Inteckningsalternativ för husvattensägare

Hemägare befinner sig ofta i den oundvikliga situationen att betala mer på balansen i sina inteckningar än vad deras hem är värda. Detta är resultatet av en kombination av händelser, av vilka många ligger utanför en husägares kontroll. Fallande fastighetspriser, ett försämrat grannskap, dåliga upplåningsbeslut (t.ex. att låna mer än låntagaren har råd med eller ta på sig en alternativ justerbar ränteslån) och refinansiering för att ta ut eget kapital kan alla lämna husägare med växande skuld. När saldot i bostaden överstiger värdet på fastigheten, kallas husägarens position "upp och ned" eller "under vattnet." Att undkomma denna obekväma position är svårt - och det kräver ofta att sälja huset för mindre än värdet på lånet - men det finns lösningar. Låt oss titta på några alternativ för husägare med negativt kapital.

Kortförsäljning av ett hem som är kort på eget kapital

Kortsäljning är ett genomförbart alternativ om skillnaden mellan försäljningspriset för hemmet och det intecknade beloppet är litet, eller om säljaren har djupa fickor. Om en köpare kan hittas, kan husägaren komma till stängningen med en check för att betala av lånets saldo. Om säljaren inte har råd att betala av saldot utan måste sälja, måste säljaren kontakta inteckningshållaren och försöka ordna en kort försäljning. (Läs mer om att sälja ditt hem för mer information om att sälja ditt hem för att undvika utestängning .)

Att övertyga långivaren att gå med på en kort försäljning innebär ofta en betydande tid och pappersarbete. Förutom att långivaren ska komma överens måste husägaren hitta en fastighetsmäklare som är villig att hantera försäljningen. Om en köpare hittas fortsätter komplikationerna. Långivaren tjänar ofta lånet på en investerares vägnar. Om långivaren är bekväm med försäljningen måste långivaren arbeta med investeraren som innehar lånet för att nå en överenskommelse. Det kan ta tid. Om huset täcks av privat inteckning försäkring (PMI), kan försäkringsgivaren också vara involverad i processen. Försäkringsgivaren har försäkrat fastigheten mot fallissemang för att skydda bankens intressen, så försäkringsgivaren har en andel i processen. I allmänhet är tidsramen för att nå ett avtal lång och banken har litet incitament att samarbeta.

avskärmning

När allt sägs och gjort kan husägare hamna pengar till banken, även efter försäljningen, för att göra skillnaden mellan vad en köpare är villig att betala och vad banken är villig att acceptera. Om du tror att detta kan vara fallet i din situation kan alternativet vara avskärmning. Väg dock detta alternativ mycket noggrant - även om en kort försäljning inte är bra för ditt kreditbetyg, är en avskärmning ännu värre. (Läs vikten av ditt kreditbetyg för att lära dig hur dina låneaktiviteter påverkar ditt kreditbetyg.)

Förutom utmaningarna med att inrätta försäljningen, möjligheten att betala pengar efter försäljningen och sannolikheten för att din kreditpoäng kommer att drabbas, måste skatter också beaktas. Ur skattemässigt perspektiv kan skillnaden mellan försäljningspriset på hemmet och saldot på inteckning ses som inkomst. Att betala skatten eller bevisa att du var insolvent och därmed befriad från skatten, är saker som måste hanteras eftersom en kort försäljning ur ett skattesynpunkt betraktas som skuldlösen.

Alternativ för att undvika krångel vid en kort försäljning är begränsade. Det ideala scenariot är att fortsätta bo i hemmet och betala inteckning tills fastighetsmarknaden förbättras och huset kan säljas till ett pris som täcker saldot på inteckning. Andra alternativ att överväga är att ta in en rumskamrat för att hjälpa till att betala räkningarna, eller flytta till en lägenhet och hyra ut huset.

Poängen

Det bästa sättet att minimera oddsen för att hitta dig själv upp och ner är att ta ut den minsta inteckning som du kan hitta och betala den så snabbt som möjligt. Denna insats börjar med att köpa ett hem som du faktiskt har råd med, vilket kan vara en dramatiskt annorlunda egendom än den där du känner att du tillhör. (Behöver du hjälp med att klämma in siffrorna? Läs inteckningar: Hur mycket kan du ha råd? )

Kloka, försiktiga husköpare gör en betydande utbetalning, vilket gör att de kan undvika att behöva köpa privat hypoteksförsäkring (PMI) och tillhandahålla tillräckligt med eget kapital för att de ska ha en kudde om hemvärdena minskar. Genom att ta på en liten inteckning bör du dessutom kunna göra extra betalningar och komma ut från skuldbördan på kortare tid. Slutligen, att göra ytterligare betalningar gör sannolikheten för att hitta dig själv "upp och ned" på din inteckning mycket mindre trolig.

Se Förstå hypoteksbetalningsstrukturen för att förstå beräknings- och betalningsprocessen samt avskrivningsschemat för bostadslån.