Kommersiell fastighetslån

Kommersiell fastighet (CRE) är inkomstproducerande fastigheter som endast används för affärsändamål (snarare än bostäder). Exempel inkluderar köpcentra, köpcentra, kontorsbyggnader och komplex och hotell. Finansiering - inklusive förvärv, utveckling och byggande av dessa fastigheter - genomförs vanligtvis genom kommersiella fastighetslån: inteckningar som säkerställs med panter i den kommersiella fastigheten.

Precis som med bostadslån är banker och oberoende långivare aktivt involverade i att låna på kommersiella fastigheter. Försäkringsbolag, pensionsfonder, privata investerare och andra källor, inklusive US Small Business Administrations 504 Loan-program, tillhandahåller kapital för kommersiella fastigheter.

Här tittar vi på kommersiella fastighetslån, hur de skiljer sig från bostadslån, deras egenskaper och vad långivare letar efter.

Förklara kommersiella fastighetslån

Individer kontra enheter

Medan bostadslån typiskt görs till enskilda låntagare görs ofta kommersiella fastighetslån till affärsenheter (t.ex. företag, utvecklare, begränsade partnerskap, fonder och fonder). Dessa enheter bildas ofta för det specifika syftet att äga kommersiella fastigheter.

Ett företag kanske inte har ett finansiellt register eller någon kreditbetyg, i vilket fall långivaren kan kräva att huvudmän eller ägare av företaget garanterar lånet. Detta ger långivaren en individ (eller grupp av individer) med en kredithistoria - och från vilken de kan återhämta sig i händelse av lånefall. Om den här typen av garanti inte krävs av långivaren, och fastigheten är det enda sättet att återkräva vid lånefall, kallas skulden ett icke-återkallande lån, vilket innebär att långivaren inte har någon regress mot någon eller något annat än fastigheten.

Scheman för återbetalning av lån

En bostadslån är en typ av amorterat lån där skulden återbetalas i vanliga avbetalningar under en tidsperiod. Den mest populära bostadslåneprodukten är den 30-åriga fast räntelånen, men bostadsköpare har också andra alternativ, inklusive 25-åriga och 15-åriga inteckningar. Längre avskrivningsperioder innebär vanligtvis mindre månatliga betalningar och högre totala räntekostnader under lånets livslängd, medan kortare avskrivningsperioder generellt medför större månatliga betalningar och lägre totala räntekostnader.

Bostadslån skrivs av under lånets löptid så att lånet återbetalas fullt ut i slutet av lånetiden. En låntagare med ett 30-årigt 30-årigt fast räntelån på 5% skulle till exempel göra 360 månatliga betalningar på $ 1.073, 64, varefter lånet skulle återbetalas fullt ut.

Till skillnad från bostadslån varierar villkoren för kommersiella lån vanligtvis från fem år (eller mindre) till 20 år, och amorteringsperioden är ofta längre än lånets löptid. En långivare kan till exempel göra ett kommersiellt lån under en period av sju år med en amorteringsperiod på 30 år. I denna situation skulle investeraren göra betalningar under sju år av ett belopp baserat på att lånet betalades ut under 30 år, följt av en sista "ballong" -betalning av hela återstående saldo på lånet.

Till exempel skulle en investerare med ett kommersiellt lån på $ 1 miljon till 7% göra månatliga betalningar på 6 653, 02 dollar under sju år, följt av en slutlig ballongbetalning på 918 1227, 64 dollar som skulle betala lånet fullt ut.

Lånet på låneperioden och amorteringsperioden påverkar den ränta som långivaren tar ut. Beroende på investerarens kreditstyrka kan dessa villkor vara förhandlingsbara. I allmänhet, ju längre tid för återbetalning av lån, desto högre räntesats.

Utlåningsförhållanden

Ett annat sätt att kommersiella och bostadslån skiljer sig åt är i belåningsgraden (LTV), en siffra som mäter värdet på ett lån mot fastighetens värde. En långivare beräknar LTV genom att dela lånebeloppet med det lägsta av fastighetens uppskattade värde eller dess inköpspris. Till exempel skulle LTV för ett lån på $ 90 000 på en fastighet på $ 100 000 vara 90% ($ 90 000 ÷ $ 100 000 = 0, 9 eller 90%).

För både kommersiella och bostadslån kommer låntagare med lägre LTV: er att kvalificera sig för mer gynnsamma finansieringsnivåer än de med högre LTV. Anledningen: De har mer kapital (eller andel) i fastigheten, vilket motsvarar mindre risk i långivarens ögon.

Höga LTV är tillåtna för vissa bostadslån: Upp till 100% LTV är tillåtna för VA- och USDA-lån; upp till 96, 5% för FHA-lån (lån som är försäkrade av Federal Housing Administration); och upp till 95% för konventionella lån (de som garanteras av Fannie Mae eller Freddie Mac).

I motsats härtill faller LTV för kommersiella lån i intervallet 65% till 80%. Vissa lån kan göras till högre LTV, men de är mindre vanliga. Den specifika LTV beror ofta på lånekategorin. Till exempel kan en maximal LTV på 65% tillåtas för rå mark, medan en LTV på upp till 80% kan vara acceptabel för en multifamiljekonstruktion.

Det finns inga VA- eller FHA-program i kommersiell utlåning och ingen privat inteckningförsäkring. Därför har långivare ingen försäkring för att täcka låntagarens betalningsförmåga och måste förlita sig på den fastighet som ställs som säkerhet.

Obs: Privatlånsförsäkring (PMI) är en typ av försäkring som skyddar långivarna från risken för fallissemang och avskärmning, vilket gör att köpare som inte kan göra en betydande utbetalning (eller väljer att inte göra) för att få lånefinansiering till överkomliga priser . Om en låntagare köper en bostadsfastighet och lägger ned mindre än 20% kommer kreditgivaren att minimera risken genom att kräva att låntagaren köper försäkring från ett PMI-företag.

Skuldsättningsgrad

Kommersiella långivare tittar också på skuldtjänsternas täckningsgrad (DSCR), som jämför en fastighets årliga nettoresultat (NOI) med dess årliga hypoteksskuldtjänst (inklusive kapital och ränta), och mäter fastighetens förmåga att betjäna sin skuld. Det beräknas genom att dela NOI med den årliga skuldtjänsten.

Till exempel skulle en fastighet med $ 140 000 i NOI och $ 100 000 i årlig inteckningskuldtjänst ha en DSCR på 1, 4 ($ 140 000 ÷ $ 100 000 = 1, 4). Förhållandet hjälper långivare att bestämma den maximala lånestorleken baserat på kassaflödet som genereras av fastigheten.

En DSCR på mindre än 1 indikerar ett negativt kassaflöde. Till exempel innebär en DSCR på .92 att det bara finns tillräckligt med NOI för att täcka 92% av den årliga skuldtjänsten. I allmänhet letar kommersiella långivare efter DSCR: er på minst 1, 25 för att säkerställa ett tillräckligt kassaflöde.

En lägre DSCR kan vara acceptabel för lån med kortare avskrivningsperioder och / eller fastigheter med stabila kassaflöden. Högre förhållanden kan behövas för fastigheter med flyktiga kassaflöden - till exempel hotell som saknar långsiktiga (och därför mer förutsägbara) hyresavtal som är gemensamma för andra typer av kommersiella fastigheter.

Räntesatser och avgifter

Räntorna på kommersiella lån är i allmänhet högre än för bostadslån. Dessutom innebär kommersiella fastighetslån vanligtvis avgifter som lägger till den totala kostnaden för lånet, inklusive bedömning, juridisk, låneansökan, lånets ursprung och / eller undersökningsavgifter.

Vissa kostnader måste betalas i förväg innan lånet godkänns (eller avvisas), medan andra gäller årligen. Till exempel kan ett lån ha en engångsavgift på 1% för ursprungslån, som förfaller vid stängningstillfället, och en årsavgift på en fjärdedel av en procent (0, 25%) tills lånet är helt betalt. Ett lån på 1 miljon dollar, till exempel, kan kräva att en ursprungsavgift på 1% uppgår till lika med $ 10.000 som betalas i förväg, med en avgift på 0, 25% på $ 2500 som betalas årligen (utöver ränta).

Förskottsbetalning

Ett kommersiellt fastighetslån kan ha begränsningar för förskottsbetalning, utformat för att bevara långivarens förväntade avkastning på ett lån. Om investerarna löser skulden före lånets förfallodag kommer de troligen att behöva betala förskottsbetalningar. Det finns fyra primära typer av ”exit” -straff för att betala ut ett lån tidigt:

• Förskottsbetalning. Detta är den mest grundläggande förskottsavgiften, beräknad genom att multiplicera det aktuella utestående saldot med en specificerad förskottsbetalning.
• Räntegaranti. Långivaren har rätt till ett visst räntebelopp, även om lånet betalas tidigt. Till exempel kan ett lån ha en räntesats på 10% i 60 månader, med en avgångsavgift på 5% efter det.
• Lockout. Låntagaren kan inte betala av lånet innan en viss period, till exempel ett 5-årigt lockout.
• Defeasance. En ersättning av säkerheter. I stället för att betala kontant till långivaren utbyter låntagaren nya säkerheter (vanligtvis amerikanska statspapper) för det ursprungliga lånets säkerhet. Detta kan minska avgifterna, men höga påföljder kan bifogas denna metod för att betala ut ett lån.

Förskottsbetalningar identifieras i lånedokumenten och kan förhandlas tillsammans med andra lånevillkor i kommersiella fastighetslån.

Poängen

Med kommersiella fastigheter köper en investerare (ofta en affärsenhet) fastigheten, hyr ut utrymme och samlar in hyror från de företag som verkar inom fastigheten. Investeringen är avsedd att vara en inkomstproducerande fastighet.

Vid utvärdering av kommersiella fastighetslån beaktar långivare lånets säkerhet, enhetens (eller huvudmän / ägare) kreditvärdighet, inklusive tre till fem års finansiella rapporter och inkomstdeklarationer, och ekonomiska förhållanden, till exempel värdet på lånet och skuldtjänstetäckningsgraden.