Är du redo att köpa ett hus?
Är du redo att köpa ett hus? Tja, svara på den frågan med en annan fråga - nämligen din "Vad har jag råd?" Och det är kanske inte så enkelt att svara. Innan du fångar upp det till synes bra köpet på ett hem, lära dig hur du verkligen kan analysera vad "överkomliga priser" betyder.
Din skuld-till-inkomstkvot
Den första och mest uppenbara beslutspunkten innebär pengar. Om du har tillräckliga medel för att köpa ett hus mot kontanter, har du verkligen råd att köpa ett nu. Även om du inte kan betala kontant skulle de flesta experter komma överens om att du har råd med köpet om du kan låna ett nytt hem. Men vilken typ av inteckning har du råd?
Skuld-till-inkomstkvoten (43%) används vanligtvis av Federal Housing Administration (FHA) som en riktlinje för godkännande av inteckningar. Detta förhållande används för att bestämma om låntagaren kan göra sina betalningar varje månad; vissa långivare kan vara lättare eller styvare beroende på fastighetsmarknaden och allmänna ekonomiska förhållanden. En 43% DTI innebär att alla dina vanliga skuldutbetalningar, plus dina nya bostadsrelaterade utgifter - inteckning, hypoteksförsäkring, hushållers föreningsavgifter, fastighetsskatt, husägarförsäkring etc. - bör inte motsvara mer än 43% av din månatliga brutto inkomst.
Till exempel, om din månatliga bruttoinkomst är $ 4 000 multiplicerar du detta nummer med 0, 43. 1 720 USD är det totala beloppet du ska spendera på skuldbetalningar. Låt oss nu säga att du redan har dessa månatliga skyldigheter: minimikreditbetalningar på $ 120, en billånsbetalning på $ 240 och studielånsbetalningar på $ 120 - $ 480 totalt. Det betyder teoretiskt att du har råd med upp till 1 240 dollar per månad i ytterligare skuld för en inteckning etc. och fortfarande ligger inom den maximala DTI. Naturligtvis är mindre skuld alltid bättre.
Vad DTI-långivare vill ha
Du måste också ta hänsyn till den främsta skuld-till-inkomst-kvoten, som beräknar din inkomst gentemot den månatliga skulden du skulle ådra dig enbart för bostadskostnader. Vanligtvis är långivarna som det förhållandet högst 28%; under en lågkonjunktur kan de låta den glida till så mycket som 31%. Till exempel, om din bruttoinkomst är $ 4 000 per månad, skulle du ha problem att få godkänt för $ 1 720 i månatliga bostadskostnader även om du inte har några andra skyldigheter. För en framtida DTI på 31% bör dina bostadskostnader vara under 1 240 dollar.
Varför skulle du inte kunna använda din fulla skuld-till-inkomstkvot om du inte har annan skuld? I grund och botten, eftersom långivare inte gillar att du bor på kanten. Ekonomiska olyckor inträffar - du tappar jobbet, din bil blir totalt. Om din inteckning är 43% av din inkomst, har du inget vridutrymme för när du vill eller måste ådra dig ytterligare utgifter.
Detta är anledningen till experter på ekonomisk planering som är överens om att du har råd med hemköpet om du kan inteckning med en månatlig betalning som inte är mer än 28% av din bruttoinkomst. Kom bara ihåg att du kan behöva göra den betalningen varje månad under de kommande 30 åren. Därför bör du utvärdera tillförlitligheten för din primära inkomstkälla. Du bör också överväga dina framtidsutsikter och sannolikheten för att dina utgifter kommer att öka med tiden. Att ha råd med ett nytt hus idag är inte så viktigt som din förmåga att ha råd med det på lång sikt.
Att ha råd med ett hus svarar naturligtvis inte på frågan om det nu är en bra tid för dig att agera efter det här alternativet.
(För ytterligare hjälp, se "Att köpa ett hem: Beräkna hur mycket du kan ha hem.")
Bostadsmarknaden
Förutsatt att du har din personliga pengarsituation under kontroll är din nästa övervägande bostadsmarknadsekonomi - antingen på din nuvarande marknad eller där du planerar att flytta. Ett hus är en dyr investering. Att ha pengar för att göra köpet är bra, men det svarar inte på frågan om köpet är vettigt ur ett ekonomiskt perspektiv. Ett sätt att göra detta är att svara på frågan "Är det billigare att hyra än att köpa?" Om att köpa fungerar som billigare än att hyra är det ett starkt argument för att köpa.
På liknande sätt är det värt att tänka på de långsiktiga konsekvenserna av ett husköp. I generationer var att köpa ett hem nästan ett garanterat sätt att tjäna pengar. Dina farföräldrar kunde ha köpt ett hus för 50 år sedan för $ 20 000 och sålt det för fem eller 10 gånger så mycket som 30 år senare. Detsamma kan inte sägas för husägare av nyare årgång. Många av dem tappade pengar när fastighetsmarknaden kraschade tillbaka 2006, och många fler äger nu hem som är värda mycket mindre än det pris de köptes för bara ett decennium sedan. Om du köper fastigheten med tanke på att den kommer att öka i värde över tid, se till att ta hänsyn till kostnaden för räntebetalningar på din inteckning, uppgraderingar till fastigheten och pågående, rutinmässigt underhåll i dina beräkningar.
(Titta på "Att hyra eller köpa? De finansiella frågorna" för mer insikt.)
Ekonomiska utsikter
På samma sätt finns det år då fastighetspriserna är deprimerade och år då de är onormalt höga. Om priserna är så låga att det är uppenbart att du får en bra affär kan du ta det som ett tecken på att det kan vara en bra tid att göra ditt köp. På en köparmarknad ökar deprimerade priser oddsen att tiden kommer att fungera till din fördel och får ditt hus att uppskatta längs vägen.
Räntor, som spelar en stor roll för att bestämma storleken på en månadslånutbetalning, har också år när de är höga och år när de är låga. Självklart är lägre bättre. Exempelvis visar vår månatliga räknebolånsbetalning att en 30-årig inteckning (360 månader) på ett 100.000 $ lån till 3% ränta kostar dig $ 421, 60 per månad. Med en ränta på 5% kostar det dig $ 536, 82 per månad. Med 7% hoppar den till $ 665, 30. Så om räntorna sjunker kan det vara klokt att vänta innan du köper. Om de stiger är det vettigt att göra ditt köp förr snarare än senare.
Årets säsonger kan också delta i beslutsprocessen. Om du vill ha ett så stort antal olika hem att välja mellan är våren förmodligen den bästa tiden att shoppa. "Till salu" -skyltar tenderar att dyka upp som blommor när vädret värmer och gräsmattorna blir gröna. Skälen är uppenbara, speciellt när du tänker på familjer som väntar på att flytta tills deras barn slutar det aktuella läsåret, men vill lösa sig innan det nya året börjar på hösten.
Om du vill ha säljare som kanske ser mindre trafik - vilket kan göra dem mer flexibla i priset - kan vintern vara bättre för husjakt (särskilt i kallt klimat) eller sommarens höjd för tropiska stater (lågsäsongen för din med andra ord). Varulager kommer sannolikt att vara mindre, så val kan vara begränsade, men det är också osannolikt att säljare kommer att se flera erbjudanden under denna tid på året. Vissa kunniga köpare gillar också att erbjuda erbjudanden runt helgdagar, till exempel jul eller påsk, i hopp om att den ovanliga tidpunkten, bristen på konkurrens och den totala semesterlysten kommer att få en snabb affär till ett bra pris.
(För mer information, se hur räntorna fungerar på ett intecknings- och inteckningsräknare: hur de fungerar .)
Tänk på dina livsstilsbehov
Medan pengar är uppenbarligen ett viktigt övervägande, finns det en mängd andra faktorer som kan spela en roll i din timing. Är ett behov av extra utrymme överhängande (en ny baby på väg, en äldre släkting som inte kan bo ensam)? Innebär flytten att dina barn byter skolor? (Gör dig redo att delta i vårmassorna för våren.) Om du ska sälja ett hus där du har bott i mindre än två år, skulle du få skatt på kapitalvinster - och i så fall är det värt att vänta för att undvika bettet?
Du kanske älskar att laga mat med gourmetingredienser, ta en weekendresa varje månad, nedlåtande scenkonst eller träna med en personlig tränare. Inget av dessa relativt extravaganta hobbyer är budgetmordare, men det är skäl till varför du skulle behöva hoppa över elräkningsbetalningar om du köpte ett hem baserat på en skuldkvot på 43% ensam. Innan du tränar på att betala inteckningar, ge dig själv en liten finansiell armbåge genom att subtrahera beloppet på din dyraste hobby från betalningen du beräknade. Om det här beloppet inte räcker för att köpa dina drömmars hem, kan du behöva skära ner ditt kul och dina spel - eller börja tänka på ett billigare hus som ditt drömhus.
(För mer information, se "Undvik kapitalvinstskatt på din hemförsäljning.")
Att sälja ett hem för ett annat
Spara intäkterna från ditt nuvarande hem på ett sparkonto och bestäm om du, efter att ha tagit ut sådana utgifter som bilbetalningar, kommer att ha råd med inteckning. Det är också viktigt att komma ihåg att ytterligare medel måste avsättas för underhåll och verktyg. Dessa kostnader kommer utan tvekan att vara högre för större bostäder.
Använd din nuvarande inkomst när du beräknar. Antag inte att du kommer att tjäna mer pengar på vägen. Höjningar inträffar inte alltid, och karriär förändras. Om du baserar mängden hem du köper på framtida inkomster, kan du skapa en romantisk middag med dina kreditkort. Du kommer att sluta med en långvarig relation med dem.
Men om du kan hantera dessa extra huskostnader utan att svettas med extra kreditkortsskuld, har du råd att köpa ett hem - så länge du har sparat tillräckligt med pengar för din utbetalning.
Kan du ha råd med utbetalningen?
Det är bäst att lägga ner 20% av ditt bostadspris för att undvika att betala privat inteckningförsäkring (PMI). Vanligtvis läggs till dina inteckning betalningar, PMI kan kosta $ 50 till $ 100 per månad. Men en mindre utbetalning kostar inte att du köper ett hem. Du kan köpa ett hem med så lite som 3, 5% med ett FHA-lån.
Bonusar till större utbetalning:
- Mindre inteckning betalningar. För en inteckning på 200 000 USD med en räntesats på 5% för en 30-årsperiod skulle du betala 1 074 USD. Om din inteckning var $ 180 000 med en räntesats på 5% på 30 år, skulle du betala 966, 28 USD.
- Mer val av långivare. Vissa långivare kommer inte att finansiera dig om du inte lägger ned minst 5% -10%.
Även om det finns många fördelar med en större utbetalning, ska du inte offra ditt nödsparekonto helt för att lägga mer ned på ditt hem. Du kan hamna i en nypa när en oväntad reparation uppstår.
Planerar du att stanna kvar?
Prisvärdhet bör vara det bästa du letar efter i ett hem, men du måste också vara tillräckligt stabil för att veta att du kommer att vilja bo i det hem du väljer i minst 10 år. Om inte, kan du fastna i ett hem som du inte har råd med i en stad som du är redo att lämna. Om du inte kan uppskatta vilken stad du ska bo i och vad din tioårsplan är, är det inte rätt tid att köpa ett hem. Om du vill köpa ett hem utan en tioårsplan, köp ett hem som är mycket lägre än det högsta du har råd. Du måste ha råd att ta en hit om du måste sälja den snabbt.
Poängen
Är du redo att köpa ett hus? Svaret på svaret (ingen ordlista avsett) är "ja om du har råd att göra det." Men "råd" är inte så enkelt som det som finns på ditt bankkonto just nu; en mängd andra ekonomiska och livsstilsöverväganden bör räkna med i dina beräkningar. När du faktorerar alla dessa element, "om du har råd att göra det" börjar se mer komplicerat ut än det verkar först vara. Men att betrakta dem nu kan förhindra dyra misstag och ekonomiska problem senare. Naturligtvis finns det en bästa tid att slå: När du hittar det perfekta huset på den perfekta platsen till salu - till ett perfekt pris.
Se även "6 ekonomiska förutsättningar för att köpa ett hus" och om du köper ditt första hem "bästa tips för första gången husköpare."