Hur räntor påverkar bostadsmarknaden

Bostadslån finns i två primära former - fast ränta och justerbar ränta - med några hybridkombinationer och flera derivat av var och en. En grundläggande förståelse av räntorna och de ekonomiska påverkan som bestämmer den framtida räntesatsen kan hjälpa dig att fatta ekonomiskt sunda inteckningbeslut. Sådana beslut inkluderar att välja mellan en fast ränta eller en justerbar ränta (ARM) eller besluta om att återfinansiera en justerbar ränta.

Låneproduktionslinjen

Inteckningsbranschen har tre huvuddelar eller företag: hypoteksproducenten, aggregatorn och investeraren.

Låneproducenten är långivaren. Långivare finns i flera former, från kreditföreningar och banker till hypoteksmäklare. Låneproducenter introducerar och marknadsför lån till konsumenter. De säljer lån. De tävlar med varandra baserat på räntor, avgifter och servicenivåer som de erbjuder. Räntesatserna och avgifterna de tar ut bestämmer sina vinstmarginaler. De flesta hypoteksproducenter inte "portfölj" lån (vilket betyder att de inte behåller lånet tillgången). Istället säljer de inteckning till den sekundära inteckningsmarknaden. De räntesatser som de tar ut konsumenter bestäms av deras vinstmarginaler och det pris de kan sälja inteckning till den sekundära inteckningsmarknaden.

Aggregatorn köper nylån från andra institutioner. De är en del av den sekundära inteckningsmarknaden. De flesta aggregerare är också inteckningstillverkare. Aggregatorer samlar många liknande inteckningar tillsammans för att bilda inteckningsstödda värdepapper (MBS) - en process som kallas värdepapperisering. En värdepapperssäkrad säkerhet är en obligation som stöds av en underliggande pool av inteckningar. Inteckningsstödda värdepapper säljs till investerare. Priset vid vilket inteckningssäkrade värdepapper kan säljas till investerare bestämmer priset som aggregatorn kommer att betala för nyligen upprättade inteckningar från andra långivare och de räntor som de erbjuder konsumenterna för sina egna inteckningspris.

Det finns många investerare i värdepapperssäkrade värdepapper: pensionsfonder, fonder, banker, hedgefonder, utländska regeringar, försäkringsbolag och Freddie Mac och Fannie Mae (statligt sponsrade företag). När investerare försöker maximera avkastningen genomför de ofta relativa värderingsanalyser mellan hypotekslån och andra ränteplaceringar som företagsobligationer. Precis som för alla finansiella värdepapper bestämmer investerarnas efterfrågan på säkerhetskopierade värdepapper det pris de kommer att betala för dessa värdepapper.

Investerare påverkar hypoteksräntorna

I hög grad bestämmer inteckningssäkrade säkerhetsinvesterare fastighetsräntor som erbjuds konsumenterna. Som förklarats ovan slutar inteckningsproduktionslinjen i form av säkerhetskopierad säkerhet som köpts av en investerare. Den fria marknaden bestämmer marknadsprispriserna som investerare kommer att betala för värdepapperssäkrade värdepapper. Dessa priser går igenom hypoteksbranschen för att bestämma de räntor du kommer att erbjudas när du köper ditt hus.

Fast räntelån

Räntan på en fast räntesäkerhet fastställs för inteckningens livslängd. I genomsnitt har emellertid 30-åriga fastighetslån en kortare livslängd på grund av att kunder flyttar eller refinansierar sina inteckningar. Tumregeln var tidigare att husägare stannade i sina hem i sju år i genomsnitt. Emellertid rapporterade National Association of Home Builders i januari 2018 att detta nu har ändrats till 12 till 13 år.

Inteckningssäkrade säkerhetspriser är mycket korrelerade med priserna på amerikanska statsobligationer. Detta innebär att priset på säkerhetskopierad säkerhet med 30-åriga inteckningar kommer att röra sig med priset på den amerikanska statskassan på fem år eller den amerikanska statskassans 10-åriga obligation baserat på en finansiell kapital som kallas varaktighet. I praktiken är en 30-årslåns löptid närmare femårsnoten, men marknaden brukar använda den 10-åriga obligationen som riktmärke. Detta innebär också att räntan på 30-åriga fast räntelån som erbjuds till konsumenterna ska flytta upp eller ner med avkastningen på den amerikanska statsskattens 10-åriga obligation. En obligationsränta är en funktion av dess kupongränta och pris.

Ekonomiska förväntningar bestämmer pris och avkastning på amerikanska statsobligationer. En obligationens värsta fiende är inflationen, vilket eroderar värdet på framtida obligationer - både kupongbetalningar och återbetalning av kapital. Därför, när inflationen är hög eller förväntas stiga, faller obligationspriserna, vilket innebär att deras avkastning stiger - det finns ett omvänt samband mellan en obligations pris och dess avkastning.

Fed: s roll

Federal Reserve spelar en stor roll i inflationsförväntningarna. Detta beror på att obligationsmarknadens uppfattning om hur väl Federal Reserve kontrollerar inflationen genom administration av korta räntesatser bestämmer längre räntor, till exempel avkastningen på den amerikanska statsfinans 10-åriga obligationen. Med andra ord, Federal Reserve fastställer nuvarande kortsiktiga räntor, som marknaden tolkar för att bestämma långsiktiga räntor, såsom avkastningen på US Treasury 10-åriga obligationer.

Kom ihåg att räntorna på 30-åriga inteckningar är mycket korrelerade med avkastningen på den amerikanska statsskattens 10-åriga obligation. Om du försöker förutse vad 30-årig fast ränta med fast ränta kommer att göra i framtiden, titta på och förstå avkastningen på den amerikanska statsskattens 10-åriga obligation (eller femårsnot) och följ vad marknaden är säger om Federal Reserve monetär politik.

Justerbar räntelån - ARM

Räntan på en justerbar räntelån kan ändras varje månad, var sjätte månad, årligen eller mindre ofta, beroende på inteckningens villkor. Räntan består av ett indexvärde plus en marginal. Detta kallas den fullständigt indexerade räntan. Det rundas vanligtvis till en åttondel av en procentenhet. Indexvärdet är varierande medan marginalen är fastställd för inteckningens livslängd. Till exempel, om det nuvarande indexvärdet är 6, 83% och marginalen är 3%, skulle avrundningen till närmaste åttondel av en procentenhet göra den fullständigt indexerade räntan till 9, 83%. Om indexet sjönk till 6, 1% skulle den fullständigt indexerade räntan vara 9, 1%.

Räntan på en justerbar räntelån är bunden till ett index. Det finns flera olika inteckningsindex som används för olika lån med justerbar ränta, var och en är konstruerad med hjälp av räntorna på antingen en typ av aktivt omsatt finansiell säkerhet, en typ av banklån eller en typ av bankinsättning. Alla de olika inteckningsindexen är i stort sett korrelerade med varandra. Med andra ord, de rör sig i samma riktning, upp eller ner, när ekonomiska förhållanden förändras.

De flesta inteckningsindex betraktas som kortsiktiga index. "Kortfristig" eller "löptid" avser termen för värdepapper, lån eller insättningar som används för att konstruera indexet. Vanligtvis anses varje säkerhet, lån eller insättning som har en löptid på ett år eller mindre anses vara kort sikt. De flesta kortfristiga räntor, inklusive de som används för att konstruera inteckningsindex, är nära korrelerade med en ränta som kallas Federal Funds Rate.

Prognosändringar

Om du försöker förutse ränteförändringar på inteckningar med justerbar ränta, titta på formen på avkastningskurvan. Avkastningskurvan representerar avkastningen på amerikanska statsobligationer med löptider från tre månader till 30 år.

När formen på kurvan är platt eller nedåt, betyder det att marknaden förväntar sig att Federal Reserve håller de korta räntorna stabila eller flyttar dem lägre. När formen på kurvan lutar uppåt förväntar sig marknaden att Federal Reserve flyttar de korta räntorna högre.

Kurvan är brant i båda riktningarna är en indikation på hur mycket marknaden förväntar sig att Federal Reserve höjer eller sänker de korta räntorna. Priset på Fed Funds futures är också en indikation på marknadens förväntningar på framtida kortfristiga räntor.

Poängen

En förståelse för vad som påverkar nuvarande och framtida fastighets- och justerbar räntesatser kan hjälpa dig att fatta ekonomiskt sunda hypoteksbeslut. Till exempel kan den informera ditt beslut om att välja en justerbar ränta över en fast ränta och hjälpa dig att avgöra när det är vettigt att refinansiera ur en justerbar ränta.

Tro inte på allt du hör på TV. Det är inte alltid "en bra tid att refinansiera din hypotekslån för justerbar ränta innan räntan stiger ytterligare." Räntorna kan stiga ytterligare framåt - eller de kan sjunka. Ta reda på vad avkastningskurvan säger.

• (Se mer om hur räntesatserna fungerar på ett inteckning, kolla aktuella hypoteksräntor, hur räntesatserna fungerar på ett inteckning, förstå hypoteksbetalningsstrukturen, inteckningspoäng: Vad är poängen?
• Inteckningar: fast ränta jämfört med justerbar ränta, fast eller rörlig ränta inteckning: Vilket är bättre just nu? Hitta de bästa hypoteksräntorna, har du en bra inteckningskurs? Lås in det !, De viktigaste faktorerna som påverkar hypoteksräntor, prognoser för hypoteksräntor: Köp, sälj eller refi ?, Justerbar ränteslån: Vad händer när räntorna går upp, är huspriset eller räntan viktigare ?, Shopping för inteckning Betyg)