Kostnadsmetod
Kostnadsmetoden är en metod för värdering av fastigheter som antar att det pris som en köpare ska betala för en fastighet borde vara lika med kostnaden för att bygga en motsvarande byggnad. Vid bedömning av kostnadsmetoden är marknadspriset för fastigheten lika med markkostnaderna plus byggkostnader minus avskrivningar. Det ger det mest exakta marknadsvärdet när fastigheten är ny.
Förstå kostnadsmetoden
Kostnadsmetoden är en av tre värderingsmetoder för fastigheter; de andra är inkomstmetoden och den jämförbara metoden.
I stället för att fokusera på de priser som andra, liknande hus i området säljer för, eller en fastighets förmåga att generera inkomster, värderar denna metod fastigheter genom att beräkna hur mycket byggnaden skulle kosta idag om den förstördes och behövde bytas ut. Det faktorer också i hur mycket marken är värd och gör avdrag för alla värdeförluster, annars känd som avskrivningar.
Logiken bakom denna strategi är att det är lite vettigt för köpare att betala mer för en fastighet än vad det skulle kosta att bygga från grunden.
Det finns två huvudtyper av bedömningar av kostnadsmetoder:
- Reproduktionsmetod: Detta tillvägagångssätt anser att en kopia av fastigheten är byggd och ger uppmärksamhet på duplicering av originalmaterial.
- Ersättningsmetod. I detta fall antas det att den nya strukturen har samma funktion med nyare material, med användning av nuvarande konstruktionsmetoder och en uppdaterad design.
När alla uppskattningar har samlats beräknas kostnadsmetoden på följande sätt: Ersättnings- eller reproduktionskostnad - avskrivning + markvärde = fastighetens värde.
Key Takeaways
- Metoden för värdering av kostnadsmetoden rekommenderar det pris som en köpare ska betala för en fastighet ska motsvara kostnaden för att bygga en motsvarande struktur.
- Marknadspriset för fastigheten är lika med markkostnaderna plus byggkostnader minus avskrivningar.
- Kostnadsmetoden anses vara mindre tillförlitlig än andra fastighetsvärderingsmetoder men kan vara användbar i vissa fall.
Fördelar och nackdelar med kostnadsmetoden
Kostnadsmetoden anses i allmänhet vara mindre tillförlitlig än inkomst och jämförbara metoder. Det kräver vissa antaganden, inklusive att ta för givet att det finns tillräckligt med mark för att köparen kan bygga en identisk fastighet.
Dessutom, om jämförbara lediga mark inte finns tillgängliga, måste värdet uppskattas, vilket gör bedömningen mindre korrekt. Avsaknaden av liknande byggnadsmaterial minskar också noggrannheten i bedömningen och ökar utrymmet för subjektivitet. Att beräkna avskrivningar på äldre fastigheter är heller inte enkelt och lätt mätbart.
Trots dessa begränsningar finns det några få fall där kostnadsmetoden kan vara användbar och till och med nödvändig. Att värdera de olika komponenterna i fastigheter separat är särskilt användbart vid hantering av fastigheter som är nya eller skiljer sig från andra.
Exempel på kostnadsstrategi
Egenskaper för speciell användning
Kostnadsmetoden krävs och ibland det enda sättet att fastställa värdet av byggnader med exklusiv användning, till exempel bibliotek, skolor eller kyrkor. Dessa resurser genererar liten inkomst och marknadsförs inte ofta, vilket ogiltigför inkomsterna och jämförbara metoder.
Ny konstruktion
Kostnadsmetoden används ofta också för nybyggnation. Byggföretagslångare kräver bedömningar av kostnadsmetod eftersom alla marknadsvärden eller inkomstvärden är beroende av projektstandarder och slutförande. Projekt omvärderas i olika byggnadsstadier för att möjliggöra frisläppande av medel för nästa steg.
Försäkring
Försäkringsbedömningar brukar använda kostnadsmetoden eftersom endast värdet på förbättringar är försäkringsbart och markvärdet separeras från fastighetens totala värde. Valet mellan avskrivet värde och fullt ersättnings- eller reproduktionsvärde är den avgörande faktorn för utvärderingen.
Kommersiella fastigheter
Slutligen är kostnadsmetoden ibland förlitad på att värdera kommersiella fastigheter, till exempel kontorsbyggnader, butiker och hotell. Inkomstmetoden är den huvudsakliga metoden som används här, även om en kostnadsmetod kan implementeras när konstruktion, konstruktion, funktionsnyttjande eller materialkvalitet kräver individuella justeringar.
Viktig
När en bedömning av kostnadsmetoden kommer under marknadsprissättning kan det vara ett tecken på en överhettad marknad. Omvänt kan regelbundna utvärderingar över marknadsprissättning signalera en köpmöjlighet.
Särskilda överväganden
De flesta bostadsbedömningar använder inte kostnadsmetoden. Istället driver försäljningsjämförelser vanligtvis marknadsvärderingar av dessa typer av fastigheter.
Ett undantag är om fastigheten är underförbättrad eller för förbättrad för sitt område. I detta fall bidrar en exakt uppskattning av värdet på förbättringar till precisionen för bestämningen av värdet, vilket inte är möjligt med enbart jämförbar metod.
Jämför investeringskonton Leverantörs namn Beskrivning Annonsörens upplysning × Erbjudandena som visas i denna tabell kommer från partnerskap där Investopedia erhåller ersättning.