Behöver du en fastighetsmäklare?
I den bästsäljande boken "Freakonomics" (2006) diskuterar författarna, Steven D. Levitt och Stephen J. Dubner, fastighetsmäklare och belyser två störande korrelationer:
- Fastighetsmäklare håller sina egna hus på marknaden i genomsnitt 10 dagar längre och nöjer sig med ett försäljningspris som är 3% högre än jämförbara hus de säljer för sina kunder ($ 10.000 för ett 300.000 $ hem).
- 6% -provisionen delas mellan säljarens agent och köparens agent, och sedan måste agenten överlämna en del av 3% -provisionen till byrån som han eller hon arbetar för, och sätter i genomsnitt 1, 5% av provisionen. Så även om du får 10 000 dollar mer för ditt hem kan vara viktigt för dig, men agentens provision på dessa extra pengar är ytterligare $ 150 för extra tio arbetsdagar.
Förutsatt att dessa siffror är korrekta, är det klokt att undvika fastighetsmäklare helt? Låt oss ta en titt.
Säljer utan agent
Att sälja utan en agent är en utmaning. Bland sakerna som en agent tar hand om är listning över ditt hus på Multiple Listing Service (MLS). Detta är den primära källan för de flesta fastighetsmäklare som letar efter fastigheter på klienters vägnar. Det är inte ovanligt att agenter bara visar hem som är listade på MLS eftersom de vet att det kommer att finnas en annan agent för dem att förhandla med, snarare än att behöva ta itu med en okänd, icke-professionell säljare. Som sagt, även om det inte kan ha en MLS-lista kan vara ganska betydande, så säljs fortfarande många hem framgångsrikt genom tidningar och annonser.
Att sälja ditt hem på egen hand kan också kräva mycket tid och energi eftersom du kommer att behöva utföra många av de uppgifter som fastighetsmäklaren traditionellt skulle göra för dig. Människor som säljer sina egna hem är ett av följande.
- Väl bekant med fastighetsförfaranden och kontrakt
- Testa vatten för att se vad de kunde få för sitt hem om de ville sälja
- Lite desperat och oförberedd att förlora pengar till provisioner
I alla dessa fall måste människor som säljer sina egna hem ha en stor mängd ledig tid. Om du är ute efter utmaningen, gå sedan efter den. (För relaterad läsning, se Fem saker som alla fastighetsinvesterare borde veta .)
Djävulen du känner
En statistik som skulle vara intressant men svår att mäta är skillnaden i det slutliga försäljningspriset för en fastighet som säljs av ägaren och samma fastighet som säljs av en agent. Trots att en fastighetsmäklares intressen kan komma i konflikt med ditt bästa kan dessa proffs fortfarande tjäna ett viktigt syfte.
Fastighetsmäklare har i allmänhet en mer realistisk bild av vad ett hem är värt och bra agenter är skickliga på att få det priset. Dessutom sparar fastighetsmäklare dig tid genom att visa ditt hem utan att avbryta ditt schema mer än nödvändigt.
Den kanske viktigaste funktionen hos en agent är att se till att kontrakten och andra juridiska frågor är i ordning. Ingen vill gå igenom all stressen med att notera och sälja sitt hem och sedan ta reda på att de stämmas över ett undvikbart kontraktsbrott.
Medan provisionerna tar från din kärnpunkt är råd och due diligence (DD) för en bra agent troligen värda det. Utmaningen är att hitta en bra agent och se till att dina intressen står i linje.
Att välja en agent
Alla agenter skapas inte lika. När du funderar på att sälja ditt hus är det första du bör göra att be kollegor och vänner om hänvisningar. Hänvisningar från andra yrkesmän tenderar att bära mycket vikt och resultera i förmånsbehandling eftersom en fastighetsmäklare inte vill tappa en stor källa till remisser.
Till och med en bra agent kan vakla på en egendomstyp som han eller hon inte är van vid att hantera. Så om du har en viss typ av fastighet kanske du vill ha en agent som är specialiserad på den typen av fastigheter. Agenten kommer att veta mer om hur och var man ska marknadsföra huset, och kommer förmodligen att bli mer framgångsrik när det gäller att hitta potentiella köpare. (För mer insikt, läs Hitta ett noteringsagent .)
Ställa in dina villkor
Även om agenten du väljer kommer att göra många saker utan ditt direkta godkännande, håll utkik efter några av de dåliga vanor som fastighetsmäklare ibland uppvisar.
Ett av de vanligaste problemen är inaktivitet. Med andra ord kan en agent dumpa ditt hus i MLS och bara vänta på att en annan agent biter, snarare än att aktivt följa köpare. Ju längre ditt hus är på marknaden, desto mindre attraktivt blir det och desto mer troligt kommer köpagenten att lägga ett lågt bud. Att göra ett tre-månaders noteringsavtal förhindrar detta problem. Om ditt hus inte har sålts efter tre månader har du rätt att ta ditt företag till en annan agent.
Ett annat område där du har utrymme att förhandla är kommissionen. Även om ett hus på $ 100.000 och ett hus på $ 300.000 skiljer sig åt, är försäljningens mekanik nästan densamma. Att sälja en fastighet med högt värde ger dig mer kraft att kräva lägre provisioner. Fastighetsmäklare varnar ofta kunderna för att detta kan vara en farlig taktik eftersom vissa köpagenter inte visar kunderna husen som har låga provisioner. Detta argument håller inte upp, eftersom det faktiska dollarbeloppet som båda agenterna får är betydligt högre med 300 000 dollar huset, även med en 4% provision.
Slutsats
Trots nackdelarna med att behöva lita på någon annan är en bra agent värd dina pengar om du inte har utbildning, tid, energi och marknadsföringserfaring för att sälja ditt eget hem. Att hitta en bra agent kan innebära några falska startar, men om du går igenom hänvisningar och anger dina egna villkor, bör du upptäcka att provisionen du betalar är pengar som spenderas väl.