Hitta din avkastning på fastighetsinvesteringar (ROI)

Avkastning på investeringar (ROI) är en redovisningsperiod som anger den procentuella andelen investerade pengar som återvinns efter avdrag för tillhörande kostnader. För icke-revisor kan det låta förvirrande, men formeln kan enkelt anges på följande sätt:

ROI = Vinst − CostCostwhere: Vinst = Investment gainCost = Investeringskostnad \ börja {inriktad} & \ text {ROI} = \ frac {\ text {Gain} - \ text {Cost}} {\ text {Cost}} \\ & \ textbf {där:} \\ & \ text {Förstärkning} = \ text {Investeringsvinst} \\ & \ text {Kostnad} = \ text {Investeringskostnad} \\ \ slut {inriktad} ROI = CostGain − Kostnad Där: Vinst = InvesteringsvinstKostnad = Investeringskostnad

Men medan ekvationen ovan verkar tillräckligt lätt att beräkna, med fastigheter kommer ett antal variabler, inklusive reparations- / underhållskostnader och metoder för att beräkna hävstångseffekt - hur mycket pengar som lånas (med ränta) för att göra den initiala investeringen - spelade in, vilket kan påverka ROI-nummer. I många fall blir ROI högre om investeringskostnaden är lägre.

När du köper fastigheter kan finansieringsvillkoren påverka investeringens pris starkt. Men genom att använda resurser som en inteckningskalkylator kan du spara pengar på investeringskostnaderna genom att hjälpa dig hitta gynnsamma räntor.

Hur man beräknar ROI för fastighetsinvesteringar

Komplikationer vid beräkning av ROI

Komplikationer vid beräkning av ROI kan uppstå när en fastighet återfinansieras eller en andra inteckning tas ut. Ränta på ett sekund, eller refinansierat, lån kan öka och låneavgifter kan debiteras, vilket båda kan minska ROI. Det kan också vara en ökning av underhållskostnader, fastighetsskatter och nyttosatser. Alla dessa nya nummer måste anslutas och ROI beräknas om, om ägaren till en bostadsuthyrning eller kommersiell fastighet betalar dessa utgifter.

Komplexa beräkningar kan också krävas för fastigheter köpta med en justerbar ränta (ARM) med en variabel upptrappningsränta som debiteras årligen under lånets löptid.

Låt oss titta på de två primära metoderna för att beräkna ROI: Kostnadsmetoden och Out-of-Pocket-metoden.

Kostnadsmetoden

Kostnadsmetoden beräknar ROI genom att dela kapitalet i en fastighet med den egendomens kostnader.

Anta som ett exempel att en fastighet köptes för $ 100 000. Efter reparationer och rehabilitering, vilket kostar investerare ytterligare $ 50 000, värderas sedan fastigheten till $ 200 000, vilket gör investerarnas eget kapital i fastigheten till $ 50 000 (200 000 - [100 000 + 50 000]).

Kostnadsmetoden kräver att kapitalandelen delas med alla kostnader som är relaterade till köp, reparation och rehab av fastigheten.

ROI, i det här fallet, är $ 50 000 - $ 150 000 = 0, 33, eller 33%.

Metoden utanför fickan

Fastighetsinvesterare föredrar att fastighetsinvesteringsmetoden går ut på grund av högre ROI-resultat. Med siffrorna från exemplet ovan antar du att samma fastighet köptes för samma pris, men denna gång finansierades köpet med ett lån och en utbetalning på 20 000 dollar. Kostnaden för fickan är därför endast $ 20 000, plus $ 50 000 för reparationer och rehabilitering, för en total kostnad för $ 70 000. Med fastighetens värde 200 000 dollar är kapitalpositionen 130 000 dollar.

ROI är i detta fall $ 130 000 ÷ $ 200 000 = 0, 65, eller 65%. Detta är nästan dubbelt så mycket som det första exemplets ROI. Skillnaden är naturligtvis hänförlig till lånet: hävstång som ett medel för att öka avkastningen på avkastning.

ROI ger inte lika vinst

Naturligtvis, innan någon av de ovan nämnda ROI: erna kan realiseras i faktiska kontantvinster, måste fastigheterna säljas. Ofta säljer en fastighet inte till marknadsvärdet. Ofta genomförs en fastighetsaffär till under det ursprungliga priset, vilket minskar den slutliga ROI-beräkningen för den egenskapen. Det finns också kostnader för att sälja en fastighet: medel som spenderas för reparationer, målning eller landskapsarkitektur. Kostnaderna för reklam för fastigheten bör också läggas till, tillsammans med bedömningskostnader och provisionen till fastighetsmäklaren eller mäklaren.

Både reklam- och provisionskostnader kan förhandlas med tjänsteleverantören. Fastighetsutvecklare, med mer än en fastighet att marknadsföra och sälja, är i bättre ställning att förhandla om gynnsamma priser med media och mäklare. ROI på flera försäljningar, men med varierande kostnader för reklam, provision, finansiering och konstruktion presenterar komplexa redovisningsfrågor som bäst hanteras av en professionell.

Fastighets kassaflöde

En investerare kan ha 30 000 dollar i eget kapital i en kommersiell hyresfastighet för vilken han betalade 10 000 dollar för en ROI på 300%. Fastigheten ger också $ 500 per månad i hyror, för totalt $ 6000 per år. Det är en ROI på 60% på fastighetens kassaflöde - $ 6000 dividerat med investeringskostnaden på 10 000 dollar.

Poängen

Beräkning av ROI på fastigheter kan vara enkelt eller komplicerat, beroende på alla variabler som nämns ovan. I en robust ekonomi har investeringar i fastigheter, både bostäder och kommersiella, visat sig vara mycket lönsamma. Även i en lågkonjunktur, när priserna sjunker och kontanter är knappast, finns många fynd på fastigheter tillgängliga för investerare med pengar att investera. När ekonomin återhämtar sig, som den alltid gör, kommer många investerare att skörda en stilig vinst.

För inkomstskatt eller skattemässiga skattemässiga ändamål uppmanas emellertid fastighetsägare att få professionell skatterådgivning från en pålitlig källa innan de arkiveras.