Vad är ett kombinerat lån till värde-förhållande?

Det kombinerade lånet till värde (CLTV) -kvoten är en beräkning som används av intecknings- och utlåningsföretag för att bestämma den totala andelen av en husägares fastighet som är belägen av panter. CLTV-kvoten bestäms genom att lägga till saldona för alla utestående lån och dividera med fastighetens nuvarande marknadsvärde. Till exempel har en fastighet med en första inteckningssaldo på $ 300.000, en andra inteckningssaldo på $ 100.000 och ett värde på $ 500.000 en CLTV-kvot på 80%.

Långivare använder CLTV-förhållandet tillsammans med en handfull andra beräkningar, såsom skuld-till-inkomstkvoten och standardlånet (LTV), för att bedöma risken för att förlänga ett lån till en låntagare. CLTV-förhållandet skiljer sig från det vanliga LTV-förhållandet eftersom det sistnämnda bara jämför resten av ett lån med fastighetens värde. I exemplet ovan har fastigheten en LTV-kvot på 60%, vilket härleds genom att bara dela saldot i den första inteckning med fastighetens värde.

Många ekonomer tillskriver avslappnade CLTV-standarder till avskärmningskrisen som plågade USA under slutet av 2000-talet, bland andra faktorer. Från början på 1990-talet och särskilt under början och mitten av 2000-talet tog hemköpare ofta andra inteckningar vid köpstillfället i stället för att göra betalningar. Kreditgivare, ivriga att inte förlora dessa kunders verksamhet till konkurrenter, gick med på sådana villkor trots den ökade risken.

Före fastighetsbubblan som expanderade från slutet av 1990-talet till mitten av 2000-talet var det vanligt att husköpare betalade ut minst 20% av inköpspriset. De flesta långivare höll kunderna inom dessa parametrar genom att täcka LTV på 80%. När bubblan började värmas upp, tog många av dessa samma företag åtgärder för att låta kunder komma runt att lägga ner 20%. Vissa långivare höjde LTV-möss eller avskaffade dem helt och erbjuder bostadslån med 5% utbetalningar eller mindre, medan andra höll LTV-krav på plats men höjde CLTV-möss, ofta till 100%. Denna manöver gjorde det möjligt för kunder att ta ut andra inteckningar för att finansiera sina 20% utbetalningar.

Avskärmningsspik som började 2008 underströk varför CLTV är viktigt. Att ha huden i spelet, till exempel ett initialt utbetalningsbelopp på $ 100 000 för ett hus på 500 000 dollar, ger en husägare ett kraftfullt incitament att hålla upp sina inteckningsbetalningar. Om banken avskärmar förlorar han inte bara sitt hem utan också den hög med kontanter han betalade för att stänga. Att kräva eget kapital i fastigheten isolerar också långivare från ett dopp i fastighetspriserna. Om en fastighet värderas till $ 500 000 och de totala pensionsräntorna lägger upp till $ 400 000 kan fastigheten förlora upp till 20% av dess värde utan att några pensionsinnehavare får en kort betalning på en avskärmningsauktion.