avskärmning
Avskärmning är den juridiska processen genom vilken en långivare tar kontroll över en fastighet, avlägsnar husägaren och säljer hemmet efter att en husägare inte har möjlighet att göra full ränta och räntebetalningar på hans eller hennes inteckning, enligt vad som föreskrivs i inteckningskontraktet.
Nedbrytning av avskärmning
Avskärmningsprocessen härrör från sin rättsliga grund från ett inteckningskontrakt eller ett förtroendeskontrakt, vilket ger långivaren rätt att använda en fastighet som säkerhet i fall köparen inte kan upprätthålla sin återbetalningsskyldighet.
Så fort en låntagare misslyckas med att betala lån eller inteckning i tid, blir lånet kriminellt. Avskärmningsprocessen börjar när en låntagare misslyckas eller missar ett lån eller en inteckning. Vid detta tillfälle kommer en husägare som standard meddelas av långivaren. Tre till sex månader efter att husägaren missar en inteckning, förutsatt att inteckningen fortfarande är kriminell, och husägaren inte har gjort upp de missade betalningarna inom en specificerad period, kommer långivaren att börja avskärma. Ju längre bakom låntagaren faller, desto svårare blir det att hämta betalningar eftersom långivarna lägger avgifter för betalningar som är sena, ofta efter 10 till 15 dagar.
Uteslutningsprocessen varierar beroende på stat
Varje stat har sina lagar som reglerar avskärmningsprocessen, inklusive de meddelanden som en långivare måste publicera offentligt, husägarens alternativ för att få lånet nuvarande och undvika avskärmning, samt tidslinjen och processen för att sälja fastigheten.
En avskärmning, som i själva handlingen hos en långivare som beslagar en fastighet, är vanligtvis det sista steget efter en lång förhandsavskärmningsprocess, som kan innehålla flera alternativ till avskärmning inklusive många som kan förmedla en avskärmning negativa konsekvenser för både köparen och säljare. Liksom med avskärmningar har stater sina lagar för att hantera denna process.
I 22 stater - inklusive Florida, Illinois och New York - är rättslig avskärmning normen, vilket innebär att långivaren måste gå genom domstolarna för att få tillstånd att utesluta genom att bevisa att låntagaren är kriminell. Om avskärmningen godkänns auktionerar den lokala sheriffen fastigheten till högstbjudande för att försöka få tillbaka vad banken är skyldig, eller banken blir ägare och säljer fastigheten genom den traditionella vägen för att få tillbaka sin förlust. Hela rättslig avskärmningsprocess, från låntagarens första, missade betalning genom långivarens försäljning av hemmet, tar vanligtvis 480 till 700 dagar, enligt Mortgage Bankers Association.
De andra 28 staterna - inklusive Arizona, Kalifornien, Georgien och Texas - använder främst icke-rättslig avskärmning, även kallad försäljningskraften, som tenderar att vara snabbare och inte går igenom domstolarna om inte husägaren stämmer långivaren.
I vissa fall kommer långivare att justera låntagarens återbetalningsplan så att han / hon har råd med betalningarna och därmed behåller ägandet för att undvika att avskärma ett hem. Denna situation är känd som en speciell tålamod eller inteckningsmodifiering.
Konsekvenser av avskärmning
Om en fastighet misslyckas med att sälja på en avskärmningsauktion eller om den annars aldrig gått igenom en, tar långivare - ofta banker - vanligtvis äganderätt till fastigheten och kan lägga till den i en ackumulerad portfölj av avskärmade fastigheter, även kallad fastighetsägt (REO) ). Avvecklade fastigheter är vanligtvis lättillgängliga på bankernas webbplatser. Sådana fastigheter kan vara attraktiva för fastighetsinvesterare eftersom banker i vissa fall säljer dem till en rabatt till sitt marknadsvärde, vilket naturligtvis i sin tur påverkar långivaren negativt. (Se mer om detta här: Köpa ett avskådat hem).
För låntagaren kan en avskärmning kvarstå i en kreditrapport i sju år. Påverkan som en avskärmning har på sin FICO-poäng, minskar emellertid med tiden, per FICO.