Handla fastigheter för att hålla skattemannen i fjärd

Om du någonsin handlat basebollkort med en vän när du var liten känner du redan till grundprincipen för ett "likartat utbyte". Kanske din kompis älskade verkligen José Canseco och ville ha ditt Canseco-nybörjarkort, men ändå hade du en misstanke om att hans karriär skulle kunna sluta dåligt. Ni var överens om att byta Canseco för några av hans framtida prospektkort. Du beräknade värdet på ditt kort och bestämde vilka kort på hans du ville ha i gengäld och gjorde sedan ett byte. Det är en säker satsning att IRS inte fick en åtgärd.

Ett liknande utbyte (även kallad ett avsnitt 1031-utbyte) gör det möjligt för fastighetsinvesterare att göra en liknande sak genom att skjuta upp kapitalvinster eller förluster när de köper eller säljer en fastighet. I grund och botten ger ett utbyte av liknande slag dig möjlighet att byta investeringseiendom med en annan investerare och hålla skattemannen utanför affären tills mycket senare när fastigheten så småningom säljs för kontanter. Naturligtvis är processen inte lika lätt som att byta några baseballkort, men den här artikeln visar hur det går till.

Varför du bör överväga en börs
Möjligheten att skjuta upp skatteåtaganden genom ett 1031-utbyte (namngivet för avsnitt 1031 i den inre inkomstkoden) uppmuntrar investerare att rebalansera fastighetsportföljer och att göra mer lönsamma användningsmedel som de annars skulle betala i skatt. Förmågan att rebalansera är särskilt viktig i fastigheter eftersom, till skillnad från enskilda aktier och obligationer, kan en fastighet utgöra en betydande del av portföljens värde.

På grund av den koncentrerade karaktären av en fastighetsinvestering är det viktigt för portföljförvaltare att ha flexibiliteten att balansera sina portföljer och göra taktiska satsningar i antingen olika fastighetssektorer eller investeringsregioner. Ett 1031-utbyte uppmuntrar en sådan ombalansering genom att låta investerare flytta in och ut från fastighetseksponeringar genom utbyte av en fastighet mot en annan utan att börda omedelbart ådra sig kapitalvinstskatter. Genom att kontinuerligt använda 1031 börser vid förvärv och avyttring av fastigheter kan investerare skjuta upp kapitalvinsternavgift tills det är dags att likvidera en del av eller hela portföljen, det sker en gynnsam förändring av skattelagen, eller de har samlat tillräckligt med kapitalförluster för att kompensera kapitalvinstförpliktelsen. (För mer om hur avsnitt 1031 ska fungera för dig, kolla in smarta fastighetstransaktioner .)

Översikt
För att kvalificera sig för denna skattebehandling måste investerare följa vissa krav och begränsningar när det gäller vilka typer av fastigheter de kan byta, fastigheternas placering och tidpunkten för vissa viktiga händelser. Nästa avsnitt ger en detaljerad beskrivning av de olika kraven, men det är viktigt att först notera att en primärbostad inte är kvalificerad, så tyvärr kommer du inte att kunna byta en förortslägenhet för ett strandhus i Malibu. (För mer om hur du säljer en personlig bostad, läs Kommer din hemförsäljning att lämna dig med skattchock? Och är det sant att du kan sälja ditt hus och inte betala någon realisationsvinstskatt? )

Att samordna nödvändiga element kan vara en ganska skrämmande uppgift. För att underlätta nödvändig handel och dokumentation måste investerare använda ett tredjeparts clearinghus som kallas "kvalificerad mellanhand (QI)", som hanterar alla medel relaterade till köp, försäljning och utbyte av fastigheter. Eftersom medel inte flyter direkt genom skattebetalarens konton och skattebetalaren aldrig har kontroll över något av de kontanter som produceras genom transaktionen har investeraren effektivt rullat kapitalvinsterna i de utbytta fastigheterna och kan skjuta upp kapitalvinstskatten tills försäljningen av fastighetstillgångar för kontanter.

Uppsättningen och genomförandet av ett 1031-utbyte och motsvarande skattebehandling av transaktionen kan vara mycket komplicerat. Nästa avsnitt ger en kort och förenklad beskrivning av de krav och steg som krävs för att utföra ett 1031-utbyte.

Transaktionskrav

Kvalificerade egenskaper
Börsen fungerar endast för fastighetsinvesteringar eller affärsfastigheter. En investeringseiendom är en som köps för att hyra och erhålla inkomst. Företagsfastigheter ägs och används av ett företag och hålls i balansräkningen som en tillgång. Alla verkliga fastigheter i USA, oavsett om de är förbättrade eller obefogade, är i allmänhet av liknande slag. Fastigheter utanför USA betraktas som "inte likadana" fastigheter. Avsnitt 1031 gäller inte för utbyte av lager, aktier, obligationer, sedlar, andra värdepapper eller personlig egendom av något slag. (För en översikt över olika typer av fastigheter, kolla in vår handledning om att utforska fastighetsinvesteringar och investera i fastigheter .)

Icke-kvalificerade tillgångar och start
Om transaktionen innefattar icke-kvalificerade tillgångar (inte liknande) egendom eller kontanter, måste investeraren redovisa vinsten på försäljningen och betala skatter i enlighet därmed. Om man antar att värdet på en av de utbytade fastigheterna är större än värdet på den andra, kallas de icke-kvalificerade tillgångarna som används för att jämna ut värdet mellan börserna "boot" och är fortfarande föremål för normala skattemässiga vinster.

timing
Även om transaktioner inte behöver vara samtidiga, finns det begränsningar för vissa transaktionsstimningselement. Till exempel, för att kvalificera en transaktion som ett 1031-utbyte, måste en investerare identifiera den egendom som ska bytas före stängning och identifiera ersättningsfastigheten inom 45 dagar efter avslutad försäljning av den första tillgången. Dessutom måste transaktionen för att förvärva ersättningsfastigheten genomföras inom 180 dagar efter det att försäljningen av den första affären genomförts. För de flesta investerare är en av de svåraste uppgifterna att identifiera ersättningstillgångar inom 45 dagar efter försäljningen av den övergivna tillgången. Ändå är det viktigt att de gör det eftersom dessa tidsbegränsningar är mycket stränga och IRS inte ger förlängningar.

Kvalificerad mellanhand
På grund av komplexiteten i dessa arrangemang och kraven och begränsningarna kring utbytet måste investerarna som sponsrar börsen använda en kvalificerad förmedlare för att underlätta affären. Den kvalificerade förmedlaren, definierad som ett företag som arbetar på heltid med att underlätta 1031 börser, tillhandahåller inte juridisk eller skattemässig rådgivning. Det kan inte vara en affärsparty, till exempel ett CPA-företag, advokat eller fastighetsmäklare som har haft någon relation med den beskattningsbara parten inom 24 månader före den första fastighetsaffären. Företrädesvis bör QI vara ett tredjepartsföretag som inte tidigare har tillhandahållit någon av dessa tjänster till transaktionsdeltagare.

QI utför olika underhållstjänster och fungerar som en bro mellan de berörda parterna för att hjälpa till att strukturera och genomföra utbytet. Dess uppgifter inkluderar:

• Förbereda all nödvändig dokumentation och fungera som ett clearinghus för att försäkra att alla lämpliga parter får dokumentation.
• Säkerställa att medel hålls på ett säkert och försäkrat bankkonto och att eventuella utbetalningar görs för att spärra konton när transaktionerna är slutförda.
• Skicka in en fullständig redovisning av transaktionerna för skattebetalarnas poster, och tillhandahålla ett formulär 1099 till skattebetalarna och till IRS som dokumenterar alla erforderliga skatter och eventuella kapitalvinstskatter som betalats.

IRS: s strikta regler för vissa krav understryker värdet av den kvalificerade mellanhanden och vikten av att välja en lämplig. En av QI: s viktigaste tjänster är att hålla transaktionsdeltagarna på rätt spår och se till att de uppfyller de krav som är nödvändiga för att skattebetalarna ska kvalificera sig för förmånsskattebehandling av sina fastighetsvinster, så det är viktigt att investerare undersöker och väljer sina transaktionsförmedlare noggrant. (För relaterad läsning, kolla in fördelarna med att använda en fastighetsadvokat .)

Nästa avsnitt kommer att täcka utbyte med flera fastigheter och de grundläggande tidslinjerna för investerare måste följa.

Flera fastighetsutbyten
I ett likartat utbyte krävs det inte att en investerare gör en en-för-en utbyte av fastigheter. Flera egenskaper kan användas på vardera sidan av utbytet så länge som följande regler är uppfyllda. Dessa regler kallas vanligen reglerna "tre egendomar", "95%" och "200%".

• Treegenskapsregeln - Alla tre fastigheter kan kvalificera sig oberoende av marknadsvärde.
• 95% -regeln - Vilket antal fastigheter som helst kan kvalificera sig så länge som det verkliga marknadsvärdet (FMV) för de fastigheter som erhållits i slutet av växlingsperioden inte är mer än 95% av den kumulativa FMV för alla identifierade potentiella ersättningsegenskaper.
• 200% -regeln - Vilket antal egenskaper som helst kan bytas så länge som den ackumulerade FMV för ersättningsegenskaperna inte är större än 200% av den kombinerade FMV för alla de utbytta egenskaperna vid det första överföringsdatumet.

Även om IRS är ganska flexibel i antalet tillgångar som det kommer att möjliggöra för utbyte för att hjälpa till att skjuta upp kapitalvinstskatt, är det mycket strängt om tidpunkten för att identifiera dessa fastigheter och genomföra utbytet.

Transaktionsplan och tidslinje
Även om transaktionsplanen och tidslinjen för ett 1031-utbyte kan bli extremt komplexa, följer vissa objekt ett grundläggande format och är likartade för de flesta transaktioner.

1. Till en början kommer en investerare som vill ingå i ett liknande sortiment att identifiera fastigheten eller fastigheterna som ska säljas - den "överlämnade egendomen" - och sedan, med hjälp av mellanhand, sälja den till en tredje part. Förmedlaren får medlen som säljare och säkerställer alla medel i spärr.
2. Med fonderna i escrow har investeraren 45 dagar på sig att välja en eller flera "ersättningsfastigheter" för utbytet, som måste köpas från en tredje part säljare inom 180 dagar efter den första transaktionen. Förmedlaren fungerar som köpare, säkerställer fonder i escrow och vidarebefordrar sedan lämpliga medel till säljaren eller säljaren. (För hjälp med att hitta en ersättare, kolla in de 10 bästa funktionerna i en lönsam hyresfastighet och hitta förmögenhet i kommersiella fastigheter .)
3. Därefter förbereder QI all bokföringsdokumentation för skattebetalaren som visar att medel har gått igenom ett QI-clearinghus och att skattebetalarens / investerares konton inte har fått några medel. QI förbereder också ett formulär 1099 som anger eventuella kapitalvinster som uppkommit genom skapandet av icke-kvalificerande "boot" och eventuella skatter som betalats som en del av transaktionen och vidarebefordrar formuläret till IRS.
4. Så småningom kommer skattebetalaren att arkivera IRS-formulär 8824 med IRS, plus vilket liknande dokument som krävs av staten där egenskaperna finns eller skattebetalaren är bosatt. Förutom att underlätta utbytet kommer den kvalificerade förmedlaren också att producera alla de utbytesdokument som krävs av transaktionerna, såsom fastighetshandlingar och fastighetskontrakt.

Eftersom QI har kontrollerat medlen från både försäljning och köp av de utbytade fastigheterna, och eftersom investeraren har fått egendom i stället för kontanter för försäljningen av den överlämnade tillgången skjuts upp kapitalvinster. Med undantag för alla "boot" kan realisationsvinster uppskjutas kontinuerligt genom liknande utbyten tills tillgångar så småningom säljs för kontanter. Vid den tidpunkten kommer de ackumulerade kapitalvinsterna att beskattas med hjälp av de rådande beskattningsmetoderna.

Slutsats
Ett liknande utbyte kanske inte är lika enkelt som basebollkortshandlingen i din ungdom, men det låter dig handla dina investeringseegenskaper och hålla skattemannen utanför affären. Genom att kontinuerligt gå in i dessa liknande utbyten kan investerare genomföra fastighetsöverföringar för att öka eller minska exponeringarna för vissa fastighetssektorer och samtidigt skjuta upp kapitalvinster tills fastigheterna så småningom säljs för kontanter. När du väl har förstått spelets regler är detta ett bra sätt att effektivt balansera din fastighetsportfölj.

För fler strategier för att ligga ett steg före skattemannen, läs skattetips för den enskilda investeraren och pengebesparingar Årets slut skattetips .