10 tips för att köpa din första hyresfastighet

Fastigheter har producerat många av världens rikaste människor, så det finns många skäl att tro att fastigheter är en sund investering. Men som med alla investeringar är det bättre att vara välkunnig innan du dyker in med hundratusentals dollar. Beväpna dig med informationen nedan innan du börjar en ny karriär som fastighetsmäklare.

Se till att det är för dig

Känner du dig runt en verktygslåda? Hur mår du att reparera gipsvägg eller ta bort en toalett? Visst, du kan ringa någon att göra det åt dig, men det kommer att äta din vinst. Fastighetsägare som har ett eller två hus gör ofta sina egna reparationer för att spara pengar. Om du inte är den praktiska typen och inte har massor av extra kontanter, är det kanske inte rätt att vara en hyresvärd.

Naturligtvis förändras det när du lägger till fler egenskaper i din portfölj. Lawrence Pereira, president för King Harbour Wealth Management i Redondo Beach, Kalifornien, äger fastigheter på östkusten medan han bor på västkusten. Som någon som säger att han inte alls är praktisk gör han det till att fungera. På vilket sätt? ”Jag sätter ihop ett solidt team av städare, hantverkare och entreprenörer, ” säger Pereira. Detta rekommenderas inte för nya investerare, men när du får tag på fastighetsinvesteringar behöver du inte vara lokal.

Betala ned skulden först

Kunniga investerare kan ha skuld som en del av sin investeringsportfölj, men den genomsnittliga personen bör undvika det. Om du har studielån, obetalda medicinska räkningar eller barn som snart går på högskolan kanske det inte är rätt att köpa en hyresfastighet. Pereira håller med om att det är viktigt att vara försiktig och säger: ”Det är inte nödvändigt att betala ned skulden om din avkastning från din fastighet är större än skuldkostnaden. Det är den beräkning du behöver göra. Men sätt inte dig själv i en position där du saknar kontanter för att göra betalningar på din skuld. Ha alltid en säkerhetsmarginal. ”

Få utbetalning

Investeringsfastigheter kräver vanligtvis en större utbetalning än fastighetsägare, så de har strängare godkännandekrav. De 3% du kanske har lagt ned på det hem som du för närvarande bor i kommer inte att arbeta för en investeringseiendom. Du kommer att behöva minst 20 procent, med tanke på att hypoteksförsäkring inte finns tillgängligt på hyresfastigheter.

Se upp för höga räntor

Kostnaden för att låna pengar kan vara relativt billig just nu, men räntan på en investeringseiendom kommer att vara högre än traditionella hypoteksräntor. Kom ihåg att du behöver en låg inteckning betalning som inte kommer att äta i din månatliga vinster för mycket.

Beräkna dina marginaler

Wall Street-företag som köper nödlägenheter syftar till avkastning på 5% till 7% eftersom de måste betala personal. Individer bör sätta upp ett mål på 10%. Uppskatta underhållskostnader till 1% av fastighetsvärdet årligen. Andra kostnader inkluderar försäkring, möjliga husägare föreningsavgifter, fastighetsskatter och månatliga utgifter som skadedjursbekämpning och landskapsarkitektur. Och sedan finns hyresvärdeförsäkring.

Undvik en fixer-övre

Det är frestande att leta efter huset som du kan köpa och köpa till en hyresfastighet. Men om detta är din första egendom, är det förmodligen en dålig idé. Såvida du inte har en entreprenör som gör kvalitetsarbete på det billiga - eller du är skicklig i storskaliga hemförbättringar - kommer du förmodligen att betala för mycket för att renovera. Istället letar du efter att köpa ett hus som är prissatt under marknaden och endast behöver mindre reparationer.

Matt Holmes, grundare / VD för Holmes Real Estate Group, säger att den bästa typen av hem att köpa är ett där du kan lägga till ett sovrum direkt eller inom en snar framtid. Han tillägger att:

Att lägga till ett sovrum ökar inte bara återförsäljningsvärdet utan betalar ofta för sig själv under den första månaden om du hyr ut fastigheten med rum. Dessutom kostar det att lägga till ett sovrum cirka 10% av en köksrenovering, och det kan hävdas att det på många marknader också har en mer meningsfull inverkan på återförsäljningsvärdet.

Beräkna driftskostnader

Driftskostnader för din nya fastighet kommer att uppgå till mellan 35 och 80 procent av ditt brutto rörelseintäkt. Om du tar ut $ 1 500 för hyran och dina utgifter uppgår till $ 600 per månad, är du på 40 procent. Använd 50-procentregeln för en ännu enklare beräkning. Om hyran du tar ut är 2 000 dollar per månad, räknar du med att betala 1 000 USD i totala utgifter.

Bestäm din återkomst

För vilken dollar du investerar, vad är din avkastning på den dollarn? Aktier kan erbjuda 7, 5% kontant avkastning medan obligationer kan betala 4, 5%. En avkastning på 6% under ditt första år som en hyresvärd betraktas som hälsosam, särskilt med tanke på att antalet bör öka med tiden.

Få ett billigt hem

Ju dyrare hemmet, desto högre blir dina löpande utgifter. Vissa experter rekommenderar att man börjar med ett hem på 150 000 dollar.

Hitta rätt plats

När du väljer en lönsam hyresfastighet, leta efter låga fastighetsskatter, ett anständigt skolområde, ett område med låga brottsnivåer och ett område med en växande arbetsmarknad och massor av bekvämligheter, som parker, gallerior, restauranger och biografer.

5 enkla sätt att investera i fastigheter

Risk kontra belöning

Varje ekonomiskt beslut handlar om att väga belöningen, bestämma utbetalning mot potentiell risk. Är det vettigt för dig att investera i fastigheter?

belöningar:

• Din inkomst är passiv. Bortsett från de initiala investeringarna och underhållskostnaderna kan du tjäna pengar medan du lägger större delen av din tid och energi i ditt vanliga jobb.
• Din inkomst bör växa. Du tjänar inte bara hyresintäkter; när fastighetsvärden ökar ökar din investering i värde.
• Du kan lägga fastigheter i en självstyrd IRA.
• Hyresintäkter ingår inte som en del av din inkomst med avgifter för socialförsäkring.
• Räntan som du betalar för ett lån för investeringseiendom är avdragsgill skatt.
• Kort efter ytterligare en kris är fastighetsvärden mer stabila än aktiemarknaden.
• Fastigheter är en fysisk tillgång. Att investera i aktier eller Wall Street-produkter är inte något du kan se eller röra vid.

risker:

• Även om hyresintäkter är passiva kan hyresgäster vara svårt att hantera om du inte använder ett fastighetsförvaltningsföretag.
• Om din justerade bruttoinkomst är över $ 200 000 (enstaka) eller $ 250 000 (gifta ansökan tillsammans) kan du bli föremål för en överskott på 3, 8 procent på nettoinvesteringen inklusive hyresintäkter.
• Hyresintäkter får inte täcka den totala inteckningens betalning.
• Till skillnad från aktier kan du inte omedelbart sälja fastigheter om marknaderna blir sura.
• Till skillnad från aktier kan du i de flesta fall inte sälja en del av dina fastigheter. Det är allt eller ingenting.
• In- och utgångskostnaderna är höga.
• Om du inte har en hyresgäst måste du betala för alla utgifter.

Poängen

Håll dina förväntningar realistiska. Som med alla investeringar kommer hyresfastigheter inte att producera en stor månadslön under en stund och att välja fel egendom kan vara ett katastrofalt misstag. Överväg att arbeta med en erfaren partner på din första egendom eller hyra ut ditt eget hem för att testa dina hyresvärdsförmågor.