10 häckar för att stänga på ett nytt hem
Att acceptera ditt hemköp är som att få den löparen hög under en maraton. Men håll Gatorade svalare - fastigheten är inte din ännu. Under de 30 dagarna (eller så) mellan ditt köpbjudande och nycklarna överlämnas till dig (vanligtvis kallad escrow) finns det många hinder att övervinna. Om du snubblar på någon av dem kan köpet falla igenom och sätta dig tillbaka på startlinjen.
Precis som en idrottare tränar för ett lopp, kan du träna dig själv för de skrämmande sista stegen när du köper ett hem. Escrow-procedurer och regler varierar beroende på tillstånd, men här är 10 av de vanligaste problemen som uppstått under denna period, och vad (om något) kan göras för att förhindra eller mildra dem.
1. Termitinspektion visar skador
Långivaren kommer att ha en skadedjurskontroll utfört på hemmet (på din bekostnad, vanligtvis mindre än $ 100) för att se till att det inte finns någon allvarlig skada orsakad av trä-knasande insekter som termiter eller snickermyror. Denna inspektion skyddar långivarens intresse för fastigheten. Husägare som upptäcker termitproblem efter flytting överger ofta fastigheten och lämnar långivaren som håller påsen. Vissa långivare kanske inte behöver en termitkontroll, men det kan vara i ditt bästa intresse att få en sådan ändå.
Om inspektionen upptäcker bevis på ett synligt angrepp kan problemområdena behöva åtgärdas innan spärren kan stängas. Om problemen är för allvarliga och / eller att säljaren inte betalar för att åtgärda dem, har du möjlighet att gå bort, så länge ditt köpeavtal har de rätta förutsättningarna.
2. Bedömningen är för låg
Banken kommer att utvärdera hemmet (igen, på din bekostnad) för att skydda sitt intresse för hemmet. Den vill se till att hemmet är värt minst lika mycket som du betalar för det så om en avskärmning inträffar kan förluster återvinnas. Om utvärderingen kommer för lågt måste säljaren sänka försäljningspriset eller så måste du betala kontant för skillnaden. Det kan vara möjligt att få en mer gynnsam second opinion från en annan bedömare.
3. Det finns moln på titeln
Under spärrprocessen kommer du att hyra ett titelföretag för att göra en titelsökning och utfärda titelförsäkring. Titelsökningen säkerställer att ingen annan har ett juridiskt krav på den egendom du vill köpa (till exempel IRS, staten eller en släkting till säljaren), och titelförsäkring skyddar dig mot eventuella framtida fordringar på fastigheten. Om det finns någon form av pensionsrätt eller fordran mot fastigheten måste problemet lösas innan transaktionen kan fortsätta.
4. Heminspektion visar defekter
De flesta inköpserbjudanden har en inspektionshändelse inskrivna i dem, så om heminspektionen avslöjar allvarliga problem kan köparen backa utan straff. Om du inte lägger detta beredskap i ditt kontrakt kan du förlora dina allvarliga pengar (vanligtvis flera tusen dollar) om du bestämmer dig för att inte köpa huset baserat på inspektionen.
Om du bestämmer dig för att gå vidare kan processen med att förhandla med säljaren om att reparera hemmet eller kreditera dig pengar när du stänger för att själv hantera reparationerna potentiellt kunna hålla köpprocessen och försena din stängning. (För relaterad läsning, se: Behöver du en heminspektion? )
5. Du (eller de) får kalla fötter
Avtalet kommer att innehålla berättigade skäl för köparen eller säljaren att backa utan straff, till exempel att inte avstå från en eventualitet eller inte uppfylla en tidsfrist. Men om du bestämmer dig efter att ha avstått från villkoren du inte vill gå igenom med köpet (till exempel eftersom du hittade ett annat hus som du gillar bättre) kommer du att förlora dina allvarliga pengar. Resonemanget här är att säljaren ska kompenseras för den tid hemmet var utanför marknaden, vilket kommer att försena den tid det slutligen tar honom eller henne att sälja (vilket kan ha ekonomiska konsekvenser för säljaren).
Omvänt, om säljaren beslutar att backa helt enkelt på grund av en förändring i hjärtat eller på grund av att ett bättre erbjudande gjordes, har du en laglig rätt att ta ut skador från säljaren.
6. Din finansiering faller igenom
Kyndiga köpare gör inte erbjudanden på bostäder utan att förhandsgodkännas, vilket innebär att du får ett skriftligt lånåtagande från en bank att det kommer att ge dig en inteckning på ett visst belopp, och kunniga säljare accepterar inte erbjudanden från köpare som inte är godkänd i förväg. Det finns emellertid saker som kan förhindra att lånet stängs, till exempel om du ljög om ansökan, räntorna ökar kraftigt, din jobbsituation förändras eller din kreditpoäng sjunker.
Fråga din långivare hur du kan undvika problem som dessa. (För relaterad läsning, se: 5 saker du behöver förhandsgodkännas för ett inteckning .)
7. Hemmet befinner sig i ett högriskområde
I stater som kräver en naturrapporteringsrapport får du ett dokument som beskriver de naturliga riskerna som kan påverka hemmet (t.ex. översvämningar, jordbävningar, seismiska faror, bränder) under escrow. Kreditgivaren kan kräva att du köper fareförsäkring (utöver din husägares försäkring) om hemmet befinner sig i ett högriskområde och att försäkringen kan vara dyr. Det är också en kostnad du måste betala varje månad tills lånet har betalats eller du säljer huset.
För att förhindra obehagliga överraskningar under escrow, fråga din agent, potentiella nya grannar eller stadsplaneringsavdelningen vilka naturrisker som finns i ditt önskade område, vilken typ av extra försäkring du kan behöva köpa och hur mycket det kan kosta innan du lägger en erbjuda på ett hus.
8. Hemmet är inte försäkert
Om en tidigare husägare gjorde ett stort försäkringsanspråk på hemmet, till exempel vattenskador eller mögel, kommer det att dyka upp i försäkringsregister, och försäkringsbolag kan vägra att försäkra hemmet och tror att det är för stor risk. Om ett hem inte är försäkringsbart kan du inte köpa det om du inte är en köpare med kontanter, eftersom långivare kräver att du försäkrar husägarens försäkring tills inteckningen har betalats. Naturligtvis, även om du är en kontantköpare, är det förmodligen inte en bra idé att köpa ett oförsäkrat hem.
9. Skillnader i GFE och HUD-1
När du får ditt förhandsgodkännande av lånet, och återigen när du lägger ett erbjudande på en specifik fastighet, bör din långivare ge dig en uppskattning av god tro (GFE) med information om stängningskostnaderna för att få finansiering i hemmet. Uppskattningen av god tro är i grunden ett grovt utkast till vad HUD-1-formuläret du får minst 24 timmar före stängning kommer att visas. Som namnet antyder borde uppskattningen av god tro vara en nära tillnärmning av vad du faktiskt kommer att hamna i betalning - helst inom 10% - men vissa skrupelfria långivare kommer att försöka rulla in kunder med orealistiskt låga uppskattningar.
Om detta händer, och du inte kan få långivaren att slå tillbaka de alltför stora avgifterna, kan ditt bästa alternativ vara att be säljaren förlänga stängningsdatumet och försöka säkra alternativ finansiering så att du fortfarande kan köpa huset utan att bli lurad av.
10. Fel förhindrar stängning i tid
Det är många olika parter som är involverade i att stänga escrow, och om någon av dem gör ett misstag, kan din stängning försenas. Beroende på vad ditt köpeavtal anger och vars fel förseningen är, om du inte stänger i tid, kan du behöva betala säljaren en påföljd för varje dag som stängningen är sen.
Säljaren kan också vägra att förlänga stängningsdatumet och hela affären kan falla igenom. I bästa fall kan säljaren helt enkelt gå med på att förlänga stängningsdatumet utan straff. När avtalet inte slutar måste säljaren börja om igen. (För relaterad läsning, se: 7 Villkor för fastighetsavtal .)
Träning för en framgångsrik avslutning
Att överföra ägande av ett hem är stressande för alla parter. Massor av saker måste hända på kort tid, och det kan vara stora konsekvenser om något faller igenom. Processen kan vara särskilt stressande för köpare, som måste gå igenom en komplex, ibland okänd process och fatta en mängd viktiga beslut relaterade till vad som troligen är det dyraste köpet i deras liv. Ta dig lite tid att bekanta dig med escrow-processen och dess potentiella fallgrop i god tid så kommer du känslomässigt, intellektuellt och ekonomiskt beredd att avsluta loppet. (För relaterad läsning, se: 13 steg för att avsluta en fastighetsaffär .)