Sanningen om fastighetspriser

Lekmannens teori om fastigheter går så här: Pilgrimerna anlände. De började använda landet. Fler européer kom. Efterfrågan på land var så hög att indianer drevs ut för att ge plats för de nyanlända bosättarna. Mer mark kan inte byggas, så efterfrågan och priserna kommer alltid att stiga, vilket gör fastigheter till en stor investering.

Tyvärr är formeln inte så enkel. Här tittar vi på fastighetspriser och den långvariga teorin om att de kommer att stiga på obestämd tid.

Key Takeaways

• Hempriserna växte senast med en sund takt 2004 innan fastighetsmarknaden plattade ut.
• Sedan dess har hemvärdena ökat i vissa delar av landet på grund av stark efterfrågan och låg utbud, även om de flesta delar fortfarande inte har nått sina nivåer före krisen.
• Potentiella husköpare bör inte fokusera på nationella trender eftersom priserna varierar mellan stater och till och med grannstäder.
• Låga hypoteksräntor har en indirekt effekt på bostadspriserna, eftersom konsumenterna är villiga att ta på sig mer skuld när kredit är billigt.

Historiska priser

Innan den väl publicerade sprängningen av bostadsbubblan och den resulterande fastighetskraschen som började på allvar 2007 verkade historiska uppgifter om bostadspriser från National Association of Realtors (NAR) stödja teorin om oändliga stigande priser. Diagrammet nedan spårar medianpriserna hemma från 1968 till 2004 och visar en genomsnittlig årlig ökning på 6, 4% utan en enda nedgång under 36-årsperioden.

Diagram 1: Medelpriser i hemmet från 1968 till 2004

Källa: National Association of Realtors

Vad data inte visar

Tyvärr för husägare var 2004 det sista året med goda tillväxtantal innan marknaden plattade ut. År 2006 visade NAR-data bara 1% ökning. Därefter upplevde marknaderna en aldrig tidigare skådad nedgång.

Priserna började falla nationellt 2007. De föll igen 2008 och ännu en gång 2009. I mitten av 2010 föll bostadspriserna tillbaka till 2004-nivåer på en stillastående marknad. Det som i årtionden verkade som en enkelriktad biljett till växande vinster hade sjunkit med mer än 30% på bara några år, enligt data från Standard & Poor's.

Priserna har stigit på grund av ökad efterfrågan och en minskning av utbudet på marknaden i många delar av landet, men många områden har fortfarande inte nått de nivåer de var på innan krisen drabbade. Lägg till det faktum att utlåningsstandarder har blivit striktare och det driver människor ur marknaden.

Redan innan siffrorna började gå fel, gav försäljningsprisutvecklingsdata en ofullständig bild. National Association of Home Builders rapporterade att den genomsnittliga hemstorleken i Amerika var 983 kvadratmeter 1950, 1500 kvadratmeter 1970 och 2 349 kvadratfot 2004. Denna trend fortsatte under första hälften av 2000-talet, varefter den började minska något.

När storleken på bostäderna blir större och inflationen ökar kostnaden för byggnadsmaterial är det bara logiskt att bostadspriserna skulle stiga. Men vad händer om inflationen tas ur bilden "> Stort depression, andra världskriget, 1970-talet och 1980-talet, såg alla perioder med betydande prisnedgång. Mindre nedgångar har också skett regelbundet på andra punkter också.

Siffror och trender

Även de nationella trendnumren berättar bara för en del av bilden. Trender för bostadspriser kan variera mycket mellan geografiska regioner. En boom i Kalifornien kan maskera en byst i Detroit. Även inom samma stad kan antalet variera mycket. Områden som upplever ny tillväxt eller gentrifiering kan visa betydande prisuppskattning medan områden över hela staden kan vara i nedgång.

När du tittar på den nationella och regionala statistiken, se till att du redogör för marknadens verklighet i ditt lokala område. Stigande priser på nationell nivå kanske inte hjälper dig om din stad, stat eller stadsdel är i nedgång.

Nationella trender kanske inte ger dig hela bilden, eftersom fastighetsvärden och priser varierar mellan stater och angränsande städer.

Verkligheten

En annan viktig punkt att tänka på när man ser på fastigheter som en investering är att den aldrig kommer att lönas om du inte säljer den. Ur praktisk synvinkel, även om din primära bostad fördubblats i värde sedan du köpte den, betyder det antagligen bara att dina fastighetsskatter har ökat. Alla vinster du upplever är bara en vinst på papper tills du säljer fastigheten.

Om du väljer att sälja och hoppas att köpa ett annat hem i samma område, kom ihåg att priserna på andra bostäder också har stigit. För att verkligen boka en vinst från din försäljning, måste du förmodligen flytta till mindre hem i samma område, eller flytta ut från området och hitta en billigare plats att bo.

Det är möjligt att använda ditt eget kapital genom att ta ett lån mot det, men att använda ditt hus som en automatiserad kassamaskin (ATM) har varit en dum strategi tidigare. Inte bara äter räntan i din vinst, utan lånebetalningen tar bort din finansiella stabilitet. Om fastighetspriserna sjunker kan du befinna dig i den oundvikliga situationen att betala mer på lånet än huset är värt.

Inteckningsräntor

Lånesatserna ökar i allmänhet under perioder med ekonomisk tillväxt. När detta händer är arbetsmarknaden hälsosam och människors löner stiger också. Lånesatserna har varit relativt låga sedan bostadsmarknaden kraschade, vilket gjorde husägarskapet mer attraktivt. Räntan för en 30-årig fast räntelån i maj 2013 var 3, 35% och är relativt oförändrad från juni 2019 på 3, 73%. Enligt Freddie Mac har låga räntor drivit köpapplikationer och företaget förväntar sig förbättring av bostadsmarknaden genom högre försäljningsaktivitet och lägre priser. Inteckningsrapporter förutspår att räntorna ska ligga runt 4, 4% -marknaden i slutet av 2019, vilket innebär att ökningar kan dämpas.

Så hur spelar det ut för fastighetspriser? Lägre hypoteksräntor har inte nödvändigtvis en direkt relation till bostadspriserna, även om vi vill tro att de gör det. Men de kan ha en indirekt påverkan på dem. När priserna är låga är konsumenterna mer villiga och har råd att ta på sig mer skuld. Det beror på att kostnaden för kredit - det vill säga ränta - är billig. Stigande räntor tenderar dock att leda till svagare efterfrågan från köpare.

Är fastigheter en dålig investering?

Nu kanske du tänker att det inte finns något värde i att köpa ett hem i hopp om att det kommer att få värde över tid. Det är sant att det är osannolikt att du kommer att se några vinster du kan spendera om du planerar att bo i samma hus hela ditt liv, men om du går in på köpet med en exitstrategi, finns det mycket bättre chans att se en kontant vinst.

Tänk först på din motivation för att köpa ett hem. Om du vill leva i det bör du sluta tänka på vinster och förluster. Om du hoppas att tjäna pengar måste du ange transaktionen med en exitstrategi. Detta innebär också att du bör ha ett försäljningspris i bakhuvudet, allt medan du håller fastighetens köppris i framkant.

När du når din prispunkt säljer du fastigheten precis som du skulle ha uppskattat. Detta kanske inte är ett praktiskt tillvägagångssätt för din primära bostad, beroende på din livsstil, men det är exakt vad många fastighetsinvesterare gör när de köper fastigheter - renovera och sälja dem. Kom bara ihåg att priserna inte alltid går upp.

Tidigare har Japan sett bostadspriserna sjunka ännu mer. Det betyder inte att dessa priser inte går tillbaka till lönsamt territorium, men kom ihåg att det i vissa fall kan ta mycket lång tid.

Poängen

Med historien som guide skulle de flesta husägare göra det bra att köpa en plats som de verkligen hoppas att bo på, betala av lånet snabbt, bo där fram till pension, sedan minska och flytta till ett billigare hem. Det är inte en säker satsning, men denna strategi ökar sannolikheten för att vinna vinst.