FHA: s minsta fastighetsstandarder

Hemköpare som avser att finansiera ett hemköp med ett lån från Federal Housing Administration (FHA) får ibland en otäck överraskning: De får inte köpa en viss fastighet eftersom den inte uppfyller FHA-kraven. Varför finns dessa krav, vad är de, och kan de åtgärdas så att köpare kan köpa de hem de vill ha?

Varför FHA fastställer minsta fastighetsstandarder

När en hembuyer tar ut en inteckning fungerar fastigheten som säkerhet för lånet. Med andra ord, om låntagaren slutar att betala inteckningar kommer hypotekslånaren så småningom att avskärma och ta besittning av huset. Långivaren kommer sedan att sälja huset för att få tillbaka så mycket av de pengar som fortfarande är skyldiga på lånet som möjligt. Avskärmningsprocessen har 6 faser.

Att kräva att fastigheten uppfyller minimistandarder skyddar långivaren. Det innebär att fastigheten borde vara lättare att sälja och beordra ett högre pris om långivaren måste gripa den. Samtidigt skyddar detta krav låntagaren: Det betyder att han eller hon inte kommer att belastas med förstörande reparationsräkningar från början, och med en grundligt sund plats att bo, har låntagaren mer incitament att göra betalningar under svåra ekonomiska tider att hålla hemmet.

Vad är lägsta fastighetsstandarder?

Enligt US Department of Housing and Urban Development (HUD) kräver FHA att de fastigheter som finansieras med sina låneprodukter uppfyller följande minimistandarder:

• Säkerhet: Hemmet ska skydda passagerarnas hälsa och säkerhet.
• Säkerhet: Hemmet ska skydda fastighetens säkerhet.
• Sundhet: Fastigheten ska inte ha fysiska brister eller förhållanden som påverkar dess strukturella integritet.

HUD beskriver sedan villkoren som fastigheten måste uppfylla för att uppfylla dessa krav. En värderare kommer att följa fastighetens skick under den nödvändiga fastighetsbedömningen och rapportera resultaten på FHA: s utvärderingsformulär. Bedömning av fastigheter är ett av många krav som köpare uppfyller innan de går över på en affär.

För enfamiljshus, måste värderaren använda ett formulär som kallas Uniform Residential Appraisal Report. Formuläret ber värderaren om att beskriva de grundläggande funktionerna i fastigheten, såsom antalet berättelser, år den byggdes, fyrkantiga bilder, antal rum och plats. Det kräver också värderaren att "beskriva fastighetens skick (inklusive nödvändig reparation, försämring, renovering, ombyggnad, etc.)" och frågar "Finns det några fysiska brister eller ogynnsamma förhållanden som påverkar livbarheten, sundheten eller strukturella integriteten hos egendomen?" Lägenhetsbedömningsformuläret är liknande men har lägesspecifika frågor om gemensamma områden, husägare, antal ägarenheter och så vidare. (Se även: Vad du borde veta om hembesökningar . )

FHA kräver inte reparation av kosmetiska eller mindre fel, uppskjuten underhåll och normalt slitage om de inte påverkar hemets säkerhet, säkerhet eller sundhet. FHA säger att exempel på sådana problem inkluderar men inte är begränsade till följande:

• Räcken saknas
• Spruckna eller skadade utgångsdörrar som annars fungerar
• Sprucket fönsterglas
• Defekta färgytor i hem byggda efter 1978 (på grund av blyfärgningsrisker)
• Mindre VVS-läckor (som droppkranar)
• Defekta golvytor eller -beläggningar (slitna genom finishen, dåligt smutsade mattor)
• Bevis på tidigare (icke-aktiv) träförstörande insekts- / organisk skada där det inte finns några bevis för orörd strukturell skada
• Ruttna eller slitna bänkskivor
• Skadad gips, lakrock eller andra vägg- och takmaterial i hus som byggdes efter 1978
• Dåligt utförande
• Resorisker (spruckna eller delvis höjda trottoarer, dåligt installerade mattor)
• Genomsöka utrymmen med skräp och skräp
• Avsaknad av en allväder uppfart ytan

Det finns dock många områden där FHA kräver problem att åtgärda för att försäljningen ska stängas. Här är några av de vanligaste problemen som husköpare troligen kommer att möta. (Om du köper ett hem, kolla in topptips för första gången husköpare . )

Elektrisk och uppvärmning

• Den elektriska lådan ska inte ha några fläckade eller exponerade ledningar.
• Alla beboeliga rum måste ha en fungerande värmekälla (utom i några utvalda städer med milda vintrar).

Tak och vindar

• Taket måste hålla fukt ute.
• Takläggningen måste förväntas pågå i minst två år till.
• Värderaren måste inspektera vinden för bevis på möjliga takproblem.
• Taket kan inte ha mer än tre takbeläggningar.
• Om inspektionen avslöjar behovet av takreparationer och taket redan har tre eller flera takbeläggningar, kräver FHA ett nytt tak.

Vattenvärmare

Vattenvärmaren måste uppfylla lokala byggkoder och måste transporteras med fastigheten.

Faror och besvär

Ett antal villkor faller under denna kategori. De inkluderar men är inte begränsade till följande:

• Förorenad jord
• Närhet till ett farligt avfallsställe
• Olje- och gasbrunnar på fastigheten
• Tung trafik
• Flygbuller och faror
• Andra källor till överdrivet brus
• Närhet till något som kan explodera, till exempel en högtrycksoljeledning
• Närhet till högspänningsledningar
• Närhet till ett radio- eller TV-transmissionstorn

Tillgång till fastighet

Fastigheten måste ge säker och adekvat åtkomst för fotgängare och fordon, och gatan måste ha en all väderyta så att nödfordon kan komma åt fastigheten under alla väderförhållanden.

Strukturell sundhet

Eventuella defekta strukturförhållanden och andra villkor som kan leda till framtida strukturella skador måste åtgärdas innan fastigheten kan säljas. Dessa inkluderar bristfällig konstruktion, överdriven fukt, läckage, sönderfall, termitskador och fortsättning. (För fler tips om att köpa ett hem, läs 10 värsta första gången Homebuyer-misstag.)

Asbest

Om ett område i hemmet innehåller asbest som verkar vara skadat eller försämrat kräver FHA ytterligare inspektion av en asbestpersonal.

badrum

Hemmet måste ha toalett, handfat och dusch. (Detta krav kanske låter dumt, men du blir förvånad över vad folk kommer att ta med sig när de avskärmas och vilka vandaler kommer att stjäla från ett ledigt hus.)

Appliances

Anekdotiska bevis tyder på att FHA kräver egenskaper för att ha fungerande köksapparater, särskilt en fungerande spis. FHA-dokument nämner dock inga krav angående apparater.

Detta är inte en uttömmande lista. För ytterligare information, se HOC: s referenshandbok för avdelningen för bostäder och stadsutveckling.

Homebuyer-rättsmedel för fastigheter under minimistandarder

Vad kan en husköpare göra efter att ha förälskat sig i en egendom som har ett av dessa potentiellt problem med att döda affärer?

Det första steget bör vara att be säljaren att göra nödvändiga reparationer. Om säljaren inte har råd att göra några reparationer kan köpeskillingen kanske höjas så att säljarna får tillbaka sina pengar när de stänger. Vanligtvis fungerar situationen tvärtom - om en fastighet har betydande problem kommer köparen att begära ett lägre pris för att kompensera. Men om fastigheten redan är prissatt under marknaden eller om köparen vill ha det tillräckligt dåligt, kan höja priset för att säkerställa att reparationerna är slutförda och transaktionen stängd kan vara ett alternativ.

Om säljaren är en bank kanske den inte är villig att göra några reparationer. I det här fallet är affären död. Fastigheten måste gå till en kontantköpare eller en icke-FHA-köpare vars långivare tillåter dem att köpa fastigheten i nuvarande skick.

Många husköpare måste helt enkelt titta tills de hittar en bättre fastighet som uppfyller FHA-standarderna. Denna verklighet kan vara frustrerande, särskilt för köpare med begränsade medel och begränsade fastigheter i deras prisklass. Tyvärr är det ibland den enda lösningen.

Vissa husköpare kan få godkännande för en annan låneprodukt. Ett icke-FHA-lån kan ge mer spelrum i vilket skick egendomen kan vara i, men långivaren kommer fortfarande att ha sina egna krav, så detta är ingen garanti. Ett annat alternativ är att ansöka om ett FHA 203 (k) lån, vilket tillåter köp av ett hem som har betydande problem. (Läs mer i en introduktion till FHA 203 (k) Lån och ansöka om ett FHA 203 (k) Lån.)

Poängen

FHA-lån gör det lättare för låntagare att kvalificera sig för en inteckning, men de gör det inte nödvändigtvis lättare att köpa en fastighet. Många husköpare måste helt enkelt fortsätta titta tills de hittar en bättre fastighet som uppfyller FHA-standarderna - en process som kan vara frustrerande, särskilt för köpare med begränsade medel och få fastigheter i deras prisklass.

Emellertid kan FHA-låntagare som vet vad de kan förvänta sig när man handlar i hemmet begränsa sin sökning till fastigheter som sannolikt uppfyller FHA-riktlinjerna, eller åtminstone undvika att sätta sina hopp på en fixer-övre fastighet innan de bedöms. (För relaterad läsning, ta en titt på Köpa ett uteslutet hem och Grunderna för inteckning.)