Den kompletta guiden för finansiering av en investeringseiendom

Fastigheter kan vara en säkring mot marknadens volatilitet när aktier faller, och det finns många förmåner i samband med att äga en investeringseiendom. Att bli hyresvärd är ett smart sätt att generera en stadig passiv inkomstström, men det krävs en viss mängd kontanter för att komma igång. När du inte har en enorm bankrulle, kan det att ta ett lån vara det enda sättet att försegla affären. (För mer, se handledning: Utforska fastighetsinvesteringar.)

Finansiering av investeringseiendom kan ta flera former, och det finns specifika kriterier som låntagare måste kunna uppfylla. Att välja fel slags lån kan påverka framgången för din investering, så det är viktigt att förstå hur de olika alternativen fungerar innan du närmar dig en långivare.

Alternativ 1: Konventionella banklån

Om du redan äger ett hem som är din primära bostad är du förmodligen bekant med konventionell finansiering. En konventionell inteckning överensstämmer med riktlinjer som fastställts av Fannie Mae eller Freddie Mac och till skillnad från ett FHA-, VA- eller USDA-lån stöds det inte av den federala regeringen. Med konventionell finansiering är den typiska förväntningen på en utbetalning 20% ​​av bostadets inköpspris, men med en investeringseiendom kan långivaren kräva en utbetalning närmare 30%. Det kan vara möjligt att använda begåvade medel för en utbetalning, men gåvor skulle behöva dokumenteras ordentligt.

Med ett konventionellt lån bestämmer din personliga kreditpoäng och kredithistoria din förmåga att bli godkänd och vilken typ av ränta som gäller för inteckning. Långivare granskar också inkomst och tillgångar och låntagare måste ha råd med sin befintliga inteckning om de har en och de månatliga lånbetalningarna på en investeringseiendom. Framtida hyresintäkter tas inte med i beräkningen av skuld till inkomst, och de flesta långivare förväntar sig att låntagare ska ha minst sex månaders kontanter avsatta för att täcka båda inteckningsförpliktelserna. (För mer råd om finansiering, läs: Köpa din första investeringseiendom? Topp 10 tips .)

Alternativ 2: Fix-and-Flip-lån

Även om en hyresvärd har sina förmåner, kommer det också med vissa huvudvärk. För vissa investerare är vändning det mer attraktiva alternativet eftersom det tillåter dem att få sina vinster i ett engångsbelopp när huset säljs snarare än att vänta på en hyreskontroll varje månad. I det scenariot skulle ett fix-and-flip-lån vara mer lämpligt.

Ett fix-and-flip-lån är en typ av kortfristiga lån som gör det möjligt för låntagaren att slutföra sina renoveringar så att hemmet kan släppas ut på marknaden så snabbt som möjligt. Fix-and-flip-lån är i huvudsak lån med låga pengar, vilket innebär att lånet är säkrat av fastigheten. Kreditgivare med hårda pengar är specialiserade på den här typen av lån, men vissa plattformar för fastighetsmängdfinansiering erbjuder också dem.

Uppsidan av att använda ett lån med hårda pengar för att finansiera en husflip är att det kan vara lättare att kvalificera sig jämfört med ett konventionellt lån. Medan långivare fortfarande överväger saker som kredit och inkomst, är det primära fokuset på fastighetens lönsamhet. Hemets beräknade värde efter reparation (ARV) används för att mäta om du kommer att kunna återbetala lånet. Det är också möjligt att få lånefinansiering inom några dagar istället för att vänta veckor eller månader på en konventionell inteckningstängning. (För mer information om hur du håller en flip på rätt spår, se: 5 misstag som gör att huset blir en flopp .)

Den största nackdelen med att använda ett fix-and-flip-lån är att det inte kommer att bli billigt. Räntorna för den här typen av lån kan gå upp till 18% beroende på långivaren och din tidsram för att betala tillbaka det kan vara kort. Det är inte ovanligt att lån med hårda pengar har villkor som varar under ett år. Originalkostnader och stängningskostnader kan också vara högre jämfört med konventionell finansiering, vilket kan spånas bort vid avkastning.

Alternativ # 3: Tappa på eget kapital

Att dra på ditt egna kapital, antingen genom ett lån i hemmet, HELOC eller refinansiering med utbetalning är ett tredje sätt att säkra en investeringseiendom för långsiktig hyra eller finansiera en flip. I de flesta fall är det möjligt att låna upp till 80% av hemets eget kapitalvärde för att köpa ett andra hem.

Att använda eget kapital för att finansiera en fastighetsinvestering har sina fördelar och nackdelar, beroende på vilken typ av lån du väljer. Med en HELOC kan du till exempel låna mot det egna kapitalet på samma sätt som du gör med ett kreditkort, och de månatliga betalningarna är ofta bara ränta. Räntan är vanligtvis variabel, vilket innebär att den kan öka om primärräntan ändras.

En utbetalningsfinansiering skulle ha en fast ränta, men det kan förlänga livslängden på din befintliga inteckning. En längre låneperiod kan innebära att betala mer i ränta för den primära bostaden. Det måste vägas mot den förväntade avkastningen som en investeringseiendom skulle ge. (För mer om huruvida en refinansiering är vettig, se: 9 saker att veta innan du refinansierar ditt inteckning .)

Poängen

Att investera i en hyresfastighet eller ta itu med ett hus som vänder till hus är riskabla företag, men de erbjuder potentialen för en stor vinst. Att hitta pengarna för att dra fördel av en investeringsmöjlighet behöver inte vara ett hinder om du vet vart du ska titta. När du jämför olika upplåningsalternativ, kom ihåg vad de kort- och långsiktiga kostnaderna är och hur det kan påverka investeringens slutlinje.