du inte känner en Phillips-skruvmejsel från en platt skruvmejsel, måste du betala en professionell för att göra alla renoveringar och reparationer. Därför kommer oddsen att tjäna vinst på din investering dramatiskt.

4. Inte tillräckligt med kunskap

För att lyckas måste du kunna välja rätt fastighet, på rätt plats, till rätt pris. I ett kvarter med 100 000 $ hus, förväntar du dig verkligen att köpa till $ 60 000 och sälja till $ 200 000? Marknaden är alldeles för effektiv för att det ska ske ofta.

Även om du får en livstid, ta ett hus i avskärmning för en låt, säg - du måste veta vilka renoveringar du ska göra och vilka du ska hoppa över. Du måste också förstå gällande skatteregler och zonlagar och veta när du ska minska dina förluster och komma ut innan ditt projekt blir en pengegrop.

Tänk på att Zillow, fastighetsnoteringsföretaget, nu vänder hem på utvalda marknader. Företaget räknar med att köpa och vända fastigheter inom 90 dagar, och de har data och kunskap för att erbjuda mamma-och-pop-operatörer hård konkurrens. Stora långivare har också börjat söka vinster på marknaden för snabblån, där det globala investeringsföretaget KKR & Co. Inc. (tidigare känt som Kohlberg Kravis Roberts & Co. Och KKR & Co. LP) anslöt sig till andra privata investeringsföretag som söker bit av handlingen.

5. Inte tillräckligt med tålamod

Professionals tar sig tid och väntar på rätt egendom. Nybörjare rusar ut för att köpa det första huset som de ser. Sedan anställer de den första entreprenören som gör ett anbud för att adressera arbete de inte kan göra själva. Professionals utför antingen själva arbetet eller förlitar sig på ett nätverk av förutbestämda, pålitliga entreprenörer.

Nybörjare anställer en fastighetsmäklare som hjälper till att sälja huset. Professionals förlitar sig på "till försäljning av ägare" -insatser för att minimera sina kostnader och maximera vinsten. Nybörjare förväntar sig att rusa genom processen, smälla på en färgbeläggning och tjäna en förmögenhet. Professionella förstår att det tar tid att köpa och sälja hus och att vinstmarginalerna ibland är smala.

Poängen

Innan du börjar handla med hus, gör en del undersökningar om landets rikaste individer. Du kommer snabbt att inse att ingen av dem vänder hem för att leva. Om du fortfarande vill vända ett hus, bör du närma dig företaget precis som du skulle göra för alla nya företag. Och som alla andra småföretag kommer strävan att kräva tid och pengar, planering och tålamod, skicklighet och ansträngning. Det kommer sannolikt att bli hårdare och dyrare än du någonsin föreställt dig. Och även om du får alla detaljer rätt kan ändrade marknadsförhållanden innebära att alla antaganden du gjorde i början kommer att vara ogiltiga i slutet. Ta det lätt i din risk: Om du bara vill bli rik snabbt genom att vända ett hem kan du hamna i fattiga huset.