Skapa ett avdragsgill kanadensiskt inteckning

Skattelagen för Kanadas husägare skiljer sig mycket från systemet i USA. Intresset för en inteckning för en huvudsakligen privat bostad är inte avdragsgill. Alla realisationsvinster vid försäljning av hemmet är dock skattebefriade.

Men det finns ett sätt som kanadensare effektivt kan dra av det inteckningsräntan.

Det ekonomiska målet

Först ett par grundläggande definitioner:

Ditt nettovärde är dina tillgångar minus eventuella skulder. För att öka ditt nettovärde måste du antingen öka dina tillgångar eller minska dina skulder eller båda.

Ditt fria kassaflöde är mängden kontanter som finns kvar efter att alla utgifter och skuldbetalningar har gjorts. För att öka ditt kassaflöde måste du spendera mindre, få ett bättre betalande jobb eller betala mindre skatt.

Låt oss ta en titt på en strategi som hjälper dig att öka dina tillgångar genom att bygga en investeringsportfölj, minska dina skulder genom att betala av din inteckning snabbare och öka ditt kassaflöde genom att betala mindre skatt. Effektivt skulle du öka ditt nettovärde och kassaflöde samtidigt.

Strategin

Varje gång du gör en inteckning betalas en del av betalningen på ränta och resten tillämpas på huvudstolen. Den huvudsakliga betalningen ökar ditt eget kapital i hemmet och kan lånas mot, vanligtvis till en bättre ränta än ett lån utan säkerhet.

Om de lånade pengarna sedan används för att köpa en inkomstproducerande investering är lånets ränta avdragsgilla, vilket gör den effektiva räntan på lånet ännu bättre.

Denna strategi kräver att husägaren får låna tillbaka den huvudsakliga delen av varje inteckning och investera den i en inkomstproducerande portfölj. Enligt den kanadensiska skattekoden är ränta som betalas på pengar som lånats för att tjäna inkomst skattenavdragsgilla.

När tiden går, förblir din totala skuld densamma, eftersom huvudbetalningen lånas tillbaka varje gång en betalning görs. Men en större del av det blir skatteavdragsskuld. Med andra ord är det "bra" skuld. Och mindre återstår av icke avdragsgill skuld eller "dålig" skuld.

För att förklara detta bättre, se figur 1 nedan, där du kan se att inteckningsbetalningen på 1 106 dollar per månad består av 612 dollar i huvudstad och 494 dollar i ränta.

Figur 1

Som ni ser, minskar varje betalning det skuldbelopp på lånet med 612 $. Efter varje betalning lånas 612 $ tillbaka och investeras. Detta håller den totala skuldnivån på $ 100 000, men den del av lånet som är avdragsgill växer med varje betalning. Du kan se i figur 1 att efter en månads implementering av denna strategi är $ 99 388 fortfarande icke avdragsgill skuld, men 612 $ är nu avdragsgilla.

Denna strategi kan tas ett steg längre: Den skattemässiga avdragsbara delen av de ränta som betalas skapar en årlig återbetalning av skatter, som sedan kan användas för att betala ned lånet ännu mer. Denna inteckning skulle vara 100% huvudsaklig (eftersom det är en extra betalning) och kan lånas tillbaka i sin helhet och investeras i samma inkomstproducerande portfölj.

Stegen i strategin upprepas varje månad och varje år tills din inteckning är helt avdragsgill. Som du kan se från föregående siffra och nästa siffra förblir inteckning konstant på $ 100 000, men den skatteavdragsbara delen ökar varje månad. Investeringsportföljen, på sidan, växer också med det månatliga bidraget och de inkomst och kapitalvinster som den producerar.

figur 2

Som framgår av figur 2 skulle en helt skatteavdragsbar inteckning inträffa när den sista biten av kapitalet har lånats tillbaka och investerats. Skulden är fortfarande $ 100 000; dock är 100% av detta avdragsgilla nu. Vid denna tidpunkt kan även de skatteåterbäringar som investerats investeras för att öka hastigheten med vilken investeringsportföljen växer.

Fördelarna

Målet med denna strategi är att öka kassaflödet och tillgångarna samtidigt som skulderna minskar. Detta skapar ett högre nettovärde för den enskilda som implementerar strategin. Det syftar också till att hjälpa dig bli snabbare med inteckning utan att börja bygga en investeringsportfölj snabbare än du annars kunde ha.

Låt oss titta på dessa lite närmare:

• Bli snabbare utan inteckning. Punkten då du är tekniskt inteckningfri är när din investeringsportfölj når värdet på din utestående skuld. Detta borde vara snabbare än med en traditionell inteckning eftersom investeringsportföljen bör växa när du betalar inteckning. De inteckning som betalas med hjälp av intäkterna från skatteavdragen kan betala lånet ännu snabbare.
• Bygg upp en investeringsportfölj medan du betalar ditt hus. Detta är ett bra sätt att börja spara. Det hjälper också till att frigöra kontanter som du annars inte kunde ha investerat innan du betalade av din inteckning.

En fallstudie

Här är en jämförelse av de ekonomiska effekterna på två kanadensiska par, ett betalar en inteckning på traditionellt sätt och en annan använder en skatteavdragsstrategi.

Par A köpte ett hus på 200 000 USD med en inteckning på 100 000 USD som skrivs av under 10 år till 6%, med en månatlig betalning på 1 110 $. Efter att inteckning har betalats, investerar de de 1 106 dollar som de betalade för de kommande fem åren och tjänar 8% årligen.
Efter 15 år äger de sitt eget hem och har en portfölj värd $ 81 156.

Par B köpte ett hus med samma pris med samma inteckningsvillkor. Varje månad lånar de tillbaka kapitalet och investerar det. De använder också den årliga skattedeklarationen som de får från den skattemässiga avdragsbara delen av sin ränta för att betala av lånet. De lånar sedan det huvudsakliga beloppet tillbaka och investerar det. Efter 9, 42 år kommer hypotekslånet att vara 100% god skuld och börjar producera ett årligt skatteåterbärande på 2 340 USD under antagande av en marginalskattesats (MTR) på 39%. Efter 15 år äger de sitt eget hem och har en portfölj värd $ 138 941. Det är en ökning med 71%.

Ett försiktighetsord

Denna strategi är inte för alla. Låna mot ditt hem kan vara psykiskt svårt. Värre är att om investeringarna inte ger förväntad avkastning kan denna strategi ge negativa resultat.

Genom att låna tillbaka kapitalet i ditt hem tar du också bort din kudde av säkerhet om fastighets- eller investeringsmarknaderna, eller båda, tar en tur till det värre.

Genom att skapa en inkomstproducerande portfölj på ett oregistrerat konto kan du också få ytterligare skattekonsekvenser. Du bör rådfråga en professionell finansiell rådgivare för att avgöra om denna strategi är för dig. Om det är det, ha den professionella hjälpen dig att skräddarsy den till dig och din familjs personliga ekonomiska situation.