De viktigaste faktorerna för investeringar i fastigheter

Jämfört med andra typer av investeringar innebär investeringar i fastigheter en relativt gynnsam risk / belöningsprofil, med relativt låg likviditet (enkel in- och utresa). Låt oss se några av de viktigaste faktorerna att tänka på när du investerar i fastigheter.

1. Plats för fastigheten

Varför är det viktigt? Den åldrande stanslinjen "Location, Location, Location" reglerar fortfarande och är fortfarande den viktigaste faktorn för lönsamhet i fastighetsinvesteringar. Närhet till bekvämligheter, fredliga anpassade områden, grannskapstatus, natursköna vyer etc. är viktiga faktorer för värdering av bostadsfastigheter. Medan närhet till marknader, lager, transportnav, motorvägar, skattefria områden etc. spelar en viktig roll för värdering av kommersiella fastigheter.

Vad ska jag leta efter? En vy från mitten till lång sikt om hur orten förväntas utvecklas under investeringsperioden. Dagens fridfulla öppna mark på baksidan av ett bostadshus kan utvecklas till en bullrig tillverkningsanläggning i framtiden, vilket gör bostadsvärderingarna mindre lönsamma. Det är tillrådligt att göra en noggrann kontroll av äganderätten, typ och avsedd användning av grannområden, anläggningar och fri mark på orten.

2. Värdering av fastigheten

Varför är det viktigt? Fastighetsfinansiering under köp, noteringspris under försäljningen, investeringsanalys, försäkringspremie och beskattning - allt beror på fastighetsvärdering.

Vad ska jag leta efter? Vanliga värderingsmetoder inkluderar:

• Försäljningsjämförelsemetod: Nya jämförbara försäljningar av fastigheter med liknande egenskaper - mest vanliga och lämpliga för både nya och gamla fastigheter
• Kostnadsmetod: Alla kostnadssammanställningar minus avskrivningar - lämpliga för nybyggnation
• Inkomstmetod: Baserat på förväntat kassaflöde - lämpligt för uthyrning

3. Investeringsändamål och investeringshorisont

Varför är det viktigt? Med tanke på den låga likviditeten och det höga värdet på investeringar i fastigheter kan bristande tydlighet i syftet leda till oväntade resultat inklusive ekonomisk oro, särskilt om investeringen pantsätts.

Vad ska jag leta efter? Identifiera vilka av följande breda kategorier som passar ditt syfte och förbered dig på detta:

• Köp och egenanvändning: Besparingar på hyror, fördelar med självutnyttjande och värdeuppskattning
• Köp & leasing: Regelbunden inkomst och långsiktigt värdeuppskattning. Kräver att bygga ett temperament av att vara hyresvärd - för att hantera eventuella tvister och juridiska frågor, hantering av hyresgäster, reparationsarbeten etc.
• Köp och sälj (på kort sikt): Snabb, liten till medioker vinst - brukar köpa under byggnadsfastigheter och sälja något högt när det är klart
• Köp och sälj (långsiktigt): Stor inre värdeuppskattning under en lång period; en lösning för långsiktiga mål som pensionsplanering, barns utbildning etc.

4. Förväntade kassaflöden och vinstmöjligheter

Varför är det viktigt? Investeringsändamålet och användningen påverkar kassaflöden och därmed vinstmöjligheter.

Vad ska jag leta efter? Utveckla utkast till prognoser för följande sätt och resultat & utgifter:

• Förväntat kassaflöde från hyresintäkter - Inflationen gynnar hyresvärdar för hyresintäkter
• Förväntad ökning av det egna värdet på grund av långsiktigt prisuppskattning
• Fördelar med avskrivningar (och tillgängliga skatteförmåner)
• Kostnads-nyttoanalys av renovering före försäljning för att få ett bättre pris
• Kostnads-nyttoanalys av intecknade lån kontra värdeskattning

5. Var försiktig med hävstångseffekt - känna fallgroparna

Varför är det viktigt? Lån är praktiskt men kan komma till en hög kostnad - du åtar dig dina framtida inkomster för att få nytta idag för en kostnad av ränta spridd över många år. Att förstå hur du hanterar lån av denna typ gör att du kan dra nytta av det maximalt. Att ignorera riskerna kan leda till stora fallgropar.

Vad ska jag leta efter? Beroende på dina nuvarande och förväntade framtida inkomster och betalningsförmåga, tänk på följande:

• Bestäm vilken typ av hypotekslån som bäst passar din situation (fast ränta, justerbar rörlig ränta, endast ränta eller nollbetalning)
• Var medveten om villkoren och andra avgifter som tas ut av finansiärer
• Jaga runt och förhandla fram ett bättre avtal med hjälp av ett verktyg som en inteckningskalkylator för att hitta lägre räntor. Leta också efter lägre försäkringspremier.

6. Investeringar i nybyggnation kontra befintliga anläggningar

Varför är det viktigt? Nya byggnader erbjuder vanligtvis attraktiva priser, möjlighet att anpassa, tydligt dokumenterade bekvämligheter och tydliga titlar. Investeraren måste endast hantera byggföretaget som motsvarighet. Riskerna inkluderar förseningar i innehav, en ökning av kostnaderna, ingen medvetenhet om grannskapet etc.

De som vidareförsäljning har vice versa faktorer och kan behöva en mer ingående kontroll av äganderätt, dokument och juridiska frågor.

Vad ska jag leta efter?

• Kontrollera tidigare projekt och byggföretagets rykte för nya bygginvesteringar
• Granska fastighetshandlingar, senaste undersökningar och utvärderingsrapport för gamla konstruktioner
• Var medveten om månatliga underhållskostnader, utestående avgifter och skatter från tidigare ägare. Dessa kostnader kan påverka dina vanliga kassaflöden allvarligt
• Investering i fastighet (som ägs av andra) - Är det hyreskontrollerad, hyrestabiliserad eller fri marknad? Är hyresavtalet på väg att löpa ut? Har det alternativ för förnyelse till förmån för hyresgästen? Ägs interiörartiklar av hyresgästen eller ägaren? etc. är några av detaljerna att vara medvetna om.
• Kvalitetskontrollartiklar (möbler, inventarier och utrustning), om de ingår i försäljningen

7. Indirekta investeringar i fastigheter

Att hantera fysiska egenskaper på lång sikt är inte för alla. Det finns också några alternativ att indirekt investera i fastighetssektorn och syftar till att skörda fördelarna.

Vad är alternativen?

• Fastighetsföretagets aktier - Aktier av fastighetsbolag kan köpas och säljas på börser
• Fokuserade fastighetsfonder / ETF: er - Sektorspecifika fonder som “Fidelity Real Estate Investment Portfolio (FRESX)” erbjuder fördelen med diversifiering och professionell penninghantering till bekostnad av kostnader för fondkostnader.
• Inteckningsobligationer - Säkrade av fysisk egendom erbjuder de lägre avkastning jämfört med företagsobligationer
• Realit Investment Trust (REIT) - erbjuder höga avkastningar, skatteavdrag och hög likviditet när de handlar på börser.

Poängen

Fastighetsinvesteringar erbjuder en god riskavkastningsprofil med högt värde. Tankeväckande hänsyn till de ovannämnda faktorerna i åtanke kommer att göra det möjligt för investerare att skörda fördelarna och samtidigt minska riskerna.