Konformerande låndefinition
Ett överensstämmande lån är en inteckning som är lika med eller mindre än dollarbeloppet fastställt av den överensstämmande långränsen som fastställts av Federal Housing Finance Agency (FHFA) och uppfyller finansieringskriterierna för Freddie Mac och Fannie Mae. För låntagare med utmärkt kredit är överensstämmande lån fördelaktiga på grund av de låga räntor som anbringas på dem.
Hur fungerar ett överensstämmande lån
Federal National Mortgage Association (FNMA eller Fannie Mae) och Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC eller Freddie Mac) är statliga sponsrade enheter som driver marknaden för bostadslån. Dessa kvasi-statliga myndigheter skapade standardiserade regler och riktlinjer för vilka inteckningar måste överensstämma. Begreppet ”överensstämmelse” används oftast när man specifikt talar om inteckningens belopp, som måste falla under en viss gräns, känd som den överensstämmande långränsen, fastställd av Federal Housing Finance Agency (FHFA). För 2019 är denna gräns 484 350 $, en ökning från 453 100 $ 2018. På högkostnadsmarknader är gränsen högre. Det nya taket för fastigheter med en enhet i de flesta högkostnadsområden, som San Francisco och New York City, är $ 726, 525 - eller 150% av $ 484, 350. I lagen om bostäder och ekonomisk återhämtning (HERA) krävs att gränsvärden för överensstämmande lån justeras varje år för Fannie Mae och Freddie Mac för att återspegla förändringen i det genomsnittliga amerikanska hempriset.
Förutom lånets storlek följer andra riktlinjer som överensstämmer med lånen låntagarens kreditvärde (dvs. storleken på utbetalningen), skuldsättningsgraden, kreditpoäng och historik, dokumentationskrav, etc. . Ett överensstämmande lån via Fannie eller Freddie kan ha en utbetalning så låg som 3%, och låntagaren måste vara en första gången hemköpare. Dessutom krävs privat inteckning försäkring (PMI) på cirka 1, 05% per år för 30-åriga lån upp till $ 484 350 på lånet. En del av eller hela kostnaden för försäkringen är avdragsgilla om låntagarens hushålls justerade bruttoinkomst (AGI) inte är högre än $ 109 000.
Konforma lån är fördelaktiga på grund av deras låga räntor.
Hur använder långivare konforma lån?
Det är viktigt att notera att Fannie Mae och Freddie Mac inte utfärdar inteckningar. Istället försäkrar de inteckningar som emitterats av långivare, vilket skapar mer utrymme för bankerna att emittera fler lån än de annars skulle ha kunnat göra utan försäkringen. Av denna anledning föredrar långivare att arbeta med överensstämmande lån, eftersom de enkelt kan förpackas i investeringsbuntar och säljas på den sekundära hypoteksmarknaden, vilket frigör kapacitet att låna mer till bostadsköpare.
Konforma lån kontra icke-konforma lån
Både Fannie Mae och Freddie Mac köper endast överensstämmande lån för att ompaketera till sekundärmarknaden, vilket gör att efterfrågan på ett lån som inte uppfyller kraven är mycket mindre. Inteckningar som överskrider den överensstämmande långränsen klassificeras som icke-konforma eller jumbo-inteckningar. Villkoren för hypotekslån som inte uppfyller kraven kan variera mycket från långivare till långivare, men hypoteksräntorna och minsta utbetalning för jumbo-lån är vanligtvis högre eftersom de har större risk för en långivare.
Särskilda överväganden för att uppfylla lån
FHFA, som fastställer gränsen för överensstämmande lån på årsbasis, har lagstiftningsövervakning för att säkerställa att Fannie Mae och Freddie Mac uppfyller sina charter och uppdrag för att främja husägande för låginkomst- och medelklassamerikaner. FHFA använder procentuell ökning / minskning av de genomsnittliga bostadspriserna från oktober till oktober i den månatliga ränteundersökningen (MIRS) för att justera gränserna för överensstämmande lån för det följande året.
För att genomföra denna undersökning ber FHFA ett urval av hypotekslångivare att rapportera villkoren för alla enskilda familjer, fullständigt amortera, köpa pengar och lån utanför gården som de stänger under de senaste fem arbetsdagarna i månaden. Undersökningen innehåller månadsvis information om räntor, lånevillkor och huspriser efter fastighetstyp, låntyp (fast ränta eller justerbar ränta) och långivare, samt information om 15-åriga och 30-åriga fasta räntelån.