Lägg till vissa fastigheter i din portfölj

Med fastigheter som är en fast del av kapitalfördelningsmatrisen för både institutionella och detaljhandelsinvesterare har fastighetsfonder ökat tillväxt nyligen. På grund av den kapitalintensiva karaktären av fastighetsinvesteringar, dess krav på aktiv förvaltning samt ökningen av globala fastighetsmöjligheter flyttar institutioner som söker effektiv kapitalförvaltning gradvis till fondernas fastighetsfonder.

Detsamma gäller för detaljhandelsinvesterare, som nu drar nytta av tillgången till ett mycket större urval av fastighetsfonder än tidigare, vilket möjliggör effektiv kapitalfördelning och diversifiering. Som alla andra investeringssektorer har fastigheter sina för- och nackdelar. Det bör dock beaktas för de flesta investeringsportföljer, med investeringar i fastighetsinvesteringar (REIT) och fastighetsfonder som kan ses som de bästa metoderna för att fylla denna fördelning.

Fastigheter för institutionella investerare

Fastighetsinvesteringar har länge dominerats av stora aktörer: pensionsfonder, försäkringsbolag och andra stora finansiella institutioner. Tack vare globaliseringen av fastighetsinvesteringar och uppkomsten av nya offshore-möjligheter, som både möjliggör större grad av diversifiering och avkastningspotential, utvecklas en permanent plats för fastigheter i institutionella portföljallokeringar som en trend.

Den permanenta tilldelningen av fastighetskapital kommer med vissa hinder. Först och främst är det kapitalintensivt. Till skillnad från aktier som kan köpas i små steg kräver kommersiella fastighetsinvesteringar relativt stora summor, och direkta investeringar resulterar ofta i klumpiga portföljer och överdrivna risker antingen på plats eller efter fastighetstyp. Fastigheter kräver också aktiv förvaltning, som är arbetsintensiv. Att hantera en fastighetsallokering kräver betydande resurser jämfört med traditionella investeringar. Som ett resultat av dessa problem, som syftar till att öka förvaltningseffektiviteten och kapitalfördelningen, tenderar institutionerna att tvingas mot fastighetsfonder och fondernas medel. Samma fördelar kan uppnås av investerare i detaljhandeln via REIT, REIT börshandlade fonder (ETF) och fastighetsfonder.

Detaljinvestorer

Här är flera sätt för detaljinvesterare att få tillgång till avkastningspotentialen för fastigheter och få exponering för tillgångsklassen.

Direkt investering

Denna strategi avser investerare som direkt väljer specifika fastigheter. Den stora fördelen med denna strategi är kontroll. Direkt ägande av fastigheter möjliggör utveckling och genomförande av strategi samt direkt inflytande över avkastning. Men direktinvesteringar gör det mycket svårt att skapa en väl diversifierad fastighetsportfölj. För de flesta detaljinvestorer är fastighetsfördelningen inte tillräckligt stor för att tillåta köp av tillräckliga fastigheter för verklig diversifiering. det ökar också exponeringen för den lokala fastighetsmarknaden samt fastighetsrisker.

Investeringar i fastigheter (REIT)

REIT-aktier representerar privata och offentliga aktier i företag som är strukturerade som fonder som investerar i fastigheter, inteckningar eller andra säkerheter i fastigheter. REITs äger och driver vanligtvis fastighetsfastigheter. Dessa kan inkludera flerfamiljshus, fastighetsförankrade köpcentra, lokala detaljhandelsfastigheter och remsor, gallerior, kommersiella kontorslokaler och hotell.

Företagsinvesteringar förvaltas av en styrelse som fattar beslut om förvaltning av förvaltningen på förtroendets vägnar. REITs betalar liten eller ingen federal inkomstskatt så länge de delar ut 90% av den beskattningsbara inkomsten som utdelning till aktieägarna. Även om skattefördelen ökar kassaflödena efter skatt kan REIT: s oförmåga att behålla kontanter betydligt hämma tillväxt och långsiktig uppskattning. Förutom skattemässiga fördelar ger REIT många av samma fördelar och nackdelar som aktier.

REIT-chefer tillhandahåller strategisk vision och fattar investerings- och fastighetsrelaterade beslut och behandlar därmed förvaltningsrelaterade frågor för investerare. De största nackdelarna med REIT för detaljinvesterare är svårigheten att investera med begränsat kapital och den betydande mängden tillgångsspecifik kunskap och analys som krävs för att välja dem och förutsäga deras resultat.

REIT-investeringar har en mycket högre korrelation till den totala aktiemarknaden än direkta fastighetsinvesteringar, vilket leder till att vissa minskar deras diversifieringsegenskaper. Volatiliteten på REIT-marknaden har också varit högre än i direkt fastigheter. Detta beror på påverkan av makroekonomiska krafter på REIT-värden och det faktum att REIT-aktier kontinuerligt värderas, medan direkta fastigheter påverkas mer av lokala fastighetsmarknader och värderas med hjälp av bedömningsmetoden, som tenderar att jämna avkastningen på investeringen.

Fonder för fastigheter

Fastighetsfonder investerar främst i REIT-aktier och fastighetsoperativa företag. De ger möjligheten att få diversifierad exponering för fastigheter med en relativt liten mängd kapital. Beroende på deras strategi och diversifieringsmål ger de investerare ett mycket bredare tillgångsval än det som kan uppnås genom att endast köpa REIT-aktier och ger också flexibiliteten att enkelt flytta från en fond till en annan. Flexibilitet är också fördelaktigt för investeringsfonderna på grund av den jämförande enkla att förvärva och avyttra tillgångar på ett systematiskt och reglerat utbyte, i motsats till direktinvestering, som är svår och dyr. Mer spekulativa investerare kan taktiskt överviktiga vissa egendomar eller regional exponering för att maximera avkastningen.

Att skapa exponering för en bred bas av fonder kan också minska transaktionskostnader och provisioner relativt att köpa enskilda REIT-aktier. En annan betydande fördel för detaljhandelsinvesterare är den analytiska och forskningsinformation som tillhandahålls av fonderna på förvärvade tillgångar, liksom ledningens perspektiv på fastigheternas livskraft och prestanda, både som specifika investeringar och som en tillgångsklass.

För investerare utan önskan, kunskap eller kapital att köpa mark eller egendom på egna fastighetsfonder tillåter att delta i inkomst och långsiktig tillväxtpotential för fastigheter. Även om fastighetsfonder ger likviditet till en traditionellt illikvid tillgångsklass, tror naysayers att de inte kan jämföra med direkta investeringar i fastigheter.

Hemägande

Många detaljinvesterare som inte har övervägt fastighetsfördelning för sina investeringsportföljer inser inte att de redan kan investera i fastigheter genom att äga ett hem. Inte bara har de redan exponering för fastigheter, de flesta tar också ytterligare ekonomisk risk genom att ha ett bostadslån. För det mesta har denna exponering varit gynnsam, vilket har hjälpt många att samla in det kapital som krävs för pensionering.

Poängen

Även om detaljinvesterare kan och bör ta hänsyn till hushållsägande när de gör sina portföljallokeringar kan ytterligare, mer likvida investeringar i fastigheter också övervägas. För dem med erforderlig handelsfärdighet och kapital ger REIT-investeringar tillgång till några av fördelarna med fastighetsinvesteringar utan behov av direkt ägande. För andra, som överväger en mindre fördelning, eller för dem som inte vill sadla av val av tillgångar men som kräver maximal diversifiering, skulle fastighetsfonder vara ett lämpligt val.