Bruttoinkomstmultiplikator
En bruttoinkomstmultiplikator (GIM) är ett grovt mått på värdet på en investeringseiendom som erhålls genom att dela fastighetens försäljningspris med dess brutto årliga hyresintäkter. GIM används för att värdera kommersiella fastigheter, till exempel köpcentra och lägenhetskomplex, men är begränsad i att den inte tar hänsyn till kostnaderna för faktorer som verktyg, skatter, underhåll och vakanser. Andra, mer detaljerade metoder som vanligtvis används för att värdera kommersiella fastigheter inkluderar aktiveringsgrad (cap rate) och den diskonterade kassaflödesmetoden.
Förklarat bruttoinkomstmultiplikator
Bruttoinkomstmultiplikatorn kan användas för att grovt bestämma om ett fastighets prisvärde är en bra affär. Att multiplicera GIM med fastighetens brutto årliga inkomst ger fastighetens värde eller vad den borde sälja för.
Exempel på beräkning av bruttoinkomstmultiplikator
Till exempel har en fastighet som granskas en effektiv bruttoinkomst på $ 50 000. En jämförbar försäljning är tillgänglig med en effektiv inkomst på 56 000 USD och ett försäljningsvärde på 392 000 USD (i verkligheten skulle vi söka ett antal jämförbara för att förbättra analysen).
Vårt GIM skulle vara $ 392 000 / $ 56 000 = 7.
Sammanfattningsvis såldes denna jämförbara (eller "komp" som det ofta kallas i praktiken) för sju gånger (7x) dess effektiva brutto. Med hjälp av denna multiplikator ser vi att den här egenskapen har ett kapitalvärde på $ 350 000. Vilket hittas av: V = GIM x EGI, 7 x $ 50 000 = $ 350 000.
Nackdelar med metoden för bruttoinkomstmultiplikator
Ett naturligt argument mot multiplikationsmetoden uppstår eftersom det är en ganska rå värderingsteknik. Eftersom förändringar i räntesatser (som påverkar diskonteringsräntor i tidsvärdet för pengeberäkningar), källor eller intäkter (kvalitet) och utgifter inte beaktas uttryckligen - är bruttoinkomstmultiplikatorn knappast en praktisk värderingsmodell, men den erbjuder en " baksidan av kuvertet ”startpunkt.
Andra nackdelar inkluderar:
- GIM-metoden antar enhetlighet i egenskaper över liknande klasser. Utövare vet av erfarenhet att kostnadsförhållanden mellan liknande fastigheter ofta skiljer sig till följd av faktorer som uppskjuten underhåll, fastighetsålder och fastighetsförvaltarens kvalitet.
- GIM uppskattar värde baserat på bruttoinkomster och inte netto rörelseresultat (NOI), medan en fastighet köps baserat främst på dess nettovinstkraft. Det är fullt möjligt att två fastigheter kan ha samma NOI trots att deras bruttoinkomster skiljer sig väsentligt. Således kan GIM-metoden lätt missbrukas av dem som inte uppskattar dess gränser.
- En GIM tar inte hänsyn till den återstående ekonomiska livslängden för jämförbara fastigheter. Genom att ignorera återstående ekonomisk livslängd kan en utövare tilldela lika värden till en ny egendom och en 50-årig egendom, förutsatt att de genererar lika inkomster.