Hinder och icke-viktiga intressen för fastigheter

Fastighet är ett juridiskt begrepp som ger och skyddar en persons exklusiva rätt att äga, äga, använda och avyttra en sak. Termen egendom föreslår inte en fysisk artikel utan beskriver en rättslig relation mellan en person och en sak.

Fastigheter Fastigheter består av mark, hyresgäster och arv. Lands hänvisar till marken, luften ovan, området under jordytan och allt som är uppfört på den. Lägenheterna inkluderar markerna och vissa immateriella rättigheter relaterade till markerna. Hereditaments omfattar alla materiella eller immateriella intressen i fastigheter, inklusive mark och hyresgäster, som kan ärvas. (Läs mer om 5 misstag som fastighetsinvesterare bör undvika .)

TUTORIAL: Utforska fastighetsinvesteringar

Intresse Ett intresse beskriver alla rättigheter, fordringar eller privilegier som en individ har gentemot fastigheter. Lagen erkänner olika typer av intressen i fastigheter. Ett icke-avgörande intresse för mark är en persons rätt att använda eller begränsa användningen av mark som tillhör en annan person.

Icke-avgiftsbelagda intressen utgör inte ägande av själva marken: innehavare av ett icke-avgiftsintresse i fastigheter har inte äganderätt, och markägaren fortsätter att åtnjuta de fulla äganderätten, med förbehåll för eventuella hinder.

En överträdelse är en börda, anspråk eller avgift på fastigheter som kan påverka egendomens kvalitet och värdet och / eller användningen av fastigheten. Hantigheter kan representera icke-avgiftsbelagda intressen i fastigheter. Exempel på hinder inkluderar hyresgäster, intrång, servitut, hyresavtal, restriktiva förbund och skyddsförbund. Den här artikeln kommer att ge en introduktion till hinder och icke-viktiga intressen i fastigheter.

Nonpossessory intressen Ett nonpossessory intresse i mark är rätten att använda eller begränsa användningen av en annans mark. Även om innehavaren av ett icke-avgiftsintresse har vissa och tydliga rättigheter när det gäller användningen av en fastighet, har han eller hon inte äganderätten till fastigheten.

Nonpossessory intressen kan skapas antingen genom en överenskommelse mellan två parter, nämligen fastighetsägaren och den som vill vinna det nonpossessory intresset; eller genom domstolsbeslut. Till exempel kan en federala skattelättnader inlämnas till domstolen i det län där en brottslig skattebetalares fastigheter är belägen. En hyresrätt kan å andra sidan frivilligt ingås genom ett avtal mellan två parter.

Häftigheter En hinder är allt som kan minska värdet eller använda och njuta av en egendom, till exempel en pensionsrätt eller ett restriktivt förbund. Eftersom hinder kan ha en negativ inverkan på markvärdet eller användningen, bör alla som är involverade i en fastighetstransaktion vara medvetna om förekomsten av eventuella hinder på fastigheten som överförs.

Vanligtvis utför en advokat en titelsökning och bildar en titelutlåtande, varvid eventuella hinder som upptäcktes under sökningen kommer att specificeras. En överträdelse kommer inte att förhindra att titeln passerar i en fastighetstransaktion; snarare kommer titeln att passera med förbehåll för eventuella hinder. Med andra ord kvarstår en hinder på fastigheten, eller "kör med marken" tills den är nöjd, även när titeln överförs till en ny ägare.
(För mer information, kolla uppmärksamhetsköpare! Varför du behöver en advokat.)

Det finns många former av hinder, inklusive:

servitut
En servitut är en icke-avgiftsfri rätt att använda en annans mark på ett begränsat sätt som inte utgör fullt ägande. Den person eller juridiska person som drar nytta av servituten har ett icke-avgiftsintresse (rätten att använda fastigheten, men inte att äga den) i den andra personens mark; ägaren av fastigheten belastas av servitutten. Vanliga underhåll inkluderar rättigheter för väg, dräneringsgrävar, allmännyttiga linjer och underlättningar genom fördömande (Eminent Domain).

ingrepp
Ett intrång är en förbättring som sträcker sig utöver en fastighetsägares gränslinje och "gränsar" på en angränsande fastighet. Exempel på intrång inkluderar byggnad eller överhängande takfot, uthus, stängsel, uppfart och gångvägar. Överträdelser kan göra titeln till båda involverade fastigheter omättningsbara: den ingripande egenskapen har inte titel på all mark där förbättringar har gjorts, medan den inkräktade egenskapen inte använder all mark.

leasing
En hyresavtal är ett avtal mellan en ägare av fastighet (hyresgäst) och en person eller enhet som vill hyra fastigheten (hyrestagare). I hyresavtalet accepterar hyresgästen att låta hyresgästen ta upp och använda fastigheten i utbyte mot en värdefull ersättning (hyra).

Hyresavtalet anger typiskt avtalets varaktighet, eventuella villkor för förlängning av avtalet och hyresbeloppet och frekvensen som kommer att betalas. Även om hyresgästen äger fastigheten förblir hyresgästen ägare och innehar titeln på fastigheten.

liens
En pensionsrätt är en rätt som tillhandahålls i lag som beviljas för borgenärer att ha skulder som förfaller till följd av försäljningen av fastigheter som tillhör gäldenären. Fastigheten fungerar som säkerhet, och i händelse av att fastigheten överförs kan intäkter från försäljningen användas för att betala skulden och tillfredsställa pant. Vanliga pensionsräntor inkluderar fastighetsskatt och värderingsräntor, mekanikers pantelån, domningsräntor och federala skattelån.

Lis Pendens
A lis pendens är ett meddelande om väntande tvister som informerar alla berörda parter om att en rättslig åtgärd har inletts som påverkar äganderätten till en viss egendom. En lis pendens, som kan arkiveras i antingen en statlig eller federal domstol, involverar vanligtvis äganderätten till en fastighet eller ett påstått ägarintresse i fastigheten.

Eftersom en lis pendens lämnas in mot fast egendom kommer varje person till vilken fastigheten överförs att vara bunden av resultatet av den väntande rättegången.

Skyddande eller restriktiva förbund
Ett skyddande eller restriktivt förbund är ett verkställbart villkor som framträder som en klausul i en handling som begränsar det sätt på vilket en fastighet kan användas. Dessa förbund belastar fastighetsägare att utföra eller inte utföra på specifika sätt.

Exempel på skyddande eller restriktiva förbund inkluderar begränsningar för minsta kvadratmeter i en ny byggnad, arkitektonisk design, bakslag och sidelinje från vägar eller angränsande fastigheter och yttre hemmafärg. (För relaterad läsning, se Hålla titlar om fast egendom.)

I slutändan Ett icke-avgörande intresse för fastigheter är rätten att använda eller begränsa användningen av en annans fastighet. I vissa fall uppkommer det icke-avgiftsbelagda intresset från ett frivilligt avtal som ingåtts mellan två parter, som i fallet med ett hyresavtal. I andra fall sker det icke-avgiftsbelagda intresset på grund av ett domstolsbeslut, till exempel en pensionsrätt mot fastigheten.

När man överväger köp av fastigheter är det viktigt att göra en titelsökning för att avgöra om det finns några titelfel som kan påverka användningen av fastigheten. En kvalificerad advokat kan utföra en titelsökning för att avslöja pant eller hinder mot fastigheten. Många fastigheter säljs "med förbehåll för alla pensionsrättigheter och hinder", vilket innebär att fastigheten kan vara belastad, och det är i köparens bästa intresse att upptäcka eventuella hinder innan några slutliga beslut fattas.

En allmän garanti är köparens bästa skydd och innehåller en "garanti mot hinder" som säkerställer köparen att det inte finns några hinder på marken utom de som anges i gärningen. (För mer, kolla in för att hyra eller köpa? De finansiella problemen .)