Flexibel betalningsarm
En flexibel ARM för betalning, även känd som en option ARM, var en typ av lån med justerbar ränta som gjorde det möjligt för låntagaren att välja mellan fyra olika betalningsalternativ varje månad: en 30-årig, fullt amorterande betalning; en 15-årig, fullständigt amorterande betalning; en enda ränta eller en så kallad minimibetalning som inte täckte månadsräntan. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eliminerade effektivt flexibla betalnings ARM under 2014 genom nya kvalificerade hypotekslån (QM) standarder.
BREAKING NED Flexibel betalningsarm
Flexibla betalningsarmar var populära före subprime-krisen 2007–2008, då bostadspriserna steg snabbt. Inteckningarna hade en mycket låg introduktionsränta, vanligtvis 1 procent, vilket ledde till att många människor antog att de hade råd med mer hem än vad deras inkomst kan antyda. Men teasersatsen var bara en månad. Sedan återställs räntan till ett index som Wells Cost of Saving Index (COSI) plus en marginal, vilket ofta resulterar i ”betalningschock.”
Med hjälp av den nya räntan kan låntagarna välja att göra en konventionell 30-årslånsbetalning eller en ännu större, snabbare 15-årig betalning. I praktiken gjorde få låntagare detta; efter den första månaden valde de flesta antingen den enda räntebetalningen eller den minsta månatliga betalningen, som verkade vara mycket. Många låntagare förstod inte att det obetalda räntan skulle klistras till lånesaldot, en process som kallas negativ amortering. När bostadspriserna kollapsade upptäckte låntagare att de skyldade mer på sina inteckningar än vad deras hem var värt.
Detaljerna utlöste många husägare
Option ARMs hade också en hel del fintryck som många låntagare glansade över. Till exempel hade de flesta ARM-optioner ett negativt avskrivningstak, vilket innebär att låntagaren bara kunde göra minimibetalningar tills lånevärdet nådde 110-115 procent av det ursprungliga beloppet. Minimibetalningarna ökade också årligen, ibland med procentsatser som inte verkade mycket men sammansatt snabbt. Och betalningsalternativet med bara ränta var vanligtvis bara bra de första tio åren. Många husägare såg sina utbetalningar mer än dubbla efter bara några år.
För att avskräcka banker från att skriva lån som potentiellt kan vara konkursboendeägare, inrättade CFPB sitt Qualified Mortgage-program 2014. Under detta program skulle vissa typer av stabila inteckningar få byråns QM-godkännande och kvalificera den utfärdande banken för större skydd i händelse av fall . Eftersom negativa amorteringslån som flexibla betalnings ARM aldrig beviljades QM-godkännande, övergav bankerna till stor del till förmån för mer konventionella ARM och fast ränta.