Hur man väljer rätt fastighetsmäklare
Tänker du gå in på bostadsmarknaden? Mellan 70% och 80% av husägare använder en fastighetsmäklare eller mäklare när man köper eller säljer ett hem, så att välja rätt agent är avgörande för en framgångsrik fastighetsaffär. Här är en guide som hjälper dig att hitta en bra fastighetsmäklare och en uppdelning av hur mäklaravgifter fungerar.
Mäklareavgifter
Standardprovisionssatsen för de flesta fastighetsmäklare är 6%. Detta delas vanligtvis mellan försäljningsagenten (noteringsagenten) och köparens agent. Men hela 6% kommer inte riktigt till försäljningsagenten och noteringsagenten. Det går först till noteringsförmedlingen. Agenten får då en nedskärning på mellan 60% och 90% av den provisionen, men den kan vara lägre.
Om du ska anställa en agent, rekommenderar vi starkt att du undersöker deras professionella förflutna. Om den agenten har en utmärkt track record, kan det vara värt att betala en premie för sina tjänster, vilket i huvudsak betyder att betala full provision. Här är några tips för att hjälpa dig hitta en kvalitetsfastighetsmäklare.
Frågor att ställa innan du anlitar en fastighetsmäklare
Att sälja ditt hem är förmodligen den största ekonomiska transaktionen i ditt liv, så att välja rätt fastighetsmäklare är ett viktigt, men skrämmande, ansvar. För att hjälpa till med uppgiften bad vi Victoria Vinokur, en New York City-baserad fastighetsmäklare med Halstead Property, att kommentera de viktigaste frågorna att ställa när du intervjuar mäklare. Här är en sammanfattning av vad hon hade att säga:
1. Vilken erfarenhet har du?
Detta betyder inte nödvändigtvis hur länge en mäklare har varit i branschen; snarare kommer en sådan fråga att hjälpa dig förstå hur väl de känner till den lokala marknaden och din typ av fastighet. Fråga dem vad som har sålt i ditt område de senaste tre månaderna, de senaste sex månaderna, för hur mycket och efter hur länge. Ställ frågor som "Vad är priserna för jämförbara fastigheter?"
Eftersom det är viktigt att lista ditt hem till rätt pris, fråga hur ofta de har tvingats sänka priset på en fastighet för att göra en försäljning. En bra mäklare kommer inte att acceptera att marknadsföra en fastighet som de anser för dyr. Mäklare bör ha all denna information till hands och kunna säkerhetskopiera allt med data. De bör vara mångsidiga och förstå marknadens psykologi. Låt dig inte luras av en tonhöjd som innehåller vilka kändisar agenten kan ha hjälpt. Det har ingen relevans för din försäljning. Du måste veta vad de kan göra för dig.
2. Vad är din marknadsföringsplan?
Du vill ha en detaljerad beskrivning av allt som mäklaren kommer att göra för att sätta din fastighet "där ute". Har mäklaren visat sig fungera som kreativa idéer, till exempel bloggar eller speciella evenemang, som en cocktailparty med bara inbjudning för utvalda mäklare och potentiella köpare? Hur kommer de att få din egendom att sticker ut från de andra som köparen kommer att möta? Eftersom digital marknadsföring är avgörande (mer än 90% av köparna söker online), låt dem visa dig prov på webblistor och se till att en professionell fotograf ingår i marknadsföringsbudgeten. Inte en fotograf som helt enkelt kommer att fotografera vidvinkelfotografier, utan en som kan fånga detaljerna och de viktiga och intressanta aspekterna av din egendom - den spektakulära utsikten från din balkong, kanske, eller en unik egenskap i ett av rummen .
3. Hur kommer du att hålla mig informerad om dina framsteg?
Berätta för mäklaren hur du vill kommunicera: text, telefon eller e-post. (Obs! SMS är inte lämpligt för någon viktig, juridisk-relaterad kommunikation). Fråga om de kommer att förbinda sig till ett regelbundet schema med detaljerade skriftliga marknadsförings- och aktivitetsrapporter (varannan vecka är en rimlig förväntning) och se till att de lätt kan nås när du har frågor eller behöver en uppdatering. Ta också reda på om de har en duktig kollega att täcka för dem om de någonsin är otillgängliga, och se till att de aldrig kommer att låta någon se fastigheten om inte de eller deras representant är närvarande.
4. Vad är din provision?
Kom ihåg att kommissionens belopp aldrig sätts i sten och att det kan finnas utrymme för förhandlingar. Be om att se budgeten och var tydlig om vilka försäljningsrelaterade utgifter som kommer från mäklarkommissionen och vad du kan behöva betala för dig själv (stagers, etc).
5. Hur väl ansluten är du?
Det betyder inte att du vill veta hur många vänner mäklaren har på Facebook. Snarare betyder det att du bryr dig om hur väl de är kopplade till inom sina egna företag och inom fastighetsområdet. En erfaren mäklare kommer att ha solida anslutningar till andra fastighetsrelaterade proffs: stagers (en mäklare kan hjälpa dig att bestämma om att anställa en kommer att förbättra eller påskynda din försäljning), fastighetsadvokater, fotografer och till och med flytta företag som du kan lita på.
6. Har du referenser du kan ge mig?
Glöm inte den här. Var noga med att få namnen på de senaste kunderna. Det är alltid bra för mäklaren att ha en sida eller två offert från kunder för det första mötet, men lita inte bara på det. Ring samtalen.
Fastighetsmäklaren anställer checklista
Utöver de ovan nämnda frågorna, här är andra kriterier att beakta när du anställer en fastighetsmäklare.
Tillgänglighet
Det finns kompetenta deltidsagenter som säljer fastigheter, men det är avgörande att du anställer någon som kan visa ditt hem vid olika timmar eller, om du är en köpare, kan ta dig ut för att se fastigheter i en tid som är bekväm för dig . Så fråga din fastighetsmäklare om de arbetar på heltid; de som gör det tenderar att ta sina jobb mer på allvar och är i allmänhet mer flexibla när det gäller att visa ditt hem.
Hitta någon som erbjuder förslag
Kunniga fastighetsmäklare vet vad som säljer hus i området - vare sig det är en pool, kontor eller någon annan önskvärd egenskap. I detta syfte kommer de att kunna lägga fram förslag på rummen eller funktionerna för att betona eller de-betona. Under den första intervjun, fråga agenten om det finns några förändringar du kan göra i huset som skulle förbättra dess önskvärt. Oftare än inte kommer de bästa agenterna att lägga fram dessa förslag utan att bjuda in från din sida.
Hitta en expert på området
Hyra eller behålla en person som känner mycket till området. Dessa agenter kommer också att vara mer medvetna om det typiska erbjudande- och försäljningspriset än de agenter som vanligtvis inte arbetar inom det området. Ett sätt att hitta en lokal expert är att fråga en lokal mäklare eller dina vänner eller släktingar om de känner någon som har sålt ett stort antal hem och / eller företag där. Ett annat förslag är att titta igenom fastighetsmagasinerna och se vilka agenter som har flest listor inom vissa områden.
Personlighet
Säljare - särskilt så - bör söka agenter vars personligheter mesh med sina. För att ett hus ska sälja snabbt och till ett gynnsamt pris måste noteringspartiet och agenten vara på samma sida när det gäller hur de kommer att marknadsföra fastigheten, det pris som kommer att ställas in och hur och när hemmet kommer att visas. Att samordna dessa idéer blir mycket lättare om de inblandade parterna kommer överens och förstår varandra intuitivt.
Håll dina alternativ öppna
Även om du har behållit någon du tror är en idealisk agent, tänk två gånger innan du undertecknar ett exklusivitetsavtal. Även om din agent kan vara behörig, om du är en säljare, ju fler agenter du har som potentiellt kan visa och sälja ditt hem, desto bättre är oddsen för försäljningen. Såvida det inte finns vissa förmildrande omständigheter, behåll en noteringsagent, men insisterar på att fastigheten placeras på Multiple Listing Service (MLS).