Topp 10 funktioner i en lönsam hyresfastighet
Letar du efter att köpa en bostadshyra? Idén kan vara skrämmande för en första gången investerare. Fastigheter är en tuff affär och fältet är full av landgruvor som kan utplåna din avkastning. Här är de viktigaste sakerna att tänka på när du handlar efter en inkomstfastighet.
Starta din sökning
Du kanske vill att en fastighetsmäklare ska hjälpa dig att slutföra köpet, men du bör börja söka efter en egendom på egen hand. En agent kan sätta onödigt tryck på dig att köpa innan du hittat en investering som passar dig bäst. Och att upptäcka att investeringarna kommer att ta lite sleutingfärdigheter och lite skoskinn.
Key Takeaways
- Kolla noggrant in i grannskapet. Dess hållbarhet och bekvämligheter är viktiga.
- Är vakansgraden i grannskapet hög ">
Ditt sortiment kommer att begränsas av om du tänker aktivt hantera fastigheten eller hyra någon annan för att hantera den. Om du tänker aktivt hantera vill du inte ha en fastighet som är för långt ifrån du bor. Om du ska få ett fastighetsförvaltningsföretag att ta hand om det är närheten mindre av problemet.
Låt oss ta en titt på de tio bästa sakerna du bör tänka på när du söker efter rätt hyra.
01:59Topp 10 funktioner i en lönsam hyresfastighet
1. Grannskap. Området du köper kommer att avgöra vilka hyresgäster du lockar och din vakansgrad. Om du köper nära ett universitet, är chansen stor att studenter kommer att dominera din pool av potentiella hyresgäster och du kommer att kämpa för att fylla lediga jobb varje sommar. Var också medveten om att vissa städer försöker avskräcka hyresomvandlingar genom att ta ut orimliga tilläggsavgifter och stapla på byråkrati.
2. Fastighetsskatter. Fastighetsskatter varierar sannolikt mycket i ditt målområde och du vill vara medveten om hur mycket du kommer att förlora för dem. Höga fastighetsskatter är inte alltid en dålig sak i en stor stadsdel som lockar långsiktiga hyresgäster, men det finns elaka platser med höga skatter också. Kommunens bedömningskontor kommer att ha all skatteinformation i filen, eller så kan du prata med husägare i samhället. Det är också klokt att ta reda på om höjningar av fastighetsskatten sannolikt kommer inom en snar framtid. En stad i ekonomisk nöd kan höja skatter långt utöver vad en hyresvärd kan realistiskt ta ut hyran.
3. Skolor. Om du har att göra med familjestorlekar bör du ta hänsyn till kvaliteten på de lokala skolorna. Även om du mest kommer att vara orolig för det månatliga kassaflödet, kommer det totala värdet på din hyresfastighet att spela när du så småningom säljer det. Om det inte finns några bra skolor i närheten kan det påverka värdet på din investering.
4. Brott. Ingen vill bo intill en varm plats för kriminell aktivitet. Den lokala polisen eller det offentliga biblioteket bör ha korrekt brottsstatistik för grannskapen. Kontrollera priserna för vandalism, allvarliga brott och småbrott och notera om kriminell aktivitet rör sig upp eller ner. Du kanske också vill fråga om frekvensen av en polis närvaro i ditt område.
5. Jobbmarknad. Platser med växande anställningsmöjligheter lockar fler hyresgäster. För att ta reda på hur ett område beräknar tillgänglighet för jobb, kolla med US Bureau of Labor Statistics eller gå till ett lokalt bibliotek. Om du ser ett tillkännagivande om ett större företag som flyttar till området kan du vara säker på att arbetare som söker en plats att bo kommer att flockas till området. Det kan leda till att huspriserna går upp eller ner, beroende på vilken typ av verksamhet som flyttar in. Du kan anta att om du vill att det företaget i din trädgård, så kommer dina hyresgäster också.
6. Bekvämligheter. Besök grannskapet och kolla in parker, restauranger, gym, biografer, kollektivtrafikförbindelser och alla andra förmåner som lockar hyresgäster. Stadshuset kan ha reklamlitteratur som ger dig en uppfattning om var den bästa blandningen av offentliga bekvämligheter och privat egendom kan hittas.
7. Framtida utveckling. Den kommunala planavdelningen kommer att ha information om ny utveckling som kommer eller har planerats in i området. Om det är mycket byggande pågår är det förmodligen ett bra tillväxtområde. Se upp för nya utvecklingar som kan skada priset på omgivande fastigheter. Ytterligare nya bostäder kan också konkurrera med din fastighet.
8. Antal listor och lediga platser. Om en stadsdel har ett ovanligt stort antal listor, kan det antingen signalera en säsongscykel eller ett kvarter i nedgång. Du måste ta reda på vilken det är. I båda fallen tvingar hyresgäster till lägre hyror för att locka hyresgäster. Låga vakansgrader gör att hyresvärdar kan höja hyrespriserna.
9. Genomsnittliga hyror. Hyresintäkter är ditt bröd och smör, så du måste veta vad den genomsnittliga hyran i området är. Se till att alla fastigheter du anser kommer att ha tillräckligt med hyra för att täcka din inteckning, skatter och andra utgifter. Undersök området tillräckligt bra för att mäta vart det ska vara på väg under de kommande fem åren. Om du har råd med området nu men skatter förväntas öka kan en prisvärd egendom idag innebära konkurs senare.
10. Naturkatastrofer. Försäkring är en annan kostnad som du måste dra från dina avkastningar, så du måste veta hur mycket det kommer att kosta dig. Om ett område är benäget för jordbävningar eller översvämningar kan täckningskostnaderna äta bort till dina hyresintäkter.
Skaffa information
Officiella källor är bra, men prata med grannarna för att få den verkliga scoopen. Prata med hyresgäster och husägare. Hyresgäster kommer att vara mycket ärligare om de negativa aspekterna eftersom de inte har några investeringar i det. Besök området vid olika tidpunkter på olika dagar i veckan för att se dina framtida grannar i aktion.
Att välja en fastighet
I allmänhet är den bästa investeringsfastigheten för nybörjare en enfamiljshus eller ett bostadsrätt. Andelslägenheter är lågt underhåll eftersom condo föreningen tar hand om externa reparationer, vilket gör att du bara oroa dig för interiören. Andelslägenheter tenderar dock att få lägre hyror och uppskatta långsammare än enfamiljshus.
Enfamiljshus tenderar att locka längre hyresgäster. Familjer eller par är i allmänhet bättre hyresgäster än singlar eftersom de är mer benägna att vara ekonomiskt stabila och betala hyran regelbundet.
När du har minskat grannskapet, leta efter en fastighet som har potential för uppskattning och bra beräknad kassaflöde. Kolla in egenskaper som är dyrare än du har råd såväl som de inom räckhåll. Fastigheter säljer ofta under noteringspriset.
Se noteringspriserna för andra fastigheter och fråga köpare om det slutliga försäljningspriset för att få en uppfattning om vad marknadsvärdet verkligen är i grannskapet.
För en uppskattningspotential letar du efter en fastighet som med några kosmetiska förändringar och vissa renoveringar lockar hyresgäster som är villiga att betala högre hyror. Detta kommer också att höja fastighetens värde om du väljer att sälja den efter några år.
Naturligtvis är ett viktigt steg för att säkerställa en lönsam strävan att köpa en rimlig fastighet. Rekommendationen för hyresfastigheter är att betala högst 12 gånger den årliga hyra du förväntar dig att få.
Ställer in hyran
Så hur bestäms den potentiella hyran? Du måste göra en informerad gissning. Bli inte försedd med alltför optimistiska antaganden. Att ställa in hyran för hög och sluta med en tom enhet i månader spolar bort till den totala vinsten i en hast.
Börja med den genomsnittliga hyra för grannskapet och arbeta därifrån. Överväg om din plats är värd lite mer eller lite mindre, och varför.
För att ta reda på om hyresnumret fungerar för dig som investerare, ta reda på vad platsen faktiskt kommer att kosta dig. Dra bort din förväntade månatliga inteckning, fastighetsskatter dividerad med 12 månader, försäkringskostnader dividerad med 12 och ett generöst bidrag för underhåll och reparationer.
Underskatt inte kostnaderna för underhåll och reparationer. Dessa kostnader beror på fastighetens ålder och hur mycket du planerar att göra själv. En nyare byggnad kommer troligen att kräva mindre än en äldre. En lägenhet i ett komplex för seniorer kommer sannolikt inte att bli utsatt för samma skada som högskolebostäder utanför campus.
Att göra egna reparationer minskar kostnaderna avsevärt, men det betyder också att du är på telefon 24/7 för nödsituationer. Ett annat alternativ är att hyra ett fastighetsförvaltningsföretag. Företaget hanterar allt från trasiga toaletter till hyresavgifter varje månad. Räkna med att betala cirka 10% av bruttohyresintäkterna för denna tjänst.
Om alla dessa siffror kommer ut jämnt eller, ännu bättre, med lite kvar, kan du nu få din fastighetsmäklare att lämna in ett erbjudande.
Gör köp
Bankerna har tuffare krav på att ge lån för investeringseiendom än för primära bostäder. De antar att om tiderna blir tuffa är människor mindre benägna att äventyra sina hem än en affärsfastighet. Var beredd att betala minst 20% till 30% för en utbetalning plus stängningskostnader. Låt fastigheten granskas noggrant av en professionell och låt en advokat granska allt innan du undertecknar.
Glöm inte husägarnas försäkring. Hyresförsäkring täcker hyresgästens ägodelar, men själva byggnaden är hyresvärdens ansvar, och försäkringen kan vara dyrare än för en liknande ägarbostad. Fastighetens inteckning, försäkring och avskrivning är alla avdragsgilla i skatt upp till ett visst belopp.
Poängen
Varje stat har bra städer, varje stad har bra stadsdelar och varje stadsdel har goda egenskaper. Det krävs mycket fotarbete och forskning för att ställa in alla tre.
När du hittar din perfekta hyresfastighet, håll dina förväntningar realistiska och se till att din egen ekonomi är tillräckligt sund så att du kan vänta på att fastigheten börjar generera kontanter snarare än att behöva det desperat.
Jämför investeringskonton Leverantörs namn Beskrivning Annonsörens upplysning × Erbjudandena som visas i denna tabell kommer från partnerskap från vilka Investopedia erhåller ersättning.