5 typer av privatlåneförsäkring - PMI

Om du gör en förskottsbetalning på mindre än 20% på ett hem är det viktigt att förstå vad hypoteksförsäkring är och hur det fungerar. Privat inteckning försäkring (PMI) är inte bara för personer som inte har råd med 20% utbetalning. Det är också för personer som inte vill lägga ner 20%, så de har mer kontanter för reparationer, ombyggnad, möbler och nödsituationer.

Privatlåneförsäkring (PMI)

Vad är privatlåneförsäkring - PMI?

Om konceptet att köpa försäkring på din inteckning låter lite konstigt, är du förmodligen en nykomling till att köpa en fastighet eller aldrig lägga ner en liten betalning. De flesta långivare kräver PMI när en bostadsköpare gör en utbetalning på mindre än 20% av bostadets inköpspris - eller, när det gäller hypotekslån, är hypotekslånets värde för lån till värde (LTV) överstigande 80% (desto högre LTV-förhållandet, desto högre är risken för inteckning). Och till skillnad från de flesta typer av försäkringar skyddar försäkringsgivaren långivarens investering i hemmet, inte din. Å andra sidan gör PMI det möjligt för människor att bli husägare förr.

PMI tillåter låntagare att få finansiering om de bara har råd (eller föredrar) att lägga ner bara 5% till 19, 99% av bostadens kostnad, men det kommer med ytterligare månatliga kostnader. Låntagarna betalar sin PMI tills de har samlat tillräckligt med eget kapital i hemmet för att långivaren inte längre anser dem vara högrisk.

PMI-kostnaderna kan variera från 0, 25% till 2% (men löper vanligtvis cirka 0, 5 till 1%) av ditt lånesaldo per år, beroende på storleken på utbetalningen och inteckning, lånets löptid och din kreditpoäng. Ju större dina riskfaktorer, desto högre ränta betalar du. Eftersom PMI är en procentandel av lånebeloppet, ju mer du lånar, desto mer PMI betalar du. Det finns sex stora PMI-företag i USA. De tar ut liknande priser, som justeras årligen.

Det är en extra kostnad, men fortsätter så att spendera pengar på hyra och eventuellt missa marknadsuppskattning medan du väntar på att spara en större utbetalning. Det finns ingen garanti för att du kommer framför att köpa ett hus senare än förr bara för att undvika det, så värdet av att betala PMI är värt att överväga. Värdet av att betala Federal Housing Administration hypoteksförsäkring - vad du kan behöva om du får ett FHA-lån - är en annan historia. Vi förklarar det senare.

Key Takeaways

• Du kommer att behöva privat inteckning försäkring (PMI) om du köper ett hem med en utbetalning på mindre än 20% av hemets kostnad.
• Var medveten om att PMI är avsett att skydda långivaren, inte låntagaren, mot potentiella förluster.
• Det finns fyra huvudtyper av hypoteksförsäkring som du kan köpa: Låntagare-betald inteckningsförsäkring, Single-Premium hypoteksförsäkring, långivare-betald inteckning försäkring och Split-Premium inteckning försäkring.
• Om du får ett Federal Housing Authority-lån för ditt hemköp, finns det en ytterligare typ av försäkring du behöver.
  

Inteckning försäkring täckning

Först bör du förstå hur PMI fungerar. Anta till exempel att du sätter ner 10% och får ett lån för de återstående 90% av fastighetens värde - $ 20 000 och ett lån på $ 180 000. Om hypoteksförsäkring måste utestänga din inteckning eftersom du tappar ditt jobb och inte kan betala i flera månader, kommer långivarens förluster att begränsas.

Låneförsäkringsbolaget täcker en viss procentandel av långivarens förlust. För vårt exempel, låt oss säga att andelen är 25%. Så om du fortfarande var skyldig 85% ($ 170 000) av ditt hems köpesumma på 200 000 $ vid den tidpunkt då du utestängdes, i stället för att förlora hela $ 170 000, skulle långivaren bara förlora 75% av $ 170 000, eller $ 127 500 på hemets huvudstad. PMI skulle täcka de andra 25%, eller $ 42 500. Det skulle också täcka 25% av det kriminella räntan du hade gjort upp och 25% av långivarens avskärmningskostnader.

Om PMI skyddar långivaren, varför måste du, låntagaren, betala för det? Du kompenserar långivaren för att ta på sig den högre risken att låna ut till dig jämfört med utlåning till någon med en större utbetalning, någon som har mer att förlora om hans eller hennes hem avskärmas.

Hur länge bär du PMI?

Låntagare kan begära att månatliga betalningar för hypoteksförsäkring elimineras när lånevärdet sjunker under 80%. När hypotekets LTV-tal sjunker till 78% - vilket innebär att din utbetalning, plus den lånestol du har betalat ut, motsvarar 22% av hemets inköpspris - måste långivaren automatiskt avbryta PMI som krävs enligt den federala lagen om hushållare, även om ditt hem marknadsvärde har sjunkit (så länge du är aktuell på din inteckning).

Annars beror hur länge du måste ha PMI beroende på vilken typ av PMI du väljer.

1. Låntagare-betald inteckning försäkring

Den vanligaste typen av PMI är låntagarens betalda hypoteksförsäkring (BPMI). När du läser om PMI och typen inte anges är det vanligtvis den typ som diskuteras.

BPMI kommer i form av en extra månadsavgift som du betalar med din inteckning. När ditt lån stängs betalar du BPMI varje månad tills du har 22% eget kapital baserat på det ursprungliga inköpspriset. Vid den tidpunkten måste långivaren automatiskt avbryta BPMI, så länge du är aktuell på dina inteckning. Att ackumulera tillräckligt med eget kapital genom regelbundna månatliga inteckningsbetalningar för att få BPMI avbruten tar i allmänhet cirka 11 år.

Du kan också vara proaktiv och be långivaren att avbryta BPMI när du har 20% eget kapital i ditt hem. Dina hypoteksbetalningar måste vara aktuella, du måste ha en tillfredsställande betalningshistorik, det får inte finnas några extra lån på din fastighet, och i vissa fall kan du behöva en aktuell bedömning för att bevisa ditt hemvärde och bevisa att det inte har minskat under värdet när du köpte det.

Vissa lånetjänstemän tillåter (men behöver inte tillåta) låntagare att avbryta PMI förr baserat på värdet på hemvärdet. Om låntagaren samlar 25% eget kapital på grund av uppskattning under år två till fem, eller 20% eget kapital efter år fem, kan den investerare som köpte lånet (de flesta inteckningar säljs till investerare) tillåta PMI-annullering efter att husets ökade värde bevisats med en bedömning, en mäklares prisutvärdering (BPO) eller en automatiserad värderingsmodell (AVM, som tar hänsyn till värdet på nyligen sålda liknande fastigheter).

Du kanske också kan bli av med PMI tidigt genom att återfinansiera, även om du måste väga kostnaden för att återfinansiera mot kostnaderna för att fortsätta betala inteckningspremier. Du kanske också kan gräva det tidigt genom att förbetala din lånepost så att du har minst 20% eget kapital.

Du måste bestämma om du är villig att betala PMI i upp till 11 år för att köpa nu. Se bortom den månatliga betalningen. Vad kommer PMI att kosta dig på lång sikt? Vad kommer att vänta på att köpa potentiellt kosta dig? Ja, du missar att samla in egenkapitalet medan du hyr, men du undviker också alla bortkastningskostnader för husägare, till exempel husägarförsäkring, fastighetsskatter, underhåll och reparationer. Och lagen om skattelättnader och arbetstillfällen för 2017, som fördubblat standardavdraget, gör att avdraget för inteckning av räntor inte längre är så värdefullt som det var tidigare.

De återstående tre typerna av PMI är inte så lika vanliga. Du kanske fortfarande vill veta hur de fungerar, om en av dem låter mer tilltalande eller om din långivare ger dig mer än ett alternativ till inteckning.

2. Försäkringslån med en premie

Med SPMI (enkelpremieförsäkringsförsäkring), även kallad engångsförsäkringslånsförsäkring, betalar du hypoteksförsäkring framme i ett engångsbelopp, antingen i sin helhet vid stängning eller finansierad till inteckning (i det senare fallet kan det kallas enskilt -finansierad hypoteksförsäkring).

Fördelen med SPMI är att din månatliga betalning kommer att vara lägre jämfört med BPMI. Detta kan hjälpa dig att kvalificera dig för att låna mer för att köpa ditt hem. En annan fördel är att du inte behöver oroa dig för att återfinansiera för att komma ur PMI - eller titta på ditt belåningsgrad för att se när du kan få din PMI annullerad.

Risken är att om du refinansierar eller säljer inom några år återbetalas ingen del av den enskilda premien. Om du finansierar den enskilda premien betalar du dessutom ränta på den så länge du bär inteckningen. Om du inte har tillräckligt med pengar för 20% utbetalning kanske du inte har kontanter för att betala en enda premie framför. Säljaren eller, i fallet med ett nytt hem, kan byggaren dock betala låntagarens enpremie-inteckningförsäkring. Du kan alltid försöka förhandla om det som en del av ditt köpbjudande.

Om du planerar att stanna i hemmet i tre eller fler år, kan enpremielånsförsäkring spara pengar. Be din låneansvarig se om detta verkligen är fallet. Och vara medveten om att inte alla långivare erbjuder enpremielånsförsäkring.

3. Utlåningsbetald inteckningförsäkring

Med långivare betalad inteckning försäkring (LPMI) kommer din långivare tekniskt att betala inteckning försäkringspremie. Faktum är att du faktiskt betalar för det under lånets livslängd i form av en något högre ränta. Till skillnad från BPMI kan du inte avbryta LPMI när ditt eget kapital når 78% eftersom det är inbyggt i lånet. Återfinansiering är det enda sättet att sänka din månatliga betalning. Din ränta sjunker inte när du har 20% eller 22% eget kapital. Lånebetalad PMI återbetalas inte.

Fördelen med långivande betalad PMI, trots den högre räntan, är att din månatliga betalning fortfarande kan vara lägre jämfört med att göra månatliga PMI-betalningar, och du kan kvalificera dig för att låna mer.

4. Split-Premium hypotekförsäkring

Split-premium inteckning försäkring är den minst vanliga typen. Det är en hybrid av de två första typerna vi diskuterade: BPMI och SPMI.

Så här fungerar det: Du betalar en del av hypoteksförsäkringen som ett engångsbelopp vid stängning och en del varje månad. Du behöver inte komma med så mycket extra kontanter som du gör med SPMI, och du ökar inte heller din månatliga betalning med så mycket som du skulle göra med BPMI. En anledning till att välja split-premium hypoteksförsäkring är om du har en hög skuldkvot. När så är fallet skulle en ökning av din månatliga betalning för mycket med BPMI inte innebära att du inte lånar tillräckligt för att köpa det hem du vill.

Förhandspremien kan variera från 0, 50% till 1, 25% av lånebeloppet. Månadspremien baseras på nettoförhållandet mellan lån och värde innan någon finansierad premie tas upp.

Liksom med SPMI kan du be byggaren eller säljaren - eller till och med långivaren - betala den initiala premien, eller så kan du rulla den till din inteckning. Delade premier kan delvis återbetalas när hypoteksförsäkring har avbrutits eller avslutats.

5. Federal inteckningskydd för hemlån - MIP

Det finns också en femte typ av hypoteksförsäkring som används med lån tecknade av Federal Housing Administration, bättre känd som ett FHA-lån eller FHA-inteckning. FHA-försäkringen kallas MIP och är ett krav på FHA-lån och med förskottsbetalningar på 10% eller mindre kan inte tas bort utan att återfinansiera hemmet. MIP kräver en förskottsbetalning och månatliga premier som vanligtvis läggs till den månatliga inteckningskursen. Köparen måste fortfarande vänta 11 år innan de kan ta bort MIP från lånet om de hade en utbetalning på mer än 10%.

Kostnad för PMI

Dina inteckningskostnader, eller premier, beror på flera faktorer.

• vilken premiumplan du väljer
• om din ränta är fast eller justerbar
• din låneperiod (vanligtvis 15 eller 30 år)
• din utbetalning eller lånevärde (LTV) (en 5% utbetalning ger dig 95% LTV; 10% ned gör din LTV 90%)
• beloppet för hypoteksförsäkring som långivaren eller investeraren kräver (det kan variera från 6% till 35%)
• om premien återbetalas eller inte
• din kreditpoäng
• eventuella ytterligare riskfaktorer, till exempel lånet för en jumbo-inteckning, investeringseiendom, utbetalning eller andra hem

Generellt sett, desto högre kommer dina premier att vara mer riskfyllda när du ser på någon faktor. Till exempel, ju lägre kreditpoäng och desto lägre utbetalning, desto högre blir dina premier.

Från början av april 2018 kan premierna variera från 0, 17% till 2, 81% eller mer per år. Om du till exempel sätter ned 15% på en 15-årig fast ränta och har en kreditbetyg på 760 eller högre, till exempel, skulle du betala 0, 17%, eftersom du är en låntagare med låg risk. Om du lägger ned 3% på en 30-årig lån med justerbar ränta för vilken introduktionsräntan endast är fast i tre år och du har en kreditbetyg på 630, kommer din ränta att vara 2, 81%, eftersom du är en hög risk låntagare.

När du vet vilken procentandel som gäller för din situation multiplicerar du den med det belopp du lånar. Dela sedan upp det beloppet med 12 för att se vad du betalar varje månad. Till exempel skulle ett lån på $ 200 000 med en årlig premie på 0, 65% kosta 1 300 $ per år (200 000 x 0, 0065 $), eller $ 108 per månad (1 300 $ / 12).

Uppskatta priser

Många företag erbjuder hypoteksförsäkring. Deras priser kan skilja sig något, och din långivare, inte du, kommer att välja försäkringsgivaren. Ändå kan du få en uppfattning om vilken ränta du kommer att betala genom att studera räntekortet för hypoteksförsäkring. MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guaranty och Genworth är några stora leverantörer av privat hypoteksförsäkring.

Låneförsäkringskurs kan vara förvirrande vid första anblicken. Så här använder du dem.

1. Hitta kolumnen som motsvarar din kreditpoäng.
2. Hitta raden som motsvarar ditt LTV-förhållande.
3. Identifiera tillämplig täckningsrad. Sök på webben efter Fannie Maes hypoteksförsäkringskrav för att identifiera hur mycket täckning som krävs för ditt lån, eller fråga din långivare (och imponera byxorna från dem med din kunskap om hur PMI fungerar).
4. Identifiera PMI-kursen som motsvarar skärningspunkten mellan din kreditpoäng, utbetalning och täckning.
5. Om tillämpligt, lägg till eller subtrahera till den kursen beloppet från justeringstabellen (under huvudräntediagrammet) som motsvarar din kreditpoäng. Om du till exempel gör en utbetalningsfinansiering och din kreditpoäng är 720, kan du lägga till 0, 20 till din ränta.
6. Som vi visade i föregående avsnitt multiplicerar du den totala räntan med det belopp du lånar. detta är din årliga inteckningförsäkringspremie. Dela upp det med 12 för att få din månatliga inteckningspremie.

Din ränta kommer att vara densamma varje månad, även om vissa försäkringsbolag kommer att sänka den efter tio år. Det är emellertid precis innan du bör kunna tappa täckningen ändå så att besparingar inte blir så betydande.

1, 75%

Beloppet på den främre hypoteksförsäkringspremien (UFMIP) från april 2018.

FHA Mortgage Insurance

Låneförsäkring fungerar annorlunda med Federal Housing Administration-lån. För många - om inte de flesta - låntagare kommer det att bli dyrare än PMI.

PMI kräver inte att du betalar en premiepremie såvida du inte väljer enpremie- eller splitpremieförsäkring. (När det gäller enpremierad hypoteksförsäkring, kom ihåg att du inte betalar några månatliga inteckningspremier för inteckning. I fallet med splitpremielånsförsäkring betalar du lägre månatliga hypoteksförsäkringspremier.) Men med FHA-inteckningförsäkring måste alla betala främre premie, och den betalningen gör ingenting för att minska dina månatliga premier.

Från och med april 2018 är den främsta hypoteksförsäkringspremien (UFMIP) 1, 75% av lånebeloppet. Du kan betala detta belopp när du stänger eller finansierar det som en del av din inteckning. UFMIP kommer att kosta dig 1 750 $ för varje 100 000 $ du lånar. Om du finansierar det betalar du också ränta på det, vilket gör det dyrare med tiden. Säljaren har rätt att betala din UFMIP så länge säljarens totala bidrag till dina stängningskostnader inte överstiger 6% av inköpspriset.

Med en FHA-inteckning betalar du också en månatlig inteckningförsäkringspremie (MIP) på 0, 45% till 1, 05% av lånebeloppet baserat på din utbetalning och låneperiod. Till exempel, som tabellen nedan från FHA visar, om du har ett 30-årigt lån (inteckningstid på mer än 15 år) för $ 200 000 (baslånbelopp mindre än eller lika med $ 625 500) och du betalar FHAs lägsta en utbetalning på 3, 5% (LTV högre än 95%) kommer ditt MIP att vara 0, 85% (85 bps eller basispoäng) under lånets livslängd (inteckningstid). Att inte avbryta dina MIP-enheter kan vara kostsamt.

Källa: US Department of Housing and Urban Development.

För FHA-lån med en förskottsbetalning på 10% eller mer kan du avbryta dina månatliga MIP efter 11 år. Men om du har 10% att lägga ner, varför få ett FHA-lån alls ">

Du kan få ett FHA-lån med en kreditbetyg så låg som 580 och eventuellt ännu lägre (även om långivare kan kräva att din poäng är 620 eller högre). Och du kan kvalificera dig för samma ränta som på ett konventionellt lån trots att du har en lägre kreditpoäng: till exempel 660 mot 740.

Utan att sätta ner 10% eller mer på en FHA-inteckning är det enda sättet att sluta betala FHA-MIP: er att återfinansiera till ett konventionellt lån. Detta steg kommer att vara mest meningsfullt när din kreditpoäng och / eller LTV har ökat avsevärt. Refinansiering innebär dock att betala stängningskostnader, och räntorna kan vara högre när du är redo att refinansiera. Högre ränta plus stängningskostnader kan avskaffa eventuella besparingar från att avbryta FHA-inteckningförsäkring. Och du kan inte refinansiera om du är arbetslös eller har för mycket skuld i förhållande till din inkomst.

Dessutom är FHA-lån mer generösa när det gäller att låta säljare bidra till köparens stängningskostnader: upp till 6% av lånebeloppet kontra 3% för konventionella lån. Så om du inte har råd att köpa ett hem utan betydande stöd för stängningskostnader, kan ett FHA-lån vara ditt enda alternativ.

Poängen

Låneförsäkring kostar låntagare pengar, men det gör det möjligt för dem att bli husägare förr genom att minska risken för finansinstitut att utfärda inteckningar till personer med små utbetalningar. Du kanske tycker det är värt att betala inteckningspremier om du vill äga ett hem förr snarare än senare av livsstils- eller överkomliga skäl. Lägg till skälen till detta: Premie kan avbrytas när ditt egna kapital uppgår till 80% om du betalar en månatlig PMI eller hypotekslån.

Men du kanske tänker två gånger om du är i kategorin låntagare som skulle behöva betala FHA-försäkringspremier för lånets livslängd. Även om du kanske kan refinansiera ur ett FHA-lån senare för att bli av med PMI, finns det ingen garanti för att din sysselsättningssituation eller marknadsräntor gör en refinansiering möjlig eller lönsam. (För relaterad läsning, se "Hur man undviker att betala privatlånsförsäkring - PMI")