Har fastigheter eller aktiemarknaden utvecklats bättre historiskt?

Under majoriteten av USA: s historia - eller åtminstone så långt tillbaka som tillförlitlig information går - har bostadspriserna bara ökat något mer än inflationen i ekonomin. Först under perioden mellan 1990 och 2006, känd som den stora moderationen, konkurrerades bostadsavkastningen på aktiemarknaden. Aktiemarknaden har genomgående producerat fler bom och byster än bostadsmarknaden, men den har också haft bättre totalavkastning.

Alla resultat som härrör från jämförelse av aktiernas och fastighetsprisernas relativa resultat beror på den undersökta tidsperioden. Att undersöka avkastningen från bara 2000-talet ser mycket annorlunda ut än avkastning som inkluderar de flesta eller hela 1900-talet.

Historiskt bevis

Pålitliga uppgifter om värdet på fastigheter i USA är relativt skumma före 1920-talet. Enligt Case-Shiller Housing Index ökade den genomsnittliga årliga avkastningsgraden för bostäder med 3, 7% mellan 1928 och 2013. Aktierna returnerade 9, 5% årligen under samma tid.

Den inflationsjusterade uppskattningen på Dow Jones Industrial Average (DJIA) under samma 84-årsperiod var 1, 6% per år. Sammantaget med tiden resulterade denna skillnad i fem gånger större prestanda på aktiemarknaden.

Det finns dock inte många investerare med en 84-årig investeringshorisont. Ta en annan tidsperiod: de 38 åren mellan 1975 och 2013. En investering på 100 $ i det genomsnittliga hemmet (som spårats av Home Price Index från Federal Housing Finance Agency (FHFA)) 1975 skulle ha vuxit till cirka 500 $ 2013. En liknande $ 100-investering i S&P 500 under den tidsramen skulle ha vuxit till cirka 1 600 $.

Äpplen och apelsiner

Även om aktiekurser och bostadspriser båda återspeglar marknadens värde på en tillgång, bör man inte jämföra hus och lager för marknadsavkastning.

Aktier representerar ett ägarintresse i ett börsnoterat företag. De är inte materiella, fysiska tillgångar och tjänar inget annat verktyg än en värdeförråd och ett likviditetsinstrument. Även om det finns någon anledning att tro att den totala aktiemarknaden skulle vinna i verkligt (i motsats till det nominella) värdet över tid, finns det liten anledning att tro att en enda aktie bör växa i evighet.

Fastigheter är inte som aktier. Vissa spekulerar med fastighetspriser, men kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter har konkreta funktioner. Människor bor i hus och bostadsrätter. Företag drivs av kommersiell fastighet. Fysisk egenskap har värde i sig självt.

Detta introducerar två motstridiga fenomen. Å ena sidan bör befintliga fastighetsstrukturer naturligtvis förlora värde över tid genom slitage och avskrivningar. Ett omodifierat hem har ingen anledning att växa i värde över tid; alla golv, tak, apparater och isolering ålder och blir mindre värdefulla.

Å andra sidan var de genomsnittliga bostäderna som byggdes 2015 utan tvekan överlägsna de genomsnittliga bostäderna som byggdes 1915. Även om befintliga strukturer inte borde få värde, borde nya strukturer vara mer värdefulla på grund av deras strukturella och funktionella förbättringar.

Rådgivare Insight

Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Artifex Financial Group, Dayton, OH

Från 1968 till 2009 ökade den genomsnittliga uppskattningsgraden för befintliga bostäder cirka 5, 4% per år. Samtidigt var S&P 500 i genomsnitt en avkastning på 8, 2%; Small Cap-lager var i genomsnitt 11, 5% per år. Inflationsgraden var cirka 4, 5%. Vi förväntar oss inte att fastighetsinvesteringar kommer att växa mycket mer än inflationen.

Men siffror berättar inte hela prestationshistorien. Du måste också titta på effekterna av skattemässiga fördelar, inkomstavkastning och det faktum att fastighetsinvesteringar ofta möjliggör betydande hävstångseffekt (du kan till exempel finansiera ett hemköp, till exempel lägga ner högst 20% av dina egna pengar) . Naturligtvis, om du köper fastigheter direkt, måste du naturligtvis också ta del av din tid för att hantera fastigheten och underhåll och reparationskostnader. Jämförelse av avkastningstakten måste inkludera alla dessa element.