5 saker du behöver förhandsgodkännas för ett inteckning

Att handla ett hem kan vara spännande och roligt, men allvarliga husköpare måste starta processen på ett långivares kontor, inte på ett öppet hus.

Potentiella köpare gynnas på flera sätt genom att rådfråga en långivare och få ett förhandsgodkännandebrev. Först har de möjlighet att diskutera lånealternativ och budgetering med långivaren. För det andra kommer långivaren att kontrollera köparens kredit och upptäcka eventuella problem. Hemköparen kommer också att lära sig det högsta beloppet de kan låna, vilket hjälper till att ställa in prisklassen.

Potentiella köpare bör vara noga med att uppskatta deras komfortnivå med en viss husbetalning snarare än att omedelbart sträva efter toppen av deras utgiftsgräns. Slutligen förväntar sig de flesta säljare att köpare har ett förhandsgodkännandebrev och är mer villiga att förhandla med dem som bevisar att de kan få finansiering.

Key Takeaways

• Allvarliga husköpare måste starta processen på ett långivares kontor, inte på ett öppet hus.
• Förskottsbetalningen, uttryckt i procent av försäljningspriset, varierar beroende på lånetyp.
• Långivare vill se till att de bara lånar ut till låntagare med stabil anställning.

Förkvalificering kontra förhandsgodkännande

En förkvalificering av en inteckning kan vara användbar som en uppskattning av hur mycket någon har råd att spendera på ett hem, men ett förhandsgodkännande är mycket mer värdefullt. Det betyder att långivaren har kontrollerat den potentiella köparens kredit och verifierat dokumentationen för att godkänna ett specifikt lånebelopp (godkännandet varar vanligtvis under en viss period, till exempel 60 till 90 dagar). Slutligt godkännande av lån sker när köparen har gjort en bedömning och lånet tillämpas på en fastighet.

5 saker du behöver för att få ett förhandsgodkänt lån

Krav för förhandsgodkännande

Samla informationen nedan för att vara redo för förhandsgodkännandeprocessen.

1. Bevis på inkomst

Köpare måste i allmänhet ta fram W-2-löneanmälningar från de senaste två åren, senaste lönestubbar som visar både inkomst och årliga intäkter, bevis på eventuella ytterligare inkomster såsom underhåll eller bonusar och de två senaste årens skatt avkastning.

De flesta hemsäljare är mer villiga att förhandla med dem som har bevis för att de kan få finansiering.

2. Bevis på tillgångar

Låntagaren behöver kontoutdrag och utlåtandekontoutdrag för att bevisa att de har medel för utbetalning och stängningskostnader samt likvida medel.

Förskottsbetalningen, uttryckt i procent av försäljningspriset, varierar beroende på lånetyp. De flesta lån har krav på att köparen ska köpa privat hypoteksförsäkring (PMI) eller betala en inteckningförsäkringspremie eller en finansieringsavgift om de inte lägger ned minst 20% av inköpspriset. Förutom utbetalningen baseras förhandsgodkännandet också på köparens FICO-kreditpoäng, skuld-till-inkomstkvot (DTI) och andra faktorer, beroende på lånetyp.

Alla utom jumbo-lån överensstämmer, vilket innebär att de överensstämmer med regeringens sponsrade företag (Fannie Mae och Freddie Mac) riktlinjer. Vissa lån, till exempel HomeReady (Fannie Mae) och Home Possible (Freddie Mac), är utformade för lågköpare till förstahandsinköpare eller förstköpare.

Veterans Affairs (VA) lån, som inte kräver några pengar ner, är för amerikanska veteraner, servicemedlemmar och makar som inte är gift igen. En köpare som får pengar från en vän eller släkting för att hjälpa till med utbetalningen kan behöva ett presentbrev för att bevisa att medlen inte är ett lån.

I diagrammet nedan listas vanliga lånetyper och de grundläggande (och mycket varierande) kraven för var och en. I kolumnen DTI Ratio, där två siffror visas, avser den första endast bostadsskulden och den andra till alla skulder. Under PMI / MIP / Avgift anger två siffror separerade med en snedstreck (/) en avgift på förhand följt av en årsavgift (betalas varje månad). Alla hypotekslån har ytterligare krav som inte listas här.

* VA-finansieringsavgiften är 2, 15% för det första lånet och 3, 3% för efterföljande lån.

3. Bra kredit

De flesta långivare kräver en FICO-poäng på 620 eller högre för att godkänna ett konventionellt lån, och vissa kräver till och med den poängen för ett Federal Housing Administration-lån. Långivare reserverar vanligtvis de lägsta räntorna för kunder med en kreditpoäng på 760 eller högre. FHA-riktlinjerna låter godkända låntagare med en poäng på 580 eller högre betala så lite som 3, 5% lägre. De med lägre poäng måste göra en större utbetalning. Kreditgivare kommer ofta att arbeta med låntagare med en låg eller måttligt låg kreditpoäng och föreslå sätt att förbättra deras poäng.

Diagrammet nedan visar din månatliga ränta och ränta (PI) på en 30-årig fast ränteslån baserad på en rad FICO-poäng för tre vanliga lånebelopp. (Eftersom räntorna ofta ändras, använd denna FICO-lånebesparingsberäknare för att dubbelkontrollera poäng och räntor.) Observera att på en $ 250 000-lån skulle en individ med en FICO-poäng i det lägsta (620-639) betala $ 1, 362 per månad, medan en husägare i det högsta intervallet (760-850) skulle betala bara $ 1.128, en skillnad på $ 2.808 per år.

Med dagens kurser och under 30 år av lånet på 250 000 dollar skulle en individ med en FICO-poäng i 620-639-intervallet betala $ 240, 260 i ränta och en husägare i intervallet 760-850 skulle betala $ 156, 152, en skillnad på mer än $ 84 000.

4. Verifiering av sysselsättningen

Långivare vill se till att de bara lånar ut till låntagare med stabil anställning. En långivare vill inte bara se en köpares lönestubbar utan kommer också troligtvis att ringa arbetsgivaren för att verifiera anställning och lön. En långivare kanske vill kontakta den tidigare arbetsgivaren om en köpare nyligen bytte jobb.

Egenföretagsköpare kommer att behöva tillhandahålla betydande ytterligare pappersarbete om deras verksamhet och inkomst. Enligt Fannie Mae, faktorer som går till godkännande av en inteckning för en egenföretagare låntagare inkluderar stabiliteten i låntagarens inkomst, platsen och karaktären av låntagarens verksamhet, efterfrågan på den produkt eller tjänst som erbjuds av företaget, företagets ekonomiska styrka och verksamhetens förmåga att fortsätta att generera och fördela tillräckliga inkomster för att lånehavaren ska kunna betala på inteckning.

Vanligtvis behöver egenföretagare att producera åtminstone de två senaste årens skattedeklarationer med alla lämpliga scheman.

5. Annan dokumentation

Långivaren kommer att behöva kopiera låntagarens körkort och kommer att behöva låntagarens personnummer (SSN) och signatur, så att långivaren kan dra en kreditrapport. Var förberedd vid förhandsgodkännandesessionen och senare att tillhandahålla (så snabbt som möjligt) allt extra papper som långivaren begär.

Ju mer kooperativ du är, desto mjukare låneprocess.

Poängen

Att konsultera med en långivare innan hemköpsprocessen kan spara mycket hjärta senare. Samla papper innan förhandsgodkännandet och definitivt innan du går på jakt.