Fastighet
Fastigheter är fastigheter som består av mark och byggnaderna på den, samt naturens resurser inklusive odlad flora och fauna, odlade grödor och boskap, vatten och eventuella ytterligare mineralavlagringar.
01:34Fastighet
Förstå fastigheter
Fastigheter är en materiell tillgång och en typ av fastigheter. Exempel på fastigheter inkluderar mark, byggnader och andra förbättringar, plus rätten att använda och njuta av den marken och alla dess förbättringar. Hyresgäster och hyresgäster kan ha rätt att bebo mark eller byggnader som betraktas som en del av deras egendom, men själva dessa rättigheter anses inte som fastigheter.
Fastigheter är inte samma sak och bör inte förväxlas med personlig egendom. Personlig fastighet inkluderar immateriella tillgångar som investeringar, tillsammans med materiella tillgångar som möbler och inventarier som en diskmaskin. Även hyresgäster kan kräva delar av ett hem som personlig egendom, förutsatt att du köpte och installerade fastigheten med hyresgästens tillstånd.
Key Takeaways
- Fastigheter är fastigheter - det vill säga konkreta - egendom som består av mark såväl som allt därpå, inklusive byggnader, flora och fauna och naturresurser.
- Fastigheter har tre grundläggande kategorier: bostäder, kommersiella och industriella.
- När det gäller investeringar är bostadsfastigheter billigare och mer genomförbara för individer, medan kommersiella fastigheter är mer värdefulla och mer stabila.
- Som investering erbjuder fastigheter inkomst och kapitalvärdighet.
- Du kan investera i fastigheter direkt - att köpa mark eller fastigheter - eller indirekt genom att köpa aktier i börsnoterade fastighetsinvesteringar (REIT) eller hypoteksstödda värdepapper (MBS).
Typer av fastigheter
Även om media ofta hänvisar till "fastighetsmarknaden", kan exempel på fastighetsfastigheter grupperas i tre breda kategorier baserat på dess användning.
- Bostadsfastigheter inkluderar outvecklade mark, hus, bostadsrätter och radhus. Strukturerna kan vara enfamiljshus eller flerfamiljshus och kan vara ägare eller hyresfastigheter.
- Kommersiella fastigheter inkluderar icke-bostadsstrukturer som kontorsbyggnader, lager och detaljhandelsbyggnader. Dessa byggnader kan vara fristående eller i köpcentra.
- Industriella fastigheter inkluderar fabriker, affärsparker, gruvor och gårdar. Dessa egenskaper är vanligtvis större i storlek och platser kan inkludera tillgång till transportnav som järnvägslinjer och hamnar.
Fördelarna med bostadsfastigheter och hemägande
Hemägare, även känt som ägare, är den vanligaste typen av fastighetsinvesteringar i USA. Enligt National Multifamily Housing Council (NMHC) äger ungefär två tredjedelar av invånarna sitt hem. Ofta har dessa ägare finansierat köpet genom att ta ett hypotekslån, där fastigheten fungerar som säkerhet för skulden.
I 2019-utgåvan av sin årliga analys av hemvärdet uppskattade fastighetswebbplatsen Zillow det totala värdet på alla amerikanska hem under 2018 $ 33, 3 biljoner, 71% högre än landets bruttonationalprodukt (BNP) på 19, 4 biljoner dollar vid den tiden.
Individer som handlar för bostadslån för att hjälpa dem att förverkliga drömmen om fastighetsägande står inför en mängd olika alternativ. Inteckningar kan ta ut antingen fast ränta eller rörlig ränta. Fastighetslån har i allmänhet högre räntor än inteckningar med rörlig ränta, vilket kan göra dem dyrare på kort sikt. Lån med fast ränta kostar mer på kort sikt eftersom de är skyddade från framtida räntehöjningar.
Banker publicerar avskrivningsscheman som visar hur mycket av en låntagares månatliga betalningar går till att betala ränta jämfört med hur mycket som går till att betala lånets kapital. Ballonglån är inteckningar som inte fullt ut amorterar - minskar till noll - över tiden. I stället betalar låntagaren ränta för en viss period, till exempel fem år, och måste sedan betala återstoden av lånet i en ballongbetalning i slutet av löptiden.
Dessutom kan inteckningar komma med tunga kostnader som inkluderar transaktionsavgifter och skatter. Dessa extrautgifter rullas ofta in i lånet. När potentiella husägare har bevisat sin behörighet och säkrat en inteckning från en bank eller annan långivare måste de genomföra ytterligare åtgärder för att se till att fastigheten är lagligt till salu och i gott skick.
Fördelarna med kommersiella fastigheter
Kommersiella fastigheter används för handel och inkluderar allt från remsor och fristående restauranger till kontorsbyggnader och skyskrapor. Det skiljer sig ofta från industriella fastigheter, vilket är praktiskt utrymme som används vid tillverkning av produkter.
Att köpa eller hyra fastigheter för kommersiella ändamål skiljer sig mycket från att köpa ett hem eller till och med köpa bostadsfastigheter. Kommersiella hyresavtal är i allmänhet längre än hyresavtal. Avkastning på kommersiella fastigheter baseras på deras lönsamhet per kvadratmeter, till skillnad från strukturer som är avsedda att vara privata bostäder.
Dessutom kan långivare kräva en större utbetalning på en inteckning för kommersiella fastigheter än vad som krävs för en bostad.
Investera i fastigheter
Man kan investera i fastigheter direkt genom att köpa faktiska fastigheter eller markpaket; eller indirekt genom att köpa aktier i börsnoterade fastighetsinvesteringar (REIT) eller hypoteksstödda värdepapper (MBS). Att investera direkt i fastigheter resulterar i vinster - eller förluster - genom två vägar som inte har förändrats i århundraden: Intäkter från hyror eller hyresavtal och uppskattning av fastighetens värde
Till skillnad från andra investeringar påverkas fastigheter dramatiskt av dess omgivningar och omedelbara geografiska område. Därför den välkända fastighetsmaksimal "plats, plats, plats." Förutom en allvarlig nationell lågkonjunktur eller depression påverkas särskilt fastighetsvärdena för bostäder främst av lokala faktorer. Sådana faktorer inkluderar områdets sysselsättningsgrad, den lokala ekonomin, brottsfrekvenser, transportanläggningar, skolans kvalitet, kommunala tjänster och fastighetsskatter.
Pros
Erbjuder stabil inkomst
Erbjuder kapitaluppskattning
Diversifierar portföljen
Kan köpas med hävstång
Nackdelar
Är vanligtvis illikvid
Påverkad av mycket lokala faktorer
Kräver stort initialt kapitalutlägg
Kan kräva aktiv ledning, expertis
Det finns viktiga skillnader i investeringar i bostäder och kommersiella fastigheter. Å ena sidan är bostadsfastigheter vanligtvis billigare och mindre än kommersiella fastigheter, och det är därför billigare för den lilla investeraren.
Å andra sidan är kommersiella fastigheter ofta mer värdefulla per kvadratmeter, och deras hyresavtal är längre, vilket teoretiskt säkerställer en mer förutsägbar inkomstström. Med större intäkter kommer större ansvar. Kommersiella hyresfastigheter är kraftigare reglerade än bostadsfastigheter, och dessa bestämmelser kan inte bara skilja sig från land till land och delstat efter stat utan också efter län och stad. Även inom städer lägger regleringsreglerna ett lager av oönskad komplexitet för kommersiella fastighetsinvesteringar.
Det finns också en ökad risk för hyresgästers omsättning i kommersiella hyresavtal. Om hyrestagarens affärsmodell är dålig, deras produkt är oattraktiv eller om de är dåliga chefer kan de förklara konkurs. Affärsmisslyckandet kan plötsligt hindra dyra fastigheter från att generera intäkter.
Precis som egendom kan uppskatta kan den också skrivas av. En gång varma detaljhandelsplatser har varit kända för att förfalla till ruttna köpcentra och döda köpcentra.
Uppskattning
Värdering uppnås på olika sätt, men ökningen i en fastighetsvärde realiseras inte förrän ägaren säljer fastigheten. Ett annat sätt att realisera vinsten är att refinansiera inteckningen. Rått och obebyggt land, som territoriet precis utanför stadens gränser, erbjuder den största potentialen för byggande, förbättring och vinst. Värdering kan också komma från att upptäcka värdefulla material eller naturresurser på en tomt, som slående olja. Också en ökning av marknadsvärdena för området runt det land du äger.
När en stadsdel växer och utvecklas tenderar fastighetsvärden att klättra. Gentrifieringen av stadsdelar i vissa amerikanska städer under de senaste decennierna har ofta resulterat i en dramatisk höjning av fastighetspriserna. Knapphet kan också spela en roll i värdet på fastighetsbestånd. Om mycket är den sista av sin storlek eller sort i ett prestigefylldt område - eller ett där sådana partier sällan blir tillgängliga - ökar det i försäljningsbarhet.
Inkomst
Intäkter från fastigheter finns i många former. Den största generatoren är hyran som betalats på mark som redan har utvecklats till bostäder eller kommersiella fastigheter. Företagen betalar emellertid också royalty för naturresursupptäckter på rå mark. De kan också betala för att bygga strukturer på det, som celltorn eller rörledningar.
Inkomster kan också komma från indirekta fastighetsinvesteringar. I en REIT säljer ägaren till flera fastigheter aktier till investerare och överför hyresintäkter i form av utdelningar. På liknande sätt samlas in ränta och huvudsakliga betalningar från en pool av inteckningar och överförs till investerare i en MBS.
Både REITs och MBS-investeringsprodukter handlar som aktier med fastigheter som underliggande säkerhet. Så de kan erbjuda kapitalvärdighet är aktierna i marknadsvärde.
Exempel på verkliga världsinvesteringar i världen
Inteckningsstödda värdepapper fick mycket dålig press från den roll de spelade i hypoteksledningen som utlöste en global finansiell kris 2007. De finns dock fortfarande och handlas. Det mest tillgängliga sättet för den genomsnittliga investeraren att köpa in dessa produkter är via börshandlade fonder (ETF). Liksom alla investeringar har dessa produkter en viss risk. De kan emellertid också erbjuda diversifiering av portföljen. Investerare måste undersöka innehaven för att säkerställa att fonderna specialiserar sig på investeringsklass MBS, inte den subprime-sort som tänkte sig i krisen.
Från och med april 2019 inkluderar de bästa prestanda av denna typ:
- Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF (VMBS), som spårar Bloomberg Barclays US Mortgage-Backed Securities Float Adjusted Index, som består av federala byråstödda MBS som har minst pooler på $ 250 miljoner och lägsta löptid på ett år. Priserna cirka 53 dollar per aktie har fonden en utdelning på 2, 58%.
- iShares Barclays MBS Bond ETF (MBB), som fokuserar på såväl fast ränta som justerbar räntebärande värdepapper, och följer Bloomberg Barclays amerikanska MBS-index. Dess innehav inkluderar obligationer emitterade eller garanterade av statligt sponsrade företag som Fannie Mae och Freddie Mac, så de är AAA-rankade. Handlar cirka 108 dollar per aktie och ger en avkastning på 2, 48%.
- SPDR Bloomberg Barclays Capital Mortgage Backed Bond ETF (MBG), som också använder Barclays US MBS-index som riktmärke, men antar en mer aggressiv metod för att öka avkastningen. Priset till $ 26 per aktie och ger en avkastning på 3, 15%.