Bör du refinansiera ditt inteckning när räntorna stiger?
Det är inte en dålig idé att överväga att refinansiera din inteckning när räntorna är låga. Och de är fortfarande, historiskt sett. Räntorna har dock börjat stiga och förutspås fortsätta att göra det. Hur bör det påverka ditt beslut att refinansiera?
Det beror naturligtvis på den ränta du för närvarande betalar på din inteckning. En äldre inteckning kan fortfarande ha en högre ränta än de som för närvarande erbjuds. Och även i ett relativt lågt intresse klimat finns det för- och nackdelar med att återfinansiera en inteckning. Din förbättrade kreditbetyg, till exempel - eller ett beslut om att ändra lånets längd - kan också ge återbetalningsvillkor som kan spara pengar på lång sikt. Men du kanske inte planerar att stanna på lång sikt. Det finns också några speciella refinansieringsprogram som kan vara särskilt fördelaktiga för dem som kvalificerar sig. Så här arbetar du genom beslutsprocessen.
Key Takeaways
- Din individuella situation bör avgöra om du refinansierar din inteckning eller inte - inte bara om räntorna stiger eller sjunker.
- Fördelarna med refinansiering inkluderar att få en bättre ränta, öka nettovärdet och öka ditt kortsiktiga kassaflöde.
- Nackdelarna inkluderar att betala för mycket på stängningskostnader, avveckla med en högre ränta eftersom du inte vill betala stängningskostnader, förlora eget kapital på en utbetalningsfinansiering och sänka ditt nettovärde.
- Specialprogram från Fannie Mae, Freddie Mac, FHA och VA kan hjälpa vissa husägare att säkra mer prisvärda inteckningar.
Ska du överväga det?
Tidigare har låga räntor skapat en refinansieringsglädje på marknaden. Men i alla ekonomier är det enda sättet att veta om en refinansiering är vettigt för dig att ta hänsyn till detaljerna i din unika situation.
Hur mycket lägre är priserna än den du för närvarande har?
Istället för att lyssna på "regler" om hur mycket av en procentuell förändring av räntorna du bör leta efter innan du refinansierar, titta på hur mycket pengar du kommer att spara. En räntesänkning på 1% är mycket mer meningsfull om du har en $ 500.000-inteckning än om du har en som är $ 100.000.
Hur länge planerar du att hålla lånet?
Precis som när du köpte ditt hem, måste du betala stängningskostnader för din refinansiering. Om du planerar att sälja ditt hus om några år kan du knappt bryta jämnt (eller faktiskt komma ut bakom) genom att återfinansiera. Hurså? Om de månatliga besparingarna för återstoden av din inteckning inte är större än de stängningskostnader som är förknippade med refinansieringen förlorar du. Om du rullar stängningskostnaderna till din inteckning istället för att betala dem i förväg, betalar du ränta på dem, så du måste ta med denna kostnad i din break-even-beräkning.
Kan du refinansiera på kortare sikt?
Om du har 20 år kvar på din inteckning och du refinansierar till en ny 30-årig inteckning kan du inte spara pengar på lång sikt, även med en lägre ränta. Men om du har råd att refinansiera den 20-åriga inteckning till en 15-årig inteckning, kommer kombinationen av en lägre ränta och en kortare löptid avsevärt att minska det totala räntebeloppet du betalar innan du äger huset gratis och klar.
Pros
Få ett bättre lån
Öka ditt långsiktiga nettovärde
Öka det kortsiktiga kassaflödet
Nackdelar
Överbetalning av stängningskostnader
Överbetala för ränta eftersom du inte vill ha några stängningskostnader
Förlorar eget kapital
Negativt påverkar ditt långsiktiga nettovärde
Vad du står för att få
Om du gör rätt kan en refinansiering ha både omedelbara och varaktiga fördelar. Du kanske kan:
Få ett bättre lån
Kanske är du i en bättre ekonomisk situation nu än när du tog upp din befintliga inteckning. Omfinansiering kan ge en möjlighet att få en bättre ränta eller helt enkelt göra en bra inteckning ännu bättre. Hursomhelst kommer du att öka din kort- och långsiktiga ekonomiska säkerhet och öka oddsen att svåra tider inte sätter dig i riskzonen att förlora ditt hem.
Öka ditt långsiktiga nettovärde
Med besparingarna från att refinansiera din inteckning kommer du att spendera mindre på ränta. Det är pengar du kan placera bort för pensionering eller använda till ett annat långsiktigt ekonomiskt mål.
Öka det kortsiktiga kassaflödet
Om din refinansiering sänker din månatliga betalning har du mer pengar att arbeta med från månad till månad. Detta kan minska det dagliga ekonomiska trycket på ditt hushåll och skapa möjligheter att investera någon annanstans.
Farorna med refinansiering
Om du refinansierar en inteckning introducerar nya delar i din ekonomiska situation. Riskerna från din ursprungliga inteckning är fortfarande närvarande och några nya kommer upp till ytan.
Överbetalning av stängningskostnader
Skrupelfria långivare kan tackla ett antal onödiga och / eller uppblåsta avgifter på din inteckningskostnad. Dessutom kanske de inte avslöjar några av dessa kostnader i framtiden, i hopp om att du känner dig för investerad i processen för att backa ut.
Överbetala för ränta eftersom du inte vill ha några stängningskostnader
En refinansiering kräver vanligtvis inga kontanter för att stängas. Ett sätt långivare kompenserar för detta är att ge dig en högre ränta. Låt oss säga att du har två alternativ: en refinansiering på $ 200 000 med noll stängningskostnader och en fast ränta på 5% under 30 år, eller en refinansiering på $ 200 000 med stängningskostnader $ 6 000 och en fast ränta på 4, 75% i 30 år. Förutsatt att du behåller lånet under hela sin löptid, i scenario A, betalar du totalt 386 511 dollar. I scenario B betalar du 381 586 dollar. Att ha "inga stängningskostnader" kostar dig 4 925 $. Kan du tänka på något annat du hellre vill göra med nästan 5 000 $ än att ge det till banken?
Förlorar eget kapital
Den del av inteckning som du har betalat, ditt eget kapital i hemmet, är den enda delen av huset som verkligen är din. Detta belopp växer lite efter varje månadslånutbetalning tills du en dag äger hela huset och kan kräva varje öre av intäkterna om du väljer att sälja det. Men om du gör en utbetalningsfinansiering - rullar stängningskostnader till det nya lånet eller förlänger lånets löptid - spånar du bort med den procentandel av ditt hem som du faktiskt äger. Även om du stannar i samma hem resten av livet, kan du hamna på att betala inteckning på det i 50 år om du fattar dåliga refinansieringsbeslut. Du kan sluta slösa mycket pengar på detta sätt, för att inte tala om att aldrig äga ditt hem verkligen.
Negativt påverkar ditt långsiktiga nettovärde
Omfinansiering kan sänka din månatliga betalning, men kommer ofta att göra lånet dyrare i slutändan om du lägger år till din inteckning. Om du behöver refinansiera för att undvika att förlora ditt hus kan det vara värt det att betala mer på lång sikt. Men om ditt primära mål är att spara pengar, inser att en mindre månatlig betalning inte nödvändigtvis översätter till långsiktiga besparingar.
Refinansieringsalternativ
Det finns ett par specialfinansieringsprogram som kan vara särskilt fördelaktiga för kvalificerade låntagare.
Högt LTV-refinansieringsalternativ (Fannie Mae) och Freddie Mac Förbättrad refinansiering.
Dessa nya program från Fannie Mae och Freddie Mac är utformade för att ersätta Home Affordable Refinance Program (HARP), som gick ut den 31 december 2018. HARP inrättades för att hjälpa husägare som inte kunde dra fördel av andra refinansieringsalternativ eftersom deras hem hade minskat i värde. Dess mål var att förbättra lånets långsiktiga överkomliga priser för att förhindra att människor förlorar sina hem till avskärmning. För de nya programmen är det bara lån som innehas av Fannie Mae (High LTV Refinance Option) eller Freddie Mac (FMERR) som kan förbättras med en refinansiering och som har sitt ursprung den 1 oktober 2017 eller senare. Dessutom måste låntagarna vara löpande på sina betalningar.
Husägare vars hus är under vattnet och vars lån härstammade från juni 2009 till slutet av september 2017 är inte berättigade till ett av HARP-ersättningsprogrammen från Fannie Mae och Freddie Mac.
FHA Streamline.
En FHA Streamline-refinansiering är utformad för husägare som redan har en FHA-inteckning. Dess mål är att tillhandahålla en ny FHA-inteckning med bättre villkor som sänker husägarens månatliga betalning. Processen är tänkt att vara snabb och enkel och kräver ingen ny dokumentation av din ekonomiska situation och ingen ny inkomstkompetens. Denna typ av refinansiering kräver inte en utvärdering av hem, termitkontroll eller kreditrapport. En möjlig nackdel för vissa husägare är att en FHA-rationalisering av refinansiering inte tillåter utbetalning.
VA Streamline.
Detta program, även känt som en räntesänkning refinansieringslån (IRRRL), liknar en FHA-rationaliserad refinansiering. Du måste redan ha ett VA-lån, och refinansieringen måste resultera i en lägre ränta om du inte refinansierar från en justerbar ränta (ARM) till en fast ränta. Långivaren kan kräva en utvärdering och kreditrapport, även om VA inte kräver dessa. Observera att VA och Consumer Financial Protection Bureau nyligen utfärdade en varningsorder för att servicemedlemmar och veteraner har fått ett antal oönskade erbjudanden med vilseledande information om dessa lån. Kontrollera med VA innan du agerar på något erbjudande om en VA IRRRL.
Med både VA-strömlinjen och FHA-strömlinjen är det möjligt att betala några till inga stängningskostnader i front. Dessa kostnader kommer dock antingen att rullas in i inteckning eller så betalar du en högre ränta i utbyte mot att du inte betalar stängningskostnader. Så även om du inte kommer att ha några kontanter i förväg, kommer du fortfarande att betala för refinansieringen på lång sikt.
Poängen
Varje bra refinansiering bör gynna låntagarna genom att sänka sina månatliga bostadsbetalningar och / eller förkorta lånets löptid. Tyvärr, som med alla större finansiella transaktioner, finns det komplexiteter som kan lösa upp den oväsentliga köparen och resultera i en dålig affär. Att veta om processen hjälper dig att hitta en långivare och ett refinansieringsprogram som erbjuder det bästa värdet för din situation.