Eget kapital kontra skuldinvesteringar för fastighetsmängd

Crowdfunding för fastigheter har börjat sedan passagen av vår lagstartning om verksamhet för start av företag 2012, och marknaden förväntas växa ytterligare. I oktober 2015 utfärdade SEC sitt slutliga beslut om bestämmelser i avdelning III i JOBS-lagen, vilket tillåter icke-ackrediterade investerare att delta i crowdfunded fastighetsaffärer tillsammans med ackrediterade investerare.

Att investera i fastigheter via en crowdfunding-plattform har vissa fördelar jämfört med REIT eller direkt ägande av fastigheter. En av dessa fördelar är förmågan att välja mellan skuld- och aktieinvesteringar. Innan du tar steget i crowdfunding för fastigheter är det bra att ha en förståelse för hur de två skiljer sig och vilka risker som är. (För mer information om grunderna för crowdfunding för fastigheter, se: Real Estate and Crowdfunding: A New Path for Investors.)

Key Takeaways

• Crowdfunding för fastigheter är ett allt populärare alternativ till REIT och ETF för fastigheter för att lägga till fastigheter i sin portfölj.
• Kapitalfastigheter som investerar tjänar avkastning genom hyresintäkter som betalats av hyresgäster eller realisationsvinster från att sälja fastigheten.
• I fastighetsinvesteringar i skuld ingår att utfärda lån eller investera i inteckningar (eller inteckningssäkrade värdepapper).

Grundläggande om kapitalinvesteringar

De flesta fastighetsmassafinansieringsavtal omfattar aktieinvesteringar. I detta scenario är investeraren aktieägare i en specifik fastighet och deras andel står i proportion till det belopp de har investerat. Avkastningen realiseras i form av en andel av hyresintäkterna som fastigheten genererar, minus eventuella serviceavgifter som betalas till crowdfunding-plattformen. Investerare kan också betalas ut en andel av varje uppskattningsvärde om fastigheten säljs.

Fördelar:

• Inget tak på avkastning: Aktieinvesteringar erbjuder en bredare horisont när det gäller intjäningspotential. Det är möjligt att se en årlig avkastning från 18% till 25%. Eftersom det inte finns något mössa är dock himlen verkligen gränsen ur en investerares perspektiv.
• Skatteförmåner: En fördel för att äga en investeringseiendom kan dra av vissa kostnader i samband med dess ägande, till exempel avskrivningar och reparationskostnader. Med crowdfunding av aktier struktureras affärer normalt genom en LLC, som behandlas som en genomströmningsenhet för skatteändamål. Det betyder att investerare kan skörda fördelarna med avskrivningsavdraget utan att behöva äga egendom direkt.
• Lägre avgifter: Aktieinvesteringar kan vara billigare när det gäller avgifter. Istället för att betala förskottsavgifter och månatliga serviceavgifter, kan investerare betala en enda årsavgift för att behålla sin position i fastigheten. Avgiften beräknas som en procentandel av det totala investerade beloppet och löper ofta mellan 1% och 2%.

Nackdelar:

• Mer risk: crowdfunding av aktier kan lägga mer pengar i investerarnas fickor, men det innebär att man tar ett större spel. Investerare är tvåa i raden när det gäller att få återbetalning på sina investeringar, och om fastigheten inte lyckas uppfylla sina förväntningar på prestanda, kan det lätt översätta till en förlust.
• Längre hållperiod: Aktieinvesterare ser en mycket längre tidsram jämfört med skuldinvesterare. Hållningstider kan sträcka sig över fem eller till och med tio år, vilket är en viktig övervägande om du är intresserad av att upprätthålla en hög grad av likviditet i din portfölj.

Hur skuldinvesteringar fungerar

När man investerar i fastighetsskuldsinstrument agerar investeraren som långivare till fastighetsägaren eller affärskonsulenten. Lånet säkerställs av fastigheten själv och investerare får en fast avkastning som bestäms av lånets ränta och hur mycket de har investerat. I en skuldavtal är investeraren längst ner i kapitalbunten vilket innebär att de har prioritet när det gäller att kräva en utbetalning från fastigheten. (Mer information finns i handledning: Hur man tjänar pengar på fastigheter.)

Fördelar:

• Kortare hålltid: Skuldinvesteringar är oftast förknippade med utvecklingsprojekt. Som ett resultat har de vanligtvis en kortare innehavstid jämfört med aktieinvesteringar. Beroende på avtalets art kan hålltiden vara mellan sex och 24 månader. Det är ett plus för investerare som inte är bekväma att koppla upp tillgångar på lång sikt.
• Lägre risk: På grund av hur affärer är strukturerade; investerare tar mindre risk med skuldinvesteringar. Lånet säkerställs av fastigheten, som fungerar som en försäkring mot återbetalning av lånet. I händelse av att fastighetsägaren eller sponsorn inte betalar, har investerare möjlighet att återta förlusten av sina investeringar genom en avskärmningsåtgärd.
• Jämn inkomst: Skuldinvesteringar är mer förutsägbara när det gäller belopp och frekvens av återbetalningar. Samtidigt som varje affär är annorlunda är det inte ovanligt att investerare tjänar avkastning från 8% till 12% per år. Dessa avkastningar betalas vanligen månadsvis eller kvartalsvis.
• Avkortad avkastning: Skuldinvesteringar innebär mindre risk, men en viktig nackdel är att avkastningen är begränsad av lånets ränta. Investerare måste vara tydliga om de är villiga att offra potentialen för att tjäna högre avkastning i utbyte mot en säkrare insats.
• Högre avgifter: Även om de flesta plattformar för crowdfunding för fastigheter inte tar ut investerare någonting för att skapa ett konto och undersöka skuldinvesteringar, finns det vanligtvis någon typ av avgift för att delta i ett avtal. Crowdfunding-plattformen tar vanligtvis en procentsats på toppen innan någon ränta betalas ut, vilket kan äta i din avkastning. Det kan också finnas en separat avgångsavgift för lån som överlämnas till investerare. (För mer information om plattformar för crowdfunding för fastigheter, läs: Topp 5 fastighetsmängdsföretag för fastigheter .)

Nackdelar:

• Lägre potentiell avkastning: med lägre risk kommer lägre förväntad avkastning.
• Exponering för förskottsbetalning: hypotekslånare betalar ibland sina lån tidigt, antingen genom att sälja ett hem eller genom refinansiering. Om du gör det kan du avbryta kassaflödena i samband med din skuldinvestering och minska varaktigheten på din låneportfölj.

Poängen

Crowdfunding är ett attraktivt alternativ för investerare som vill investera i privata fastighetsaffärer på ett kostnadseffektivt sätt. Minsta investering med många plattformar sträcker sig från $ 5000 till $ 10.000, vilket är ett relativt litet pris att betala för att få tillgång till denna tillgångsklass. Både aktie- och skuldinvesteringar har sina goda och dåliga sidor, som kunniga investerare måste ta sig tid att noggrant väga. Att förstå vad du står för att vinna mot vad du riskerar kan hjälpa dig att avgöra om en eller båda typerna av investeringar passar bra för din portfölj.