Grunderna i REIT-beskattning

Fastighetsinvesteringar (REIT) har etablerat sig som ett medel för den mindre investeraren att direkt delta i den högre avkastningen som genereras av fastighetsfastigheter. Tidigare ansågs dessa fonder vara mindre avskiljare av enhetsinvesteringar, i samma kategori som energi eller andra sektorrelaterade fonder, men när Global Industry Classification Standard beviljade REIT statusen som en separat tillgångsklass, reglerade förändrats och deras popularitet steg kraftigt.

I den här artikeln kommer vi att förklara hur REITs fungerar och undersöker de unika skattekonsekvenserna och besparingarna de erbjuder till vanliga investerare.

Grundläggande egenskaper hos REITs

REITs är en pool av fastigheter och inteckningar som samlas ihop och erbjuds som en säkerhet i form av enhetsinvesteringar. Varje enhet i en REIT representerar en proportionell andel ägande i var och en av de underliggande fastigheterna. REIT på NYSE hade ett marknadsvärde över 1 biljon dollar från och med mars 2019. År 2019 handlades 226 REITs aktivt på New York Stock Exchange och andra marknader.

Vanligtvis tenderar REIT att vara mer värde än tillväxtorienterad och består huvudsakligen av små och medelstora innehav.

IRS kräver att REIT betalar ut minst 90% av deras inkomst till andelsägare. Detta innebär att REIT ger högre avkastning än de som vanligtvis finns på de traditionella räntemarknaderna. De tenderar också att vara mindre flyktiga än traditionella aktier eftersom de svänger med fastighetsmarknaden.

Tre typer av REIT

REITs kan delas upp i tre kategorier:

• Egenkapital REIT: Dessa fonder äger och / eller hyr fastigheter och samlar hyresintäkter, utdelningar och realisationsvinster från fastighetsförsäljning. Den tredubbla inkomstkällan gör denna typ mycket populär.
• Inteckning REITs: Dessa fonder har större risk på grund av deras exponering för räntor. Om räntorna stiger kan värdet på inteckning REITs sjunka avsevärt.
• Hybrid REITs - Dessa instrument kombinerar de två första kategorierna. De kan vara antingen öppna eller stängda (liknar öppna och slutna fonder), ha en begränsad eller obestämd livslängd och investera i antingen en enda grupp projekt eller flera grupper.

Beskattning på förtroendetivå

REIT måste följa samma regler som alla andra investeringsfonder. REIT måste beskattas först på förtroendegraden, sedan till mottagarna. Men de måste följa samma metod för självbedömning som företag. Så REIT har samma värderings- och redovisningsregler som företag, men istället för att gå igenom vinster skickar de kassaflöde direkt till andelsägare.

Det finns några extra regler för REIT utöver reglerna för andra investeringsfonder:

1. Hyresintäkter behandlas som affärsintäkter till REIT eftersom regeringen anser att hyra är REIT: s verksamhet. Detta innebär att alla utgifter relaterade till hyresaktiviteter kan dras av på samma sätt som affärsutgifter kan skrivas av av ett företag.
2. Vidare beskattas inte löpande inkomst som delas ut till andelsägare till REIT, men om inkomsten fördelas till en icke-bosatt stödmottagare måste denna inkomst omfattas av en källskatt på 30% för ordinarie utdelning och en skattesats på 35%, såvida inte skattesatsen är lägre genom fördrag.

För alla praktiska ändamål är REIT i allmänhet undantagna från beskattning på förtroendegraden så länge de fördelar minst 90% av sin inkomst till sina andelseägare. Men även REIT som följer denna regel står fortfarande inför företagens beskattning av eventuella kvarvarande inkomst.

Skatt till andelseägare

De utbetalningar som gjorts av REIT beskattas till andelsägaren som ordinarie inkomst, såvida de inte betraktas som kvalificerad utdelning, som beskattas som realisationsvinster. Annars kommer utdelningen att beskattas med andelsägarens högsta marginalskattesats.

Dessutom kan en del av de utdelningar som REIT betalar ut utgöra en obeskattlig avkastning på kapital, vilket inte bara minskar andelsägarens skattepliktiga inkomst under året då utdelningen erhålls, utan också underskattar skatter på den delen tills kapitaltillgången säljs. Dessa betalningar minskar också kostnadsbasen för andelsägaren. De icke beskattningsbara delarna beskattas sedan som antingen långa eller korta kapitalvinster / förluster.

Eftersom REITs sällan beskattas på förtroendegraden kan de erbjuda relativt högre avkastning än aktier, vars emittenter måste betala skatt på företagsnivå innan de beräknar utdelning av utdelning.

Exempel - Beräkning av andelarskatt
Jennifer beslutar att investera i en REIT som för närvarande handlas till $ 20 per enhet. REIT har medel från verksamheter på $ 2 per enhet och fördelar 90%, eller $ 1, 80, av detta till andelsägarna. Emellertid kommer 0, 60 $ per enhet av denna utdelning från avskrivningar och andra utgifter och betraktas som en obeskattlig avkastning på kapital. Därför kommer endast $ 1, 20 ($ 1, 80 - $ 0, 60) av denna utdelning från faktiska intäkter. Detta belopp kommer att beskattas till Jennifer som ordinarie inkomst, och hennes kostnadsbasis reduceras med $ 0, 60 till $ 19, 40 per enhet. Som nämnts tidigare kommer denna minskning av basen att beskattas som antingen en lång- eller kortfristig vinst / förlust när enheterna säljs.

Poängen

De unika skattemässiga fördelarna som REIT erbjuder kan översätta till överlägsna avkastningar för investerare som söker högre avkastning med relativ stabilitet. Teoretiskt är det möjligt för en andelsägare att uppnå en negativ kostnadsbasis om enheterna hålls under en tillräckligt lång tid. Även om detta knappast är vanligt, bör potentialen för att realisera en eventuell vinst eller förlust på detta sätt tydligt förstås av investerare.