Vänd mot hyresintäkter: Vad är skillnaden?

Frågan om att vända eller köpa och hålla den bästa strategin för fastighetsinvesteringar har inte ett korrekt svar. Snarare bör beslutet att välja en metod framför en annan vara en del av en uttrycklig strategisk plan som beaktar investerarens övergripande investeringsmål. Överväganden kommer också att omfatta de möjligheter som den befintliga marknaden presenterar.

Varför investera i fastigheter?

Bostadsfastigheter äger allt större intresse från detaljinvesterare av många av följande skäl:

• Fastigheter ger mer förutsägbar avkastning än aktier och obligationer.
• Fastigheter tillhandahåller en inflationssäkring eftersom hyresräntor och investeringskassaflöde vanligtvis stiger med minst lika mycket som inflationstakten.
• Fastigheter ger en utmärkt plats för kapital i tider då investerare är osäkra på utsikterna på aktie- och obligationsmarknaderna eller när investerare förväntar sig långsiktig avkastning i aktier, skuldinstrument och andra tillgångar att vara otillräckliga.
• Det egna kapitalet som skapas i en fastighetsinvestering ger en utmärkt bas för finansiering av andra investeringsmöjligheter. I stället för att låna för att få kapital att investera (dvs. köpa aktier på marginalen) kan investerare låna mot sitt eget kapital för att finansiera andra projekt. Den relativa lättnaden i upplåning mot en fastighetsinvestering i kombination med avdragsgången för hypoteksräntan gör detta alternativ till en billigare metod för att finansiera andra möjligheter för investerare som är bekväma att ta på sig den extra finansiella risken.
• Förutom att tillhandahålla kassaflöde för ägare, kan bostadsfastigheter också användas som ett hem eller för något annat syfte (uppenbarligen inte samtidigt).

Påverkan av marknadsfaktorer

För att beskriva implikationerna av beslutet om att vända eller hålla, måste man förstå de problem som ligger i varje strategi. Jämfört med aktier och obligationer är fastigheter en relativt ineffektiv marknad, kännetecknad av låg transaktionsvolym och fastighets- och marknadsdata som ofta inte är mycket transparenta. Svårigheten att hitta fastighetsmöjligheter, i kombination med marknadens illikviditet, gör fastighetstransaktioner svårare och dyrare att utföra än aktie- och obligationshandel.

På plussidan uppstår svängningar i fastighetsvärden långsammare. Bostadsfastigheter värderas enligt utvärderingsmetoden och inte genom kontinuerlig handel, vilket resulterar i investeringsavkastning som är mer förutsägbar och mindre volatil än aktie- och obligationsavkastning. Eftersom efterfrågan på fastigheter påverkas av långsiktiga ekonomiska trender, till exempel tillväxt i lokalbefolkningen, jobb och allmän ekonomi, har fastigheter förlängt perioder med höga och låga värden och transaktionsvolymer.

Fastighetsmarknader i en lång uppåtgående trend kännetecknas av ökad efterfrågan och perioder där investerare "gör hö medan solen skiner", medan nedmarknaderna tenderar att visa begränsade affärer, där investerare tar pappersförluster tills marknaden återupplivar och de kan återigen förverkliga vinster.

För att visa de relativt höga kostnaderna för fastighetsinvesteringar på övergripande investeringsstrategier, jämför skillnaden mellan en investering på 200 000 USD i aktier och en lika investering i fastigheter. När man tar en stor aktieexponering kan en investerare omedelbart sälja en del av investeringen för en vinst och hålla balansen till dollarkostnadsgenomsnitt, medan de väntar på framtida potentiella vinster, eller tar en långsiktig position i den branschen eller företaget . En position på 200 000 dollar i fastigheter kan vara allt från ett enfamiljshus till ett par små fastigheter.

Med undantag för värdepapperiserade fastighetsinvesteringar, till exempel fastighetsinvesteringar (REIT), är ett problem med bostadsfastigheter att det inte är lätt att dela upp. Med andra typer av investeringar, till exempel aktier, om en investerare är obekväm med en viss exponering, kan han eller hon "säga upp" exponeringen med derivat eller genom att sälja en del av investeringen. Med fastigheter, om en investerare har ensam äganderätt, är det enda praktiska sättet att minska exponeringen att sälja partnerskap i fastigheten, vilket kan leda till kontroll-, juridiska och förvaltningsfrågor.

Fördelar och nackdelar med att vända

Den mest uppenbara fördelen med att vända fastighetsinvesteringar är förmågan att realisera vinster omedelbart och ha kapital bundet under minst möjliga tid. Till skillnad från aktiemarknaden, som kan vända sig mitt på en dag, förutses också fastighetsmarknaderna lättare och kan producera längre perioder som kompenserar investerare för att vända fastigheter. I detta avseende kan vända fastigheter betraktas som en säkrare investeringsstrategi eftersom det är avsett att hålla kapital i risk under en minimal tid och eftersom det saknar de förvaltnings- och leasingrisker som är förknippade med att hålla fastigheter.

Två huvudtyper av fastigheter kan användas i en köp / sälj-strategi för fastighetsinvesteringar. Den första är hus eller lägenheter som kan köpas under nuvarande marknadsvärde eftersom de är i ekonomisk nöd. Den andra är fixer-övre, en egenskap med strukturella, designfrågor eller tillståndsfrågor, som kan övervinnas för att skapa värde.

Investerare som fokuserar på nödställda egenskaper gör det genom att identifiera husägare som inte längre kan hantera eller upprätthålla sina fastigheter eller genom att hitta fastigheter som är överutvecklade och som riskerar att gå ut i standard. De som föredrar fixeringsapparater, å andra sidan, kommer att bygga om eller förbättra en fastighet så att den fungerar bättre för husägare eller är mer effektiv för hyresgäster.

Med hjälp av denna taktik förlitar sig köparen av en fixer på det investerade kapitalet för att öka värden i motsats till att bara köpa fastigheter för en låg bas för att skapa hög investeringsavkastning. Naturligtvis är det också möjligt att kombinera dessa två strategier när man väljer fastigheter, och många investerare gör just det.

Men att vända fastigheter kan skapa kostnads- och skattefrågor som man inte står inför med långsiktiga investeringar. Kostnaderna för flipping kan kräva mycket pengar, vilket kan leda till kassaflödesproblem. Eftersom transaktionskostnaderna är mycket höga både på köp- och säljsidan kan de påverka vinsten väsentligt. Den snabba vändningen i fastigheter (och hastigheten är allt i framgångsrika vändningsavtal) kan skapa inkomstsvängningar som kan öka skattereglerna - särskilt om saker och ting går för snabbt för att dra fördel av långsiktiga regler för kapitalvinster.

Att hitta dessa möjligheter kan också vara svårt under en utdragen, konsekvent tidsperiod. För de flesta investerare bör vända fastigheter betraktas mer som en taktisk strategi än en långsiktig investeringsplan.

Fördelar och nackdelar med Holding

Det är ett välkänt faktum att att köpa och hålla fastigheter är ett recept för att samla stora förmögenheter. De flesta "gamla pengar" i USA och utomlands samlades genom markägande. Trots perioder med sjunkande priser har markvärdena nästan alltid återhämtat sig på lång sikt eftersom det finns ett begränsat utbud av mark.

Men långsiktigt fastighetsägande innebär en mängd förvaltnings- och juridiska frågor som investerare i aktier och obligationer aldrig behöver kämpa med. Fastighetsägande är en förvaltningsintensiv strävan som ligger utanför många investerares kompetens.

Aktieinvesterare måste ha förmågan att analysera en viss marknad, ett visst företag och ledningens förmåga att utföra sina affärsstrategier. En långsiktig fastighetsinvesterare behöver samma kompetens men har det extra ansvaret att skapa och implementera dessa affärsstrategier för hans eller hennes fastigheter.

Många investerare, särskilt första hyresfastighetsägare, är dåligt förberedda eller dåliga för att hantera det ansvar som följer med att vara en hyresvärd. Processen med att hitta kvalitetshyresgäster och betjäna deras behov, tillsammans med hantering av underhåll och underhåll av fastigheten, kan vara ett stressande och tidskrävande företag, men framgångsrik fastighetsförvaltning är nödvändig för att säkerställa pågående kassaflöden från en investering.

De risker som ligger i långsiktigt fastighetsägande är stora, men om de minskas kompenseras investeraren väl för att han antar dem. De flesta av dessa risker, som inkluderar transaktionsriskerna för att köpa och sälja fastigheter, riskerna för fastighetens välbefinnande och riskerna för att hitta och serva hyresgäster anses vara osystematiska risker, eller investeringsrisker som kan diversifieras bort om ett lämpligt nummer av investeringar köps i en välgjord portfölj. Problemet för de flesta investerare är att fastigheter är kapitalintensiva. Det belopp som behövs för att köpa tillräckligt med fastigheter för att mildra dessa risker ligger utanför deras medel eller förmåga.

Att välja en strategi

För att bestämma om att vända egenskaper eller att hålla dem på lång sikt är den lämpligaste strategin måste man svara på några kritiska frågor. En investerare måste besluta om kapitalfördelningen är en permanent eller en tillfällig och om det är en kärndel i en övergripande investeringsstrategi eller ett sätt att förbättra avkastningen. Man måste också bestämma vilken risk- och avkastningskvot som är lämplig för denna del av sina investeringsportföljer och om investeraren har lämplig tolerans och skicklighet för att ta på sig förvaltningsansvaret som följer med båda investeringarna.

Om kapitalet inte är tillgängligt för att köpa en diversifierad portfölj, måste en blivande investerare vara beredd att ta på sig osystematisk risk, inklusive individuella fastighetsrisker och potentiell brist på efterfrågan på fastigheten, vare sig av husägare eller hyresgäster. När han beslutar sig för en strategi för köp och sälj måste en investerare också avgöra om han eller hon har förmågan att upptäcka nödställda försäljningsfastigheter eller fixer-överdelar. I denna transaktionsstrategi är det viktigt att fastställa om kapital kan vändas tillräckligt många gånger inom en given investeringsperiod för att övervinna transaktionskostnaderna på både köp- och säljsidan, inklusive mäklare, finansiering och avslutningsavgifter.

Poängen

Även om valet mellan de två ifrågavarande strategierna beror på ens särskilda ekonomiska situation och investeringsmål, är den långsiktiga innehavsstrategin i allmänhet mer lämplig för dem som använder fastigheter som en kärndel i deras totala investeringsportföljer; vändningsegenskaper är mer lämpligt när fastigheter används som tilläggs- eller återhämtningstaktik.

Investerare som vill samla förmögenhet och få intäkter från sina fastighetsinvesteringar bör överväga att hålla fastigheter på lång sikt och använda det kapital som ingår i portföljen för att finansiera andra investeringsmöjligheter, med potential att så småningom sälja fastigheterna i en exklusiv marknad. Vändningsfastigheter är en taktik som är bäst lämpad för perioder där utsikterna på aktie- och obligationsmarknaderna är låga, eller för investerare som vill realisera kortsiktiga realisationsvinster så länge den nuvarande marknaden tillåter.