Hur du väljer det bästa lånet för dig

Om du inte kan köpa ett hus helt kontant, är att hitta rätt hus bara halva striden. Den andra hälften väljer den bästa typen av inteckning. Eftersom du troligen kommer att betala tillbaka din inteckning under en lång tid är det viktigt att hitta ett lån som uppfyller dina behov och din budget. När du lånar pengar från en långivare gör du ett lagligt avtal om att återbetala lånet under en viss tid - med ränta.

Vad är ett inteckning?

Det finns två komponenter i din inteckning: huvudstad och ränta. Rektor hänvisar till lånebeloppet. Ränta är ett tilläggsbelopp (beräknat i procent av kapitalet) som långivarna debiterar dig för förmånen att låna pengar som du betalar över tid. Under din inteckningstid betalar du i månatliga utbetalningar baserat på ett avskrivningsschema som fastställts av din långivare.

En annan faktor som är involverad i prissättning av en inteckning är den årliga procentsatsen, eller APR, som bedömer den totala kostnaden för ett lån. APR inkluderar räntesatsen och andra låneavgifter.

Huvudtyper av inteckningar

Inte alla inteckningsprodukter skapas lika. Vissa har strängare riktlinjer än andra. Vissa långivare kan kräva 20% utbetalning medan andra kräver så lite som 3% av hemets inköpspris. För att kvalificera dig för vissa typer av lån behöver du oberoende kredit. Andra är inriktade på låntagare med mindre än stjärna kredit.

Den amerikanska regeringen är inte en långivare, men den garanterar vissa typer av lån som uppfyller stränga behörighetskrav för inkomst, lånegränser och geografiska områden. Här är en sammanfattning:

Konventionella inteckningar

Ett konventionellt lån är ett lån som inte stöds av den federala regeringen. Låntagare med god kredit, stabil sysselsättning och inkomsthistoria och förmågan att göra 3% utbetalning kan vanligtvis kvalificera sig för ett konventionellt lån från Fannie Mae eller Freddie Mac, två statliga sponsrade företag som köper och säljer de flesta konventionella inteckningar i USA Stater. Vissa långivare erbjuder också konventionella lån med låga utbetalningskrav och ingen privat hypoteksförsäkring (PMI).

Uppfyllande hypotekslån

Uppfyllande lån är bundna av maximala lånegränser som fastställts av den federala regeringen. Dessa gränser varierar beroende på geografiskt område. För 2018 fastställde Federal Housing Finance Agency baslinjen för överensstämmande långräns till 453 100 $ för fastighetsenheter. FHFA sätter emellertid en högre maximilångräns på 679 650 dollar i vissa delar av landet (tänk till exempel New York eller San Francisco). Det beror på att bostadspriserna i dessa högkostnadsområden överskrider gränsvärdet för lånet med minst 115% eller mer.

Lån som inte uppfyller kraven

Oförenliga lån kan i allmänhet inte säljas eller köpas av Fannie Mae och Freddie Mac på grund av lånebeloppet eller riktlinjerna för garanti. Jumbo-lån är den vanligaste typen av icke-överensstämmande lån. De kallas "jumbo" eftersom lånebeloppen vanligtvis överskrider överensstämmande lånegränser. Dessa typer av lån är mer riskfyllda för en långivare så att låntagare vanligtvis måste visa större kontanta reserver, göra en förskottsbetalning på 10% till 20% (eller mer) och ha stark kredit.

Statligt försäkrade FHA-lån

Köpare med låg till måttlig inkomst, som vanligtvis köper ett hus för första gången, vänder sig till lån som är försäkrade av Federal Housing Administration när de inte kan kvalificera sig för ett konventionellt lån. Låntagare kan lägga ner så lite som 3, 5% av hemets inköpspris. FHA-lån har mer avslappnad kreditbetyg än konventionella lån. FHA lånar emellertid inte direkt pengar; det garanterar lån av FHA-godkända långivare. En nackdel med FHA-lån: Alla låntagare betalar en förskotts- och årlig hypoteksförsäkringspremie, eller MIP - en typ av hypoteksförsäkring som skyddar långivaren från låntagarens fallissemang - under lånets livstid.

Vem det är bäst för låntagare med låg till måttlig inkomst som inte kan kvalificera sig för en konventionell låneprodukt eller någon som inte har råd med en betydande utbetalning. FHA-lån tillåter en FICO-poäng så lågt som 500 för att kvalificera sig till en 10% -utbetalning - och så lågt som 580 för att kvalificera sig för en 3, 5% -utbetalning.

Statligt försäkrade VA-lån

Det amerikanska departementet för veteranfrågor garanterar homebuyerlån för kvalificerade militärmedlemmar, veteraner och deras makar. Låntagare kan finansiera 100% av lånebeloppet utan nödvändig utbetalning. Andra förmåner inkluderar ett tak på stängningskostnader (som kan betalas av säljaren), inga mäklaravgifter och ingen MIP. VA-lån kräver en "finansieringsavgift", en procentandel av lånebeloppet som hjälper till att kompensera kostnaderna för skattebetalarna. Finansieringsavgiften varierar beroende på din militära tjänstekategori och lånebelopp. Följande servicemedlemmar behöver inte betala finansieringsavgiften:

• veteraner som får VA-förmåner för en tjänstrelaterad funktionshinder
• veteraner som skulle ha rätt till VA-ersättning för en tjänstrelaterad funktionsnedsättning om de inte erhöll pension eller aktiv lön
• överlevande makar till veteraner som dog i tjänst eller från en tjänstrelaterad funktionshinder

Vem det är bäst för: Stödberättigad aktiv militärpersonal eller veteraner, och deras makar, som vill ha mycket konkurrenskraftiga villkor och en inteckningsprodukt anpassad efter deras ekonomiska behov.

Statligt försäkrade USDA-lån

Det amerikanska jordbruksdepartementet garanterar lån för att göra husägare möjliga för låginkomstköpare på landsbygden. Dessa lån kräver lite eller inga pengar för kvalificerade låntagare - så länge fastigheter uppfyller USDA: s behörighetsregler.

Vem det är bäst för: Hemköpare i berättigade landsbygdsområden som har lägre inkomster, lite pengar sparas för en utbetalning och på annat sätt inte kan kvalificera sig för en konventionell låneprodukt.

Lånevillkor: Priser

Lånevillkor, inklusive återbetalningens längd, är en nyckelfaktor för hur en långivare priser ditt lån och din ränta. Lån med fast ränta är hur de låter: en fast ränta för lånets livslängd, vanligtvis från 10 till 30 år. Om du vill betala av ditt hem snabbare och har råd med en högre månatlig betalning, hjälper ett kortfristigt lån med fast ränta (säg 15 eller 20 år) dig att raka bort tid och räntebetalningar. Du kommer också att bygga kapital i ditt hem mycket snabbare.

Att välja en kortare fastighetslån innebär att månatliga betalningar blir högre än med ett längre lån. Krossa siffrorna så att din budget kan hantera de högre betalningarna. Du kanske också vill ta del av andra mål, som att spara för pension eller en akutfond.

Vem det är bäst för: Räntelån är idealiska för köpare som planerar att stanna i många år. Ett 30-årigt fast lån kan ge dig vridningsutrymme för att tillgodose andra ekonomiska behov. Men om du har aptit efter lite risk och har resurser och disciplin för att betala av din inteckning snabbare, kan ett 15-årigt fast lån spara dig avsevärt på ränta och minska din återbetalningsperiod i hälften.

Lån med justerbar ränta

Lån med justerbar ränta (ARM) har en fast ränta under en initial period på tre till tio år, men efter den perioden löper ut fluktuerar kursen med marknadsförhållandena. Dessa lån kan vara riskabla om du inte kan betala en högre månadslånutbetalning när räntan återställs. Vissa ARM-produkter har ett räntetak där din månatliga inteckning inte kan överstiga ett visst belopp. Om så är fallet, krossa siffrorna för att säkerställa att du potentiellt kan hantera alla betalningsökningar fram till den punkten. Lita inte på att du kan sälja ditt hem eller refinansiera din inteckning innan din ARM återställs eftersom marknadsförhållandena - och din ekonomi - kan förändras.

Vem det är bäst för: ARM är ett bra alternativ om du inte planerar att stanna i ett hem längre än den ursprungliga fast ränta eller vet att du tänker refinansiera innan lånet återställs. Varför? Räntesatser för ARM tenderar att vara lägre än fasta räntor under de första åren av återbetalning så att du potentiellt kan spara tusentals dollar på räntebetalningar under de första åren av hembesök.

Första hjälpen-program

Specialprogram i din stat eller lokala bostadsmyndighet erbjuder hjälp specifikt till första gången köpare. Många av dessa program är tillgängliga baserat på köparnas inkomster eller ekonomiska behov. Dessa program, som vanligtvis erbjuder hjälp i form av utbetalningsbidrag, kan också spara första gången låntagare betydande pengar på att stänga kostnader.

Det amerikanska departementet för bostäder och stadsutveckling listar första gången homebuyer-program per stat. Välj ditt land och sedan "Hjälp för husägare" för att hitta det närmaste programmet.

Inteckningar för första gången köpare

Alla dessa låneprogram (med undantag för första gången hjälpköpare för hemköpare) är tillgängliga för alla husköpare, oavsett om det är din första eller fjärde gång du köper ett hem. Många tror falskt att FHA-lån endast är tillgängliga för första gången köpare, men upprepade låntagare kan kvalificera sig, så länge köparen inte har ägt en primär bostad minst tre år fram till köpet.

Att välja det lån som är bäst för din situation beror främst på din ekonomiska hälsa: din inkomst, kredithistoria och poäng, anställning och ekonomiska mål. Lånekreditgivare kan hjälpa till att analysera din ekonomi för att fastställa de bästa låneprodukterna. De kan också hjälpa dig att bättre förstå kvalifikationskraven, som tenderar att vara komplexa. En stödjande långivare eller hypoteksmäklare kan också ge dig läxor - riktade områden i din ekonomi att förbättra - för att sätta dig i den starkaste positionen som möjligt för att få en inteckning och köpa ett hem.

Poängen

Oavsett vilken låntyp du väljer, kontrollera din kreditrapport i förväg för att se var du står. Du har rätt till en gratis kreditrapport från var och en av de tre huvudsakliga rapporteringsbyråerna varje år via annualcreditreport.com. Därifrån kan du upptäcka och åtgärda fel, arbeta med att betala ned skulder och förbättra historien om sena betalningar innan du närmar dig en hypotekslånare.

Det kan vara fördelaktigt att bedriva finansiering innan du blir seriös när du tittar på bostäder och gör erbjudanden. Varför? Du kan agera snabbare och kan tas mer på allvar av säljare om du har ett förhandsgodkännandebrev i handen.

(Se även, Ultimate Mortgage Guide, Hur får jag förhandsgodkännande för ett inteckning ?, 11 misstag Första gången husköpare bör undvika, hur mycket pengar behöver jag lägga ner ?, Vad är hypotekförsäkring och vilka är mina alternativ?, Vad är stängningskostnader ?, Hur får du den bästa hypotekslånen, vilka är de viktigaste typerna av långivare?)