Viktiga skäl att investera i fastigheter

Fastighetsinvesteringar är köp av en framtida inkomstström från fastigheter och kan ge flera fördelar jämfört med andra typer av investeringar, inklusive potentiellt högre avkastning, stabilitet, inflationssäkring och diversifiering. Här är några av de viktigaste skälen att överväga att investera i fastigheter.

Key Takeaways

• Att investera i fastigheter har aldrig varit enklare med REIT och ETF för fastigheter som gör det möjligt för vanliga investerare att komma in på en mängd olika typer av fastigheter och platser.
• Investerare kan försöka lägga fastigheter till sin portfölj som en diversifierare och säkra sig mot inflation.
• Fastigheter har ytterligare fördelar såsom dess förmåga att både öka värdet och producera kassaflöden från hyresintäkter eller inteckning.

Konkurrenskraftiga riskjusterade avkastningar

Baserat på uppgifter från juli 2018 från National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) returnerade kommersiella fastigheter på privatmarknaden i genomsnitt 9, 85% under de senaste fem åren. Detta trovärdiga resultat uppnåddes, tillsammans med låg volatilitet i förhållande till aktier och obligationer, för mycket konkurrenskraftig riskjusterad avkastning.

Kritiker hävdar att den låga volatilitetskarakteristiken för fastigheter är resultatet av sällsynta fastighetstransaktioner och fastighetsvärden som ofta bestäms av tredje parts bedömningar, som tenderar att släppa efter marknaden. De sällsynta transaktionerna och bedömningarna resulterar i en jämn avkastning, eftersom rapporterade fastighetsvärden underskattar marknadsvärden i en uppgång och överskattar marknadsvärdena i en nedgång.

Det är sant att historiska uppskattningar av volatiliteten i fastigheter bör justeras uppåt, men realtidsmarknaderna är sårbara för plötsliga oväntade chocker. Ett bra exempel på detta skulle vara "Flash Crash" i maj 2010, då 1 biljon dollar i aktiemarknadsvärde raderades på bara 15 minuter. I en miljö där marknadsvolatilitet är en fråga och dynamiken i algoritmisk handel är dum, är den mer stabila prissättningen av fastigheter attraktiv.

Högt materiellt tillgångsvärde

Till skillnad från aktier, och till viss del, obligationer, stöds en investering i fastigheter av en hög nivå av tegel och murbruk. Detta hjälper till att minska konflikten mellan huvudagenten eller i vilken utsträckning investerarnas intresse är beroende av förvaltares och gäldenärers integritet och kompetens. Till och med fastighetsinvesteringar (REIT), som är noterade fastighetspapper, har ofta föreskrifter som kräver att en lägsta procentandel av vinsten ska betalas ut som utdelning.

Attraktiv och stabil inkomstavkastning

Ett viktigt inslag i fastighetsinvesteringar är den betydande andelen totalavkastning som hyresintäkter på lång sikt. Under en 30-årsperiod från 1977 till 2007 härleddes nära 80% av den totala amerikanska fastighetsavkastningen från inkomstflöden. Detta hjälper till att minska volatiliteten eftersom investeringar som förlitar sig mer på inkomstavkastningen tenderar att vara mindre volatila än de som är mer beroende av kapitalavkastningen.

Fastigheter är också attraktiva jämfört med mer traditionella inkomstkällor. Tillgångsklassen handlas vanligtvis till en avkastningspremie på amerikanska statskassor och är särskilt attraktiv i en miljö där statsskattesatserna är låga.

Portföljdiversifiering

En annan fördel med att investera i fastigheter är dess diversifieringspotential. Fastigheter har ett lågt och i vissa fall negativt samband med andra stora tillgångsslag. Detta innebär att tillägg av fastigheter till en portfölj av diversifierade tillgångar kan sänka portföljvolatiliteten och ge en högre avkastning per riskenhet.

Inflationssäkring

Fastighetssäkringsförmågan hos fastigheter kommer från det positiva förhållandet mellan BNP-tillväxt och efterfrågan på fastigheter. I takt med att ekonomierna växer ökar efterfrågan på fastigheter högre och detta i sin tur översätter till högre kapitalvärden. Därför tenderar fastigheter att upprätthålla köpkraften för kapital genom att överföra en del av inflationstrycket till hyresgästerna och genom att integrera något av inflationstrycket i form av kapitaltillskott.

Nackdelen: brist på likviditet

Den största nackdelen med att investera i fastigheter är illikviditet eller den relativa svårigheten att konvertera en tillgång till kontanter och kontanter till en tillgång. Till skillnad från en aktie- eller obligationstransaktion, som kan slutföras på några sekunder, kan det ta månader att stänga en fastighetstransaktion. Även med hjälp av en mäklare kan det bara vara några veckors arbete att hitta rätt motpart.

Som sagt, framstegen inom finansiell innovation har presenterat en lösning på frågan om illikviditet i form av noterade REIT och fastighetsbolag. Dessa ger indirekt ägande av fastighetstillgångar och är strukturerade som noterade företag. De erbjuder bättre likviditet och marknadsprissättning men kommer till priset för högre volatilitet och lägre diversifieringsfördelar.

Poängen

Fastigheter är en särskild tillgångsklass som är enkel att förstå och kan förbättra risken och avkastningsprofilen för en investerares portfölj. På egen hand erbjuder fastigheter konkurrenskraftig riskjusterad avkastning, med mindre huvudagentkonflikt och attraktiva inkomstströmmar. Det kan också förbättra en portfölj genom att sänka volatiliteten genom diversifiering. Även om illikviditet kan vara ett problem för vissa investerare, finns det sätt att få exponering för fastigheter men ändå minska illikviditeten och till och med sätta den på nivå med traditionella tillgångsslag.