Avkastning på finansiell förvaltning - Definition av FMRR
Den ekonomiska förvaltningen av avkastning (FMRR) är ett värde som används för att utvärdera resultatet för en fastighetsinvestering och hänför sig till ett fastighetsinvesteringsförtroende (REIT). REITs är aktier som erbjuds allmänheten av ett fastighetsbolag eller trust som innehar en portfölj av inkomstproducerande fastigheter och / eller inteckningar.
FMRR liknar den interna avkastningen och tar hänsyn till investeringens längd och risk. FMRR specificerar kassaflöden (inflöden och utflöden) i två distinkta kurser som kallas den säkra räntan och återinvesteringsgraden.
Den ekonomiska förvaltningsräntan förklarades
Eftersom beräkningen av avkastningen på den ekonomiska förvaltningen är så komplex, väljer många fastighetsproffs och investerare att använda andra mätvärden för fastighetsanalys. Fördelen med att använda FMRR är att det gör det möjligt för investerare att jämföra investeringsmöjligheter i nivå med varandra.
Även om den interna avkastningstakten (IRR) länge har varit ett standardmått för avkastning inom det finansiella lexikonet, är en primär nackdel värdet oförmåga att redovisa tid eller en innehavstid. Som sådan är det en svag indikator på likviditet, som spelar en väsentlig roll för att bestämma den totala risknivån för en viss investeringssäkerhet eller fordon. Till exempel, när man bara använder IRR, kan två fonder se lika ut baserat på deras avkastningskurser, men en kan ta dubbelt så lång tid som den andra för att helt enkelt komma tillbaka till ett ursprungligt huvudinvesteringsbelopp. Många analytiker kommer att komplettera IRR- eller MIRR-avkastningsåtgärder med återbetalningsperioden för att bedöma hur lång tid som krävs för att återta en huvudsaklig investeringssumma.
Den modifierade interna avkastningskursen förbättras av den interna interna avkastningsvärdet genom att justera för skillnader i de antagna återinvesteringsnivåerna för initiala utbetalningar och efterföljande kassaflöde. FMRR tar saker ett steg längre genom att specificera kassaflöde och kassaflöde i två olika kurser, så kallade ”säkra ränta” och ”återinvesteringsränta.” FMRR gör också ett ytterligare antagande som inte ingår i IRR och MIRR att positiva kassaflöden uppstår omedelbart före till negativa kassaflöden kommer att användas för att täcka det negativa kassaflödet.
- Säkra räntor antar att fonder som krävs för att täcka negativa kassaflöden tjänar ränta till en ränta som är lätt att uppnå och kan tas ut vid behov med ett ögonblick i förväg (dvs som från en dag med insättningskonto). I det här fallet är en ränta "säker" eftersom medlen är mycket likvida och säkert tillgängliga med minimal risk vid behov.
- Återinvesteringsräntor inkluderar en ränta som ska erhållas när positiva kassaflöden återinvesteras i en liknande mellanliggande eller långsiktig investering med jämförbar risk. Återinvesteringsgraden är högre än den säkra räntan eftersom den inte är flytande (dvs. den hänför sig till en annan investering) och därför kräver en högre riskdiskonteringsränta.
Key Takeaways
- Den ekonomiska förvaltningen av avkastning (FMRR) är ett värde som används för att utvärdera resultatet för en fastighetsinvestering och avser REIT.
- FMRR förlitar sig på en modifierad IRR-formulering som använder en säker avkastning och en återinvesteringsränta.
- Eftersom beräkningen av avkastningen på den ekonomiska förvaltningen är så komplex, väljer många fastighetsproffs och investerare att använda andra mätvärden för fastighetsanalys.
Beräkning av FMRR
Eftersom FMRR är en modifierad intern avkastning, finns det inget formellt sätt att beräkna det, snarare måste det beräknas av iterationer av försök och fel, som görs enkelt av datorprogramvara. Innan du använder sådan programvara finns det några viktiga steg som måste vidtas för att fastställa en säker ränta och återinvesteringsgrad (högre än den säkra räntan) för att gälla alla framtida kassaflöden under en viss innehavsperiod.
- Ta ut alla framtida negativa kassaflöden genom att titta på föregående års positiva kassaflöden när det är möjligt. I stället diskonteras utflöden till den säkra avkastningen och subtraheras från positiva kassaflöden.
- Rabattera alla andra kontantutflöden som kanske inte har tillämpats på steg 1 till nutid också till den säkra kursen.
- Förbättrar fram till slutet av innehavstiden de återstående positiva kassaflödena till återinvesteringsränta. Dessa kommer sedan att läggas till de beräknade kassaflöden som förväntas från en försäljning i slutet av investeringens innehavstid.
- Beräkna IRR.
Resultatet av dessa steg är den ekonomiska förvaltningsräntan.
Jämför investeringskonton Leverantörs namn Beskrivning Annonsörens upplysning × Erbjudandena som visas i denna tabell kommer från partnerskap från vilka Investopedia erhåller ersättning.