En investeringsguide för fastigheter

När du funderar på att köpa fastigheter är det första som troligen kommer att tänka på ditt hem. Men fysisk egendom kan också spela en roll i en portfölj, särskilt som en säkring mot aktiemarknaden. Fastigheter har emellertid blivit ett populärt investeringsmedel under de senaste 50 åren, men att köpa och äga tegel och murbruk är mycket mer komplicerat än att investera i aktier och obligationer. I den här artikeln kommer vi att undersöka de ledande alternativen för enskilda investerare, listade i ungefärlig ordning för hur direkt en fastighetsinvestering de är och skäl att investera.

Grundläggande hyresegenskaper

Detta är en investering så gammal som praktiken av markägande. En person kommer att köpa en fastighet och hyra ut den till en hyresgäst. Ägaren, hyresvärden, ansvarar för att betala inteckning, skatter och underhåll av fastigheten.

Helst debiterar hyresvärden tillräckligt med hyra för att täcka alla ovannämnda kostnader. En hyresvärd kan också debitera mer för att få en månatlig vinst, men den vanligaste strategin är att vara tålamod och bara ta ut tillräckligt med hyra för att täcka utgifter tills lånet har betalats, då majoriteten av hyran blir vinst. Vidare kan fastigheten också ha uppskattats i värde under lånet, vilket lämnat hyresvärden med en mer värdefull tillgång. Enligt US Census Bureau har fastigheter i detta land konsekvent ökat i värde från 1940 till 2006. Även om det fanns ett dopp under subprime-hypoteksledningen 2008 till 2010, har det nu återhämtat sig och har ökat totalt sett.

En investerare måste känna till marknaden där han söker fastigheter eller anställa en expert för att hjälpa till. För investerare som söker en inkomstström från hyresfastigheter är de viktigaste aspekterna att tänka på fastighetsplatsen och marknadshyror. När det gäller plats finns många framgångsrika hyror i närheten av större skolor. Om du till exempel köper en fastighet nära ett statligt universitet kommer studenter sannolikt att hyra den år efter år. Det finns också många andra funktioner i en lönsam hyresfastighet, och vissa tar tid att lära sig.

Det finns naturligtvis fläckar i ansiktet av vad som verkar vara en idealisk investering. Du kan hamna med en dålig hyresgäst som skadar fastigheten eller, ännu värre, har ingen hyresgäst alls. Detta ger dig negativt månatligt kassaflöde, vilket innebär att du kanske måste krypa för att täcka dina inteckning. Det är också frågan om att hitta rätt egendom. Du vill välja ett område där vakansgraden är låg och välja en plats som folk vill hyra.

När du hittat en idealisk fastighet i ett område där människor vill hyra kan du använda en inteckningskalkylator för att bestämma den totala kostnaden för fastigheten med ränta. Det är också värt att undersöka olika inteckningstyper för att säkerställa en gynnsam räntesats för din hyra.

Kanske är den största skillnaden mellan en hyresfastighet och andra investeringar hur mycket tid och arbete du måste ägna åt att ta hand om det. Om du inte vill kan du anställa en professionell fastighetsförvaltare. Men hans eller hennes lön blir då en kostnad som påverkar din investerings lönsamhet. (För relaterad läsning, se "4 sätt att värdera en fastighetsuthyrningsfastighet")

The Flip Side: Fastighetshandel

Detta är den vilda sidan av fastighetsinvesteringar. Liksom daghandlare som är ligor borta från en investerare som köper och håller, är fastighetshandlarna en helt annan ras än köpare och hyresvärden. Fastighetshandlare köper fastigheter med avsikt att hålla dem under en kort period, ofta högst tre till fyra månader, varefter de hoppas kunna sälja dem med vinst. Denna teknik kallas också vändning och baseras på att köpa fastigheter som antingen är betydligt undervärderade eller ligger i ett mycket varmt område.

Ren egendom flippers kommer inte att lägga några pengar i en fastighet för förbättringar; investeringen måste ha det inneboende värdet för att göra en vinst utan förändring, annars kommer de inte att överväga det. Att vända på detta sätt är en kortsiktig kontantinvestering.

Om en fastighetsfångare fastnar i en situation där han eller hon inte kan lossa en fastighet kan det vara förödande eftersom dessa investerare i allmänhet inte håller tillräckligt med färdiga kontanter för att betala inteckning på en fastighet på lång sikt. Detta kan leda till fortsatta förluster för en fastighetshandlare som inte kan ladda fastigheten på en dålig marknad.

Den andra klassen av fastighetsflygare finns också. Dessa investerare tjänar sina pengar genom att köpa billiga eller rimliga priser och lägga till värde genom att renovera dem. De säljer sedan fastigheten efter renoveringar till ett högre pris. Detta kan vara en långsiktig investering, beroende på omfattningen av förbättringarna. Den begränsande funktionen i denna investering är att den är tidskrävande och ofta bara gör att investerare kan ta på sig en fastighet åt gången.

Fastighetsinvesteringsgrupper

Fastighetsinvesteringsgrupper är på samma sätt som små fonder för hyresfastigheter. Om du vill äga en hyresfastighet, men inte vill ha besväret med att vara hyresvärd, kan en fastighetsinvesteringsgrupp vara lösningen för dig.

Ett företag kommer att köpa eller bygga en uppsättning byggnader, ofta lägenheter, och sedan låta investerare köpa dem genom företaget och därmed gå med i gruppen. En enda investerare kan äga en eller flera enheter med fristående bostadsyta, men företaget som driver investeringsgruppen förvaltar kollektivt alla enheterna, tar hand om underhåll, annonserar lediga enheter och intervjuar hyresgäster. I utbyte mot denna förvaltning tar företaget en procentandel av den månatliga hyran.

Det finns flera versioner av investeringsgrupper, men i standardversionen finns hyresavtalet i investerarens namn, och alla enheterna samlar en del av hyran för att skydda mot tillfälliga lediga platser, vilket innebär att du kommer att få tillräckligt för att betala inteckning till och med om din enhet är tom. Kvaliteten på en investeringsgrupp beror helt på att företaget erbjuder det. I teorin är det ett säkert sätt att komma in på fastighetsinvesteringar, men grupper är sårbara för samma avgifter som spöker fondernas industri. Återigen är forskning nyckeln.

Partnerskap med begränsad fastighet

Ett fastighetsbegränsat partnerskap (RELP) liknar en fastighetsinvesteringsgrupp: Det är en enhet som bildas för att köpa och inneha en portfölj av fastigheter, eller ibland bara en fastighet - bara den finns i ett begränsat antal år. En erfaren fastighetsförvaltare eller fastighetsutvecklingsföretag fungerar som allmän partner. Utanför investerare försöks sedan tillhandahålla finansiering för fastighetsprojektet, i utbyte mot en del av ägandet som begränsade partners. De kan få periodiska fördelningar från inkomster genererade av RELP: s fastigheter, men den verkliga utbetalningen kommer när fastigheterna säljs - förhoppningsvis till en betydande vinst - och RELP upplöses på vägen.

illikvida

REITs

Fastigheter har funnits sedan våra förfäder i grottbostäder började jaga främlingar ur sitt utrymme, så det är inte förvånande att Wall Street har hittat ett sätt att säkra det och förvandlade fastigheter till ett börsnoterat instrument.

Ett fastighetsinvesteringsförtroende (REIT) skapas när ett företag (eller förtroende) bildas för att använda investerarnas pengar för att köpa, driva och sälja inkomstproducerande fastigheter. REITs köps och säljs på de stora börserna, precis som alla andra aktier. För att behålla sin status som REIT måste denna enhet betala ut 90% av sina beskattningsbara vinster i form av utdelning. Genom att göra detta undviker REIT att betala inkomstskatt för företag, medan ett vanligt företag skulle beskattas på sina vinster och därmed äta in de avkastningar som det skulle kunna dela ut till sina aktieägare.

Precis som vanliga utdelningsbetalande aktier är REIT lämpliga för aktiemarknadsinvesterare som vill ha regelbundna inkomster, även om de också ger möjlighet till uppskattning. REITs tillåter investerare i icke-bostadsfastigheter som köpcentra (ungefär en fjärdedel av alla REITs specialiserade på dessa), hälsovårdsanläggningar, inteckningar eller kontorsbyggnader. Jämfört med de ovannämnda typerna av fastighetsinvesteringar är REIT också mycket likvida.

Fonder för fastigheter

Fastighetsfonder investerar främst i REIT och fastighetsoperativa företag. De ger förmågan att få diversifierad exponering för fastigheter med en relativt liten mängd kapital. Beroende på deras strategi och diversifieringsmål ger de investerare mycket bredare tillgångsval än man kan uppnå när man köper enskilda REIT-aktier, tillsammans med möjligheten till färre transaktionskostnader och provisioner.

Liksom REITs är dessa medel ganska likvida. En annan viktig fördel för detaljhandelsinvesterare är den analytiska och forskningsinformation som tillhandahålls av fonden om förvärvade tillgångar och förvaltningens perspektiv på lönsamhet och prestanda för specifika fastighetsinvesteringar och som en tillgångsklass. Mer spekulativa investerare kan investera i en familj av fastighetsfonder, taktiskt överviktiga vissa fastighetstyper eller regioner för att maximera avkastningen.

Varför investera i fastigheter?

Fastigheter kan förbättra risken och avkastningsprofilen för en investerares portfölj, och erbjuder konkurrenskraftig riskjusterad avkastning. Till och med factoring i subprime-krisen gav kommersiella fastigheter på privatmarknaden i genomsnitt 8, 4% under 10-årsperioden 2000 till 2010, baserat på uppgifter från National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF). Och vanligtvis är fastighetsmarknaden en låg volatilitet, särskilt jämfört med aktier och obligationer.

Fastigheter är också attraktiva jämfört med mer traditionella inkomstkällor. Denna tillgångsklass handlas vanligtvis till en avkastningspremie till amerikanska statskassor och är särskilt attraktiv i en miljö där statsskattesatserna är låga.

Diversifiering och skydd

En annan fördel med att investera i fastigheter är dess diversifieringspotential. Fastigheter har en låg, och i vissa fall, negativ, korrelation med andra stora tillgångsslag - vilket innebär att fastigheter ofta är uppe när aktierna är nere. Faktum är att på 14 av de 15 tidigare björnmarknaderna, tillbaka till 1956, steg fastighetspriserna för bostäder, enligt data från Yale Universitys Robert Shiller, medskapare av Case-Shiller Home-Price Index. Självklart finns det undantag: fastigheter i tankar tillsammans med aktier under den stora lågkonjunkturen (även om detta var en avvikelse, hävdar Schiller, vilket återspeglar rollen som subprime-inteckningar för att starta krisen).

Detta innebär att tillägg av fastigheter till en portfölj kan sänka dess volatilitet och ge en högre avkastning per riskenhet. Ju mer direkt fastighetsinvesteringen är, desto bättre är säkringen: Mer indirekta, börsnoterade fordon, liksom REIT, kommer uppenbarligen att återspegla den totala aktiemarknadens resultat (och vissa analytiker tror att de två kommer att bli allt mer korrelerade, nu när REIT lager är representerade på S&P 500). Intressant är dock att detta också har förändrats på senare tid. Korrelationen mellan noterade REIT och den breda aktiemarknaden nådde en 12-årig låg nivå 2015, enligt forskning från National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), "vilket tyder på att alla faktorer som råkar driva den icke-REIT delen av marknaden kommer inte nödvändigtvis att spillas ut för att påverka REIT-marknaden, "avslutade en artikel på Reit.com, föreningens webbplats.

Eftersom det stöds av tegel och murbruk, har fastigheter också mindre huvudmäklarkonflikt eller i vilken utsträckning investerarnas intresse är beroende av förvaltares och gäldenars integritet och kompetens. Även de mer indirekta formerna av investeringar ger ett visst skydd: REIT till exempel kräver att en lägsta procentandel av vinsten betalas ut som utdelning.

Inflationssäkring

Fastighetsinflationssäkringsförmågan härrör från det positiva förhållandet mellan BNP-tillväxt och efterfrågan på fastigheter. I takt med att ekonomierna växer ökar efterfrågan på fastigheter högre och detta i sin tur översätter till högre kapitalvärden. Därför tenderar fastigheter att bibehålla köpkraften för kapital, genom att kringgå en del av inflationstrycket på hyresgästerna och genom att införliva en del av inflationstrycket i form av kapitaltillskott.

Kraft till hävstång

Med undantag för REIT ger investeringar i fastigheter en investerare ett verktyg som inte är tillgängligt för aktiemarknadsinvesterare: hävstångseffekt. Om du vill köpa en aktie måste du betala hela värdet på aktien när du beställer inköpsorder - såvida du inte köper på marginalen. Och även då är den procentsats du kan låna fortfarande mycket mindre än med fastigheter, tack vare den magiska finansieringsmetoden, inteckningen.

De flesta konventionella inteckningar kräver 20% utbetalning. Beroende på var du bor kan du dock hitta en inteckning som kräver så lite som 5%. Detta innebär att du kan kontrollera hela fastigheten och det egna kapitalet genom att bara betala en bråkdel av det totala värdet. Naturligtvis påverkar storleken på din inteckning storleken på ägandet du faktiskt har i fastigheten, men du kontrollerar det i samma ögonblick som papperna undertecknas.

Detta är vad som emboldens både fastighetsfångare och hyresvärdar. De kan ta ut en andra inteckning på sina hem och sätta in betalningar på två eller tre andra fastigheter. Oavsett om de hyr ut dessa så att hyresgästerna betalar inteckning eller väntar på en möjlighet att sälja för en vinst, kontrollerar de dessa tillgångar, trots att de bara har betalat för en liten del av det totala värdet.

Nackdelen med investeringar i fastigheter: illikviditet

Den största nackdelen med att investera i fastigheter är illikviditet eller den relativa svårigheten att konvertera en tillgång till kontanter och kontanter till en tillgång. Till skillnad från en aktie- eller obligationstransaktion, som kan slutföras på några sekunder, kan det ta månader att stänga en fastighetstransaktion. Även med hjälp av en mäklare kan det bara vara några veckors arbete att hitta rätt motpart. REIT och fastighetsfonder erbjuder bättre likviditet och marknadsprissättning, men kommer till priset för högre volatilitet och lägre diversifieringsfördelar, eftersom de har en mycket högre korrelation till den totala aktiemarknaden än direkta fastighetsinvesteringar. (För relaterad läsning, se "Hur mycket pengar behöver du investera i fastigheter?")

.