4 enkla sätt att investera i fastigheter

Att köpa och äga fastigheter är en spännande investeringsstrategi som kan vara både tillfredsställande och lukrativ. Till skillnad från aktie- och obligationsinvesterare kan potentiella fastighetsägare använda hävstång för att köpa en fastighet genom att betala en del av den totala kostnaden framför och sedan betala av saldot, plus ränta, över tid. Medan en traditionell inteckning generellt kräver en 20% till 25% utbetalning, är i vissa fall en 5% utbetalning allt som krävs för att köpa en hel egendom. Denna förmåga att kontrollera tillgången i det ögonblick papper är undertecknade emboldens både fastighetsfångare och hyresvärdar, som i sin tur kan ta ut andra inteckningar på sina hem för att göra utbetalningar på ytterligare fastigheter.

Key Takeaways

• Blivande fastighetsägare kan köpa en fastighet med hjälp av hävstångseffekt, betala en del av dess totala kostnad framåt och sedan betala av resten över tid.
• De fyra huvudsakliga sätten på vilka investerare kan tjäna pengar genom fastigheter är: 1) att bli hyresvärdar för hyresfastigheter, 2) fastighetshandel (även vända), 3) fastighetsinvesteringar och 4) fastighetsinvesteringar (REIT) .

Här är fyra sätt på vilka investerare kan använda fastigheter till god användning:

5 enkla sätt att investera i fastigheter

1. Så du vill vara en hyresvärd

Idealisk för: Personer med DIY och renoveringsfärdigheter, som har tålamod att hantera hyresgäster.

Vad som krävs för att komma igång: väsentligt kapital som behövs för att finansiera underhållskostnader i front och täcka lediga månader.

Fördelar: Uthyrningsfastigheter kan ge regelbunden inkomst, samtidigt som tillgängligt kapital maximeras genom hävstångseffekt. Dessutom är många tillhörande utgifter avdragsgilla och eventuella förluster kan kompensera vinster i andra investeringar.

Nackdelar: Såvida du inte anställer ett fastighetsförvaltningsföretag, tenderar hyresfastigheter att vara tappade med konstant huvudvärk. I värsta fall kan skrovliga hyresgäster skada egendom. Vidare, i vissa hyresmarknadsklimat, måste en hyresvärd antingen uthärda lediga platser eller ta ut mindre hyror för att täcka utgifter tills saker vänder. På baksidan, när hypoteket har betalats fullständigt, blir majoriteten av hyran all vinst.

Naturligtvis är hyresintäkter inte en hyresvärds enda fokus. I en idealisk situation uppskattar en fastighet under lånet, vilket ger hyresvärden en mer värdefull tillgång än han började med.

Enligt US Census Bureau-uppgifter ökade försäljningspriserna för nya bostäder (en grov indikator för fastighetsvärden) i värde från 1940 till 2006, innan de doppades under finanskrisen. Tack och lov har försäljningspriser sedan dess återupptagit och till och med överträffat nivåerna före krisen.

Källa: Survey of Construction, US Census Bureau

2. Investeringsgrupper för fastigheter

Idealisk för: Personer som vill äga hyresfastigheter utan krångel med att driva den.

Vad som krävs för att komma igång: En huvudkudde och tillgång till finansiering.

Fördelar: Detta är en mycket mer hands-off strategi för fastigheter som fortfarande ger inkomst och uppskattning.

Nackdelar: Det finns en vakansrisk med fastighetsinvesteringsgrupper, oavsett om den är spridd över hela gruppen eller om den är ägarspecifik. Dessutom kan ledningskostnader äta i avkastning.

Fastighetsinvesteringsgrupper är som små fonder som investerar i hyresfastigheter. I en typisk fastighetsinvesteringsgrupp köper eller bygger ett företag en uppsättning flerfamiljshus eller lägenheter, låt investerare sedan köpa dem genom företaget och därmed gå med i gruppen. En enda investerare kan äga en eller flera enheter med fristående bostadsyta, men företaget som driver investeringsgruppen förvaltar kollektivt alla enheterna, hanterar underhåll, annonserar vakanser och intervjuar hyresgäster. I utbyte mot att utföra dessa förvaltningsuppgifter tar företaget en procentandel av den månatliga hyran.

En standardhyresgrupp för investeringar i fastighetsinvesteringar är i investerarens namn, och alla enheterna samlar en del av hyran för att skydda mot tillfälliga lediga platser. För detta ändamål får du viss inkomst även om din enhet är tom. Så länge vakansgraden för de poolade enheterna inte spikar för högt, borde det finnas tillräckligt för att täcka kostnaderna.

Medan dessa grupper är teoretiskt säkra sätt att investera i fastigheter, är de sårbara för samma avgifter som hemsöker fondbolagsindustrin. Dessutom är dessa grupper ibland privata investeringar där skrupelfria ledningsgrupper tappar investerare ur sina pengar. Fastidious due diligence är därför avgörande för att få de bästa möjligheterna.

3. Fastighetshandel (aka Flipping)

Idealisk för: Personer med betydande erfarenhet av fastighetsvärdering och marknadsföring.

Vad som krävs för att komma igång: kapital och förmågan att göra eller övervaka reparationer efter behov.

Fördelar: Fastighetshandel har en kortare tidsperiod under vilken kapital och ansträngning är bundna i en fastighet. Men beroende på marknadsförhållanden kan det finnas betydande avkastning, även inom kortare tidsramar.

Nackdelar: Fastighetshandel kräver en djupare marknadskunskap i kombination med tur. Heta marknader kan svalna oväntat och lämna kortsiktiga handlare med förluster eller långvarig huvudvärk.

Fastighetshandel är den vilda sidan av fastighetsinvesteringar. Precis som dagshandlare är ett annorlunda djur från köp-och-håll-investerare, skiljer sig fastighetshandlare från köp-och-hyra hyresvärdar. Exempel: fastighetshandlare ser ofta på att lönsamt sälja de undervärderade fastigheterna de köper på bara tre till fyra månader.

Renare fastighetsfångare investerar ofta inte i att förbättra fastigheterna. Därför måste investeringar redan ha det inneboende värdet som krävs för att göra en vinst utan några förändringar, annars kommer de att eliminera fastigheten från strid.

Flippor som inte kan lossa en fastighet snabbt kan komma i problem, eftersom de vanligtvis inte håller tillräckligt med otillåtna kontanter för att betala inteckning på en fastighet på lång sikt. Detta kan leda till fortsatt snöbollförluster.

Det finns en helt annan typ av flipper som tjänar pengar genom att köpa prisvärda fastigheter och lägga till värde genom att renovera dem. Detta kan vara en långsiktig investering, där investerare bara har råd att ta på en eller två fastigheter åt gången.

4. Företagsinvesteringar (REIT)

Perfekt för: Investerare som vill exponera portfölj till fastigheter utan en traditionell fastighetstransaktion.

Vad som krävs för att komma igång: investeringskapital.

Fördelar: REIT är i huvudsak utdelningsbetalande aktier vars kärninnehav består av kommersiella fastighetsfastigheter med långsiktiga, kontantproducerande leasingavtal.

Nackdelar: REIT är i huvudsak lager, så hävstångseffekten i samband med traditionella hyresfastigheter gäller inte.

En REIT skapas när ett företag (eller förtroende) använder investerarnas pengar för att köpa och driva inkomstfastigheter. REITs köps och säljs på större börser, som alla andra aktier. Ett företag måste betala ut 90% av sina skattepliktiga vinster i form av utdelning för att behålla sin REIT-status. Genom att göra detta undviker REIT att betala inkomstskatt för företag, medan ett vanligt företag skulle beskattas på sina vinster och sedan måste besluta huruvida vinsten efter skatt ska delas ut som utdelning.

Liksom vanliga utdelningsbetalande aktier är REIT en solid investering för aktiemarknadsinvesterare som önskar regelbundna inkomster. I jämförelse med de ovan nämnda typerna av fastighetsinvesteringar ger REITs investerare möjlighet att delta i icke-bostadsinvesteringar, till exempel köpcentra eller kontorsbyggnader, som i allmänhet inte är möjliga för enskilda investerare att köpa direkt. Ännu viktigare är att REIT är mycket likvida eftersom de handlas med börser. Med andra ord behöver du inte en fastighetsmäklare och en titelöverföring för att hjälpa dig att få ut din investering. I praktiken är REIT en mer formaliserad version av en fastighetsinvesteringsgrupp.

Slutligen, när man tittar på REIT, bör investerare skilja mellan eget kapital REIT som äger byggnader, och hypotek REIT som tillhandahåller finansiering av fastigheter och dabble i hypoteksstödda värdepapper (MBS). Båda erbjuder exponering för fastigheter, men exponeringen är annorlunda. En egenkapital REIT är mer traditionell, eftersom den representerar äganderätten i fastigheter, medan REIT: s inteckning fokuserar på intäkterna från fastighetsfinansiering av fastigheter.

Poängen

Oavsett om fastighetsinvesterare använder sina fastigheter för att generera hyresintäkter, eller för att bida sin tid tills den perfekta försäljningsmöjligheten uppstår, är det möjligt att bygga ut ett robust investeringsprogram genom att betala en relativt liten del av en fastighets totala värde i förväg. Men som med alla investeringar finns det vinst och potential inom fastigheter, oavsett om den totala marknaden är upp eller ner. (För relaterad läsning, se "Hur mycket pengar behöver du investera i fastigheter"> 1:35

Hur du tjänar pengar i fastigheter