Hur man beräknar avkastningen på en hyresfastighet

En av de främsta anledningarna till att människor investerar är att öka sin förmögenhet. Medan motivationerna kan skilja sig mellan investerare - vissa kanske vill ha pengar för pensionering, kan andra välja att socka bort pengar för andra livshändelser som att ha ett barn eller för ett bröllop - att tjäna pengar är vanligtvis grunden för alla investeringar. Och det spelar ingen roll var du placerar dina pengar, oavsett om de går till aktiemarknaden, obligationsmarknaden eller fastigheter.

Fastigheter är materiella fastigheter som består av mark och inkluderar i allmänhet alla strukturer eller resurser som finns på den marken. Placeringsfastigheter är ett exempel på en fastighetsinvestering. Dessa köps med avsikt att tjäna pengar genom hyresintäkter. Vissa människor köper förvaltningsfastigheter med avsikt att sälja dem efter en kort tidsperiod. Oavsett avsikt, för investerare som diversifierar sin investeringsportfölj med fastigheter, är det viktigt att mäta avkastningen på investeringen (ROI) för att bestämma en fastighets lönsamhet. Den här artikeln tittar på vilken avkastning du har på investeringen, hur du beräknar den för din hyresfastighet och varför det är en viktig variabel som du bör veta innan du gör ett köp.

Key Takeaways

• En avkastning på investeringen mäter hur mycket pengar eller vinst som görs på en investering i procent av kostnaden för investeringen.
• För att beräkna den procentuella avkastningen på investeringar för ett kontantköp, ta nettovinsten eller nettovinsten på investeringen och dela den med den ursprungliga kostnaden.
• Om du har en inteckning måste du ta del av din betalning och inteckning.
• Andra variabler spelar in som kan påverka din ROI inklusive reparations- och underhållskostnader samt dina vanliga utgifter.

Vad är en avkastning på investeringen (ROI)?

En avkastning på investeringen mäter hur mycket pengar eller vinst som görs på en investering i procent av kostnaden för investeringen. Det visar hur effektivt och effektivt investeringsdollar används för att generera vinster. Att veta vad din ROI tillåter investerare att bedöma om att lägga pengar i en viss investering är ett klokt val eller inte.

Avkastningen på investeringen kan vara för alla fordon - aktier, obligationer, ett sparkonto, till och med en bit fastigheter. Att beräkna en meningsfull ROI för en bostadsfastighet kan vara utmanande eftersom beräkningar enkelt kan manipuleras - vissa variabler kan inkluderas eller uteslutas i beräkningen. Det kan bli särskilt svårt när investerare har möjlighet att betala kontanter eller ta ut en inteckning på fastigheten.

Här granskar vi två exempel för beräkning av avkastning på en bostadsuthyrning - ett kontantköp och ett som finansieras med en inteckning.

Formeln för ROI

ROI = Vinst på investeringar - Investeringskostnad Kostnad för investeringROI \ text {} = \ text {} \ frac {Vinst \ på \ Investering \ text {} - \ text {} Kostnad \ för \ investering} {Kostnad \ för \ investering } ROI = InvesteringskostnadVinst på investering - Kostnad för investering

För att beräkna vinsten eller vinsten på en investering, ta först den totala avkastningen på investeringen och subtrahera den ursprungliga kostnaden för investeringen. Eftersom ROI är en lönsamhetsgrad ger det oss vinsten på en investering som representeras i procentuella termer.

Eftersom avkastningen på investeringar är en lönsamhetsgrad, representeras vinsten i procentuella termer.

För att beräkna den procentuella avkastningen på investeringen tar vi nettovinsten eller nettovinsten på investeringen och delar den med den ursprungliga kostnaden.

Om du till exempel köper ABC-lager för 1 000 dollar och säljer det två år senare för 1 600 $, är nettovinsten 600 USD (1 600 - 1 000 USD). ROI på aktien är 60% [$ 600 (nettovinst) ÷ $ 1 000 (kostnad) = 0, 60].

Beräkna avkastningen på hyresfastigheter

Ekvationen ovan verkar tillräckligt lätt att beräkna, men kom ihåg att det finns ett antal variabler som spelar in med fastigheter som kan påverka ROI-siffrorna. Dessa inkluderar reparations- och underhållskostnader och metoder för att beräkna hävstångseffekt - mängden pengar som lånats med ränta för att göra den initiala investeringen.

Vid köp av fastigheter kan finansieringsvillkor påverka investeringens pris kraftigt. Men genom att använda resurser som en inteckningskalkylator kan du spara pengar genom att hjälpa dig hitta gynnsamma räntor.

ROI för kontanttransaktioner

Att beräkna en fastighets avkastning är ganska enkelt om du köper en fastighet med kontanter. Här är ett exempel på en hyresfastighet som köpts med kontanter:

• Du betalade 100 000 dollar kontant för hyresfastigheten.
• Stängningskostnaderna var $ 1 000 och ombyggnadskostnaderna uppgick till 9 000 USD, vilket innebär att din totala investering till 110 000 USD för fastigheten.
• Du samlade in $ 1000 i hyran varje månad.

Ett år senare:

• Du tjänade 12 000 dollar i hyresintäkter för de 12 månaderna.
• Kostnaderna inklusive vattenräkningen, fastighetsskatter och försäkringar uppgick till 2 400 USD för året eller 200 $ per månad.
• Din årliga avkastning var $ 9 600 ($ 12 000 - 2 400).

För att beräkna fastighetens ROI:

• Dela upp den årliga avkastningen ($ 9 600) med det totala investeringsbeloppet eller $ 110 000.
• ROI = $ 9 600 $ 110 000 = 0, 087 eller 8, 7%.
• Din ROI var 8, 7%.

ROI för finansierade transaktioner

Beräkningen av avkastningen på finansierade transaktioner är mer involverad.

Till exempel köpte du samma hyresfastighet på $ 100 000 som ovan, men istället för att betala kontanter tog du upp en inteckning.

• Den utbetalning som behövdes för inteckning var 20% av köpeskillingen eller $ 20 000 ($ 100 000 försäljningspris x 20%).
• Stängningskostnaderna var högre, vilket är typiskt för en inteckning, totalt $ 2500.
• Du betalade $ 9000 för ombyggnad.
• Dina totala utgifter för fickan var $ 31 500 ($ 20 000 + $ 2500 + $ 9 000).

Det finns också löpande kostnader med en inteckning:

• Låt oss anta att du tog upp ett 30-årigt lån med en fast räntesats på 4%. På de lånade $ 80 000 ($ 100 000 försäljningspris minus 20 000 $ förskottsbetalning) skulle den månatliga huvud- och räntebetalningen vara 381, 93 dollar.
• Vi lägger till samma $ 200 per månad för att täcka vatten, skatter och försäkringar, vilket gör din totala månatliga betalning 581.93 $.
• Hyresintäkter på 1 000 USD per månad uppgår till 12 000 USD för året.
• Ditt månatliga kassaflöde uppgick till 418, 07 USD varje månad ($ 1 000 hyra - 581, 93 $ inteckning).

Ett år senare:

• Du tjänade 12 000 USD i årets totala hyresintäkter till 1 000 USD per månad.
• Din årliga avkastning var $ 5 016, 84 ($ 418, 07 x 12 månader).

För att beräkna fastighetens ROI:

• Dela upp den årliga avkastningen med dina ursprungliga out-of-pocket-utgifter (utbetalningen på $ 20 000, stängningskostnader på 2 500 $ och ombyggnad för $ 9 000) för att bestämma ROI.
• ROI: $ 5 016, 84 ÷ $ 31 500 = 0, 159.
• Din ROI är 15, 9%.

Hemmakapital

Vissa investerare lägger hemets eget kapital i ekvationen. Eget kapital är fastighetens marknadsvärde minus det totala utestående lånebeloppet. Kom ihåg att egenkapitalet inte är kontant i handen. Du måste sälja fastigheten för att få åtkomst till den.

För att beräkna mängden eget kapital i ditt hem, granska ditt schema för avskrivning av inteckning för att ta reda på hur mycket av dina inteckning betalningar gick för att betala ned lånets kapital. Detta bygger upp kapitalet i ditt hem.

Eget kapital kan läggas till den årliga avkastningen. I vårt exempel visade amorteringsschemat för lånet att totalt 1 408, 84 dollar av kapital betalades ut under de första 12 månaderna.

• Den nya årliga avkastningen, inklusive kapitalandelen, motsvarar 6 425, 68 USD (5 016, 84 USD per år + 1 408, 84 USD).
• ROI = $ 6.425, 68 ÷ $ 31 500 = 0, 20.
• Din ROI är 20%.

Betydelsen av ROI för fastigheter

Som nämnts ovan, genom att veta vad ROI är för alla investeringar, särskilt fastigheter, gör det möjligt för investerare att bli mer informerade. Innan du köper kan du kanske beräkna dina kostnader och utgifter samt dina hyresintäkter. Detta ger dig en chans att jämföra den med andra liknande egenskaper. När du har minskat det kan du sedan bestämma hur mycket du ska tjäna. Om du när som helst inser att dina kostnader och utgifter kommer att överstiga din ROI kan du behöva fatta ett beslut om du vill rida ut det och hoppas att du kommer att tjäna vinst igen eller om du ska sälja din fastighet så du förlorar inte.

Andra överväganden

Naturligtvis kan det finnas extrakostnader för att äga en hyresfastighet, till exempel reparationer eller underhållskostnader, som måste inkluderas i beräkningarna som i slutändan påverkar ROI.

Vi antog också att fastigheten var uthyrd i alla 12 månader. I många fall förekommer lediga platser särskilt mellan hyresgäster och bristen på inkomst för dessa månader måste tas med i dina beräkningar.

ROI för en hyresfastighet är annorlunda eftersom det beror på om fastigheten finansieras via en inteckning eller betalas kontant. Som en generell tumregel, ju mindre kontant som betalas i förskott som en utbetalning på fastigheten, desto större är hypotekslånsbalansen, men desto större är din ROI. Omvänt, ju mer kontant som betalas på förhand och desto mindre du lånar, desto lägre är din ROI, eftersom din initiala kostnad skulle vara högre. Med andra ord, med finansiering kan du öka din ROI på kort sikt eftersom dina initiala kostnader är lägre.

Det är viktigt att använda en konsekvent strategi när man mäter ROI för flera egenskaper. Om du till exempel inkluderar husets eget kapital i utvärderingen av en fastighet bör du inkludera kapitalet för de andra fastigheterna när du beräknar avkastningen på din fastighetsportfölj.