Fastighetsaktier krossar marknaden när molnbränsletillväxten växer

Investerarnas rusa till defensiva positioner på en osäker marknad har pressat fastighetsbeståndet högre, med vissa som ökade mer än 50% i år, ungefär tredoblerar takten på S&P 500. Nu kommer dessa aktier sannolikt att stiga ännu högre när handelskonflikter och andra motvind skramlar marknaden. De som kommer att gynnas mest inkluderar American Tower Corp. (AMT), Equity Residential (EQR), Equinix Inc. (EQIX), Essex Property Trust Inc. (ESS), Crown Castle International Corp. (CCI), Public Storage (PSA) ) och Prologis Inc. (PLD), som beskrivs i en nyligen Barrons rapport.

Säkrare spel överträffar bättre

Den ökade efterfrågan på aktier i företag i säkrare branscher, med mindre exponering för utländska marknader, har lett till att priserna för fastighetsinvesteringar eller andelar i företag som äger kontortorn, hotell, köpcentra och andra kommersiella fastigheter.

Steve Shigekawa, chef för Neuberger Berman Real Estate Fund, fokuserar på lager av högkvalitativa företag med ”låg skuld, olika fastighetsportföljer och erfarna ledningsgrupper som har drivit sina företag genom flera ekonomiska cykler, ” per Barrons. Denna investeringsstrategi har lett till att Neuberger Berman fastighetsfond har bokfört en årlig avkastning på 12, 0% under de senaste tre åren och överträffat 90% av sina kamrater i Morningstars fastighetskategori. Under det senaste decenniet har dess äldre institutionella aktieklass slagit 79% av sina kamrater.

Istället för att investera i traditionella fastighetsbolag, såsom logi, köpcentrum och regionala gallerior, där Shigekawas fond har en exponering på mindre än 7%, har han fördubblats på datacenterföretag, där fonden har 12% exponering.

"Vi har lägre exponering mot de mer cykliska fastighetssektorerna som logi och detaljhandel, med tanke på effekterna av e-handel på detaljhandeln, " säger fondförvaltaren. Shigekawas fond använder en top-down metod för att plocka aktier och tittar på makroekonomiska indikatorer som hjälper till att vägleda investeringar i cirka 40 företag. Till exempel har en period med lägre räntor bidragit till att öka andelarna i fastighetsaktier, som ofta drabbas under perioder med stigande räntor på grund av skuldens storlek.

Datacenterföretag

En kraft som driver dessa företags tillväxt är ökande efterfrågan på datacenter för att stödja molnberäkning. "När du funderar på efterfrågan på molnberäkning kräver det fler datacenter, " säger fondförvaltaren. Denna trend kommer särskilt att öka fastighetsbolagen i datacenter som Redwood City, Kalifornien, - baserade Equinix, vars aktier har ökat med mer än 62% hittills i år (YTD).

Det ledande företaget i datacenterutrymmet listar fastigheter i 24 länder runt om i världen och säger att det till stor del har påverkats av en återupptrappning av handelsspänningar från Washington.

"Medan den globala handeln med fysiska varor blir plattare, är det motsatta sant när det gäller vår globala digitala ekonomi", säger Equinix VD Charles Meyers.

Samtidigt bör både datacenter och torn REITs dra nytta av övergången till nästa generation av mobilnät, kallad 5G, som förväntas vara 10 gånger snabbare än de nuvarande 4G-telefonerna. REIT för mobiltelefontorn, även känt som ”infrastruktur REITs”, utgör 17% av Neuberger Berman Real Estate Fund.

REITs som stabila "riskreducerare"

Scott Craig, portföljförvaltare för Eaton Vance Real Estate Fund, ser REITs som ett effektivt sätt att säkra sig mot marknadsvolatilitet, enligt en annan Barrons rapport. När motvinden fortsätter, kan REIT fortsätta att rally när de får popularitet som en "riskminimator" med stadig inkomst och fastlåst i kassaflöden.

Även om REITs med verksamhet utomlands och intäkter i flera valutor kan vara mer exponerade för valutatillväxt, är de vanligtvis större i skala och upprätthåller starka tillväxtprofiler och balansräkningar per Wall Street Journal.

Vad kommer härnäst?

Framöver kommer investerare sannolikt att gynna företag som tillgodoser den globala digitala ekonomin snarare än cykliska namn som är mer sårbara för ekonomiska nedgångar, tullar och branschspecifika störningar som detaljhandlare och hotell.

Andra marknadssegment som kan uppleva turbulens inkluderar de som kan möta högre kostnader som byggande, samt svagare konsumentens känsla och arbetskraftsbrist, enligt Sandler O'Neill + Partners LP, citerat av tidskriften.