En guide till privatlåneförsäkring (PMI)

Det är en myt att du måste lägga ner 20% av ett hems köppris för att få en inteckning. Kreditgivare erbjuder många låneprogram med lägre utbetalningskrav för att passa olika budgetar och köpares behov. Om du går denna väg, förväntar dig dock att betala för privat inteckning försäkring (PMI). Denna extra kostnad kan öka kostnaden för dina månatliga inteckningar och totalt sett gör ditt lån dyrare. Men det är nästan oundvikligt om du inte har sparat 20% eller mer utbetalning.

Privatlåneförsäkring (PMI)

Vad är PMI?

PMI är en typ av hypoteksförsäkring som köpare vanligtvis måste betala för ett konventionellt lån när de gör en förskottsbetalning som är mindre än 20% av hemets köppris. Många långivare erbjuder låga utbetalningsprogram, så att du kan lägga ner så lite som 3%. Kostnaden för den flexibiliteten är PMI, som skyddar långivarens investering i fall du inte betalar tillbaka din inteckning, känd som standard. Med andra ord försäkrar PMI långivaren, inte du.

PMI hjälper långivare att återfå mer av sina pengar som standard. Anledningen till att långivare kräver täckning för utbetalningar under 20% av inköpspriset beror på att du äger en mindre andel i ditt hem. Obligationslånare lånar ut mer pengar framför och därför tappar du mer om du är van vid de första ägaråren. Lån som är försäkrade av Federal Housing Administration eller FHA-lån kräver också hypoteksförsäkring, men riktlinjerna är annorlunda än för konventionella lån (vi täcker det senare).

Kostnaden för PMI

I allmänhet betalar du mellan $ 40 och $ 80 per månad för varje 100.000 $ som lånas, enligt Freddie Mac, ett statligt sponsrat företag som köper och säljer inteckningar på den sekundära inteckningsmarknaden. Kom ihåg att detta belopp kan variera baserat på din kreditpoäng och ditt belåningsgrad - det belopp du lånade på din inteckning jämfört med hemets värde.

Tidigare år fick du dra av kostnaden för PMI från dina federala skatter. För 2017 och framöver beslutade kongressen att inte förnya den bestämmelsen, så att du inte längre kan dra av PMI-betalningar på dina årliga skatter. (Faktiskt återställde de senare avdraget just för 2017. Från och med 2018 är det borta.)

Betala för PMI

Du har två alternativ att betala för PMI: en engångspremie som betalas vid slutet eller månatliga premier. I många fall rullar långivare PMI till din månatliga inteckning som en månadspremie. När du får din låneskattning och stängande avslöjande dokument, kommer ditt PMI-belopp att specificeras i avsnittet Projicerade betalningar på första sidan i varje dokument.

Ett annat alternativ är att betala för PMI som en av dina stängningskostnader. I formuläret för låneskattning och avslöjande av information hittar du detta bidrag på sidan 2, avsnitt B. Nackdelen med detta alternativ är dock att du sannolikt inte kommer att få tillbaka detta belopp om du flyttar eller refinansierar din inteckning. I vissa fall kan du betala både premie- och månadspremier.

Avbryter PMI-täckning

Den goda nyheten är att du inte kommer att betala PMI för hela ett konventionellt lån.

Den federala lagen om skydd av husägare eliminerar PMI på ett av tre sätt:

• låntagare-initierad PMI-avbokning
• automatisk PMI-avslutning
• slutlig PMI-uppsägning

Du kan begära PMI-avbokning när ditt lån-till-värde-förhållande - beloppet på din lånesaldo dividerat med hemets marknadsvärde - faller under 80% av hemets ursprungliga uppskattade värde (eller förr, om ditt hemvärde uppskattar innan dess). Långivare listar det schemalagda datumet i PMI-avslöjningsformuläret, som du troligtvis har fått som en del av dina avslutande dokument.

För att avbryta PMI måste du:

• Skicka din begäran skriftligen.
• Var aktuell på dina månatliga inteckningar.
• Har en positiv betalningshistorik (inte mer än en betalning som var 30 dagar försenad under en 12-månadersperiod eller högst en betalning som var 60 dagar försenad under en 24-månadersperiod, enligt Fannie Mae och Freddie Mac).
• Kontrollera att du inte har några juniorlån (t.ex. en andra inteckning).

Automatisk PMI-avslutning

Ett annat sätt att avsluta PMI är känt som automatisk PMI-uppsägning, som startar på det förväntade datumet för att ditt återstående inteckningssaldo uppgår till 78% LTV. Enligt lag måste långivare automatiskt avbryta PMI före detta datum. Samma villkor för låntagare-initierad PMI-avbokning (i tid betalningshistorik och inga panterätt) gäller också här. Om du har haft försenade betalningar avbryter din långivare inte PMI förrän dina betalningar blir aktuella.

Slutlig PMI-uppsägning

Slutligen finns det något som kallas den slutliga PMI-avslutningen. Det är då en långivare automatiskt måste avsluta PMI månaden efter att din låneperiod når sin mittpunkt i ett återbetalningsschema - även om du inte har nått 78% LTV.

Om du till exempel har ett 30-årigt fast lån skulle mittpunkten vara efter 15-årsmarknaden. Återigen måste du vara aktuell på dina betalningar för att kvalificera dig. Denna typ av PMI-avbokning gäller vanligtvis för lån med specialfunktioner, till exempel ballongbetalningar, en endast ränta eller huvudbärbarhet.

Hemvärde och PMI

Din behörighet att avbryta PMI påverkas också av huruvida ditt hemvärde har uppskattats eller skrivits av över tid. Om det ökar kan du avbryta PMI förr än väntat; om det minskar, väntar du längre än förväntat att avbryta PMI.

Innan PMI avbryter kommer en långivare att bestämma ditt hem aktuella marknadsvärde med en mäklareprisutvärdering (utförd av en fastighetsmäklare som värderar ditt hem baserat på värdet på jämförbara bostäder i ditt område), en certifiering av värde eller en annan typ av fastighetsbedömning

Om ditt hemvärde har sjunkit på grund av en nedgång på marknaden kommer din långivare sannolikt att avvisa din PMI-avbokningsförfrågan såvida inte ditt hemvärde är baserat på en ny bedömning och du betalar ner återstående lånesaldo till 80% LTV av det nya bedömda värdet.

Å andra sidan kan ditt hemvärde öka snabbare än förväntat, antingen på grund av marknadsförhållanden eller eftersom du har ombyggt det, vilket innebär att du kan nå 80% LTV-tröskeln tidigt. I så fall kan du begära PMI-avbokning i förväg, och din långivare beställer en utvärdering för att bekräfta hemets nuvarande värde. (Obs! Du är ansvarig för att betala för fastighetsbedömningen, som kan kosta allt från $ 300 till $ 400. Detta belopp kan variera beroende på hemets storlek och plats.)

Konventionella lån utan PMI

Vissa långivare erbjuder sina egna konventionella låneprodukter utan obligatoriskt PMI. emellertid tenderar de att ta ut högre räntesatser för att skydda sig själva om du har ditt lån. På lång sikt kan det vara mer eller mindre dyrt än att betala PMI, beroende på hur länge du bor i ditt hem eller hur länge du håller samma inteckning.

Det är där jämförelser kan handla om en inteckning. Titta på de räntor som erbjuds för icke-PMI-lån jämfört med dem med PMI. Beräkna skillnaden mellan de två för att se hur mycket mer du betalar för ett lån utan PMI. Är det beloppet mindre än PMI-betalningar du gör tills du når 80% LTV-kvoten för avbokning? Kom ihåg att hemvärdena kan stiga eller sjunka, vilket påverkar den tid du kan betala PMI.

Krav på utbetalning

Att sätta ner 20% av ett hems köppris eliminerar PMI, vilket är det perfekta sättet att gå om du har råd. Förutom att spara regelbundet för en utbetalning, överväg att köpa ett billigare hem.

En mer konservativ husjaktbudget kommer att sänka det belopp som krävs för att göra 20% utbetalning.

Piggybacklån och PMI

Vissa långivare rekommenderar att du använder en andra "piggyback" -lån för att undvika PMI. Detta kan bidra till att sänka de initiala inteckningskostnaderna snarare än att betala för PMI. Det fungerar så här: Du tecknar en första inteckning för det mesta av hemets inköpspris (minus ditt utbetalningsbelopp). Sedan tar du ut en andra, mycket mindre inteckning för återstoden av bostadets inköpspris, minus den första hypotekslån och utbetalningsbelopp. Som ett resultat undviker du PMI och har kombinerat betalningar mindre än kostnaden för den första inteckning med PMI.

Men en andra inteckning har i allmänhet en högre ränta än en första inteckning. Det enda sättet att bli av med en andra inteckning är att betala av lånet helt eller refinansiera det (tillsammans med den första inteckning) till en ny fristående inteckning, förmodligen när LTV når 80% (för att undvika PMI). Dessa lån kan emellertid vara kostsamma, särskilt om räntorna ökar från den tid du tar det ursprungliga lånet och när du skulle refinansiera båda lånen till en inteckning. Glöm inte att du måste betala stängningskostnader igen för att återfinansiera båda lånen till ett lån.

(Mer information finns i Hur man blir av med privatlåneförsäkring .)

FHA Mortgage Insurance Premium

Om du inte kan kvalificera dig för en konventionell låneprodukt kan du överväga ett FHA-lån. Liksom vissa konventionella låneprodukter har FHA-lån en lågbetalningsalternativ - så lite som 3, 5% nedåt - och mer avslappnade kreditkrav.

Kreditgivare kräver hypoteksförsäkring för alla FHA-lån, som betalas i två delar: en premiärlånsförsäkringspremie, eller UFMIP, och en årlig inteckningförsäkringspremie, eller årlig MIP. Båda kostnaderna listas på den första sidan i din låneskattning och avslöjande.

Försäkringspremien

Förskottsförsäkringspremien (UFMIP) är 1, 75% av lånebeloppet. Du kan betala det i förväg när du stänger eller så kan det rullas in i din inteckning. Om du väljer att inkludera UFMIP i din inteckning kommer dina månatliga betalningar att bli högre och dina totala lånekostnader kommer att öka.

Den årliga premien

Förutom UFMIP betalar du ett årligt MIP, som delas upp i lika månatliga avbetalningar och rullas in i dina inteckningsbetalningar. Beroende på din låneperiod och storlek betalar du 0, 45% till 1, 05% av lånebeloppet.

Avbryter FHA MIP

Om du lägger ner 10% eller mer kan årlig MIP avbrytas efter de första 11 åren av ditt lån. Till skillnad från konventionella lån kräver dock FHA-lån med en utbetalning under 10% att du betalar en årlig MIP för lånets livslängd. Om du hamnar i det senare lägret, är det enda sättet att eliminera MIP-betalningar att refinansiera till ett konventionellt lån, när din LTV-kvot är tillräckligt låg för att kvalificera sig för en konventionell inteckning utan PMI.

Poängen

Om du inte har mycket pengar sparat för en utbetalning, är att betala PMI en avvägning du kommer att göra för att låna mer pengar. Du är inte ensam om du väljer den här vägen. Dessa dagar gör de flesta husköpare betalningar under 20%. Under 2017 var medianutbetalningen på ett hem 10%, enligt en undersökning av National Association of Realtors.

När du ansöker om inteckningar, titta noga på låneskattningar för att jämföra hur mycket du betalar för ett lån med PMI. Ett lån som kanske inte kräver PMI men som har en högre ränta. Med få undantag är PMI svårt att undvika om du behöver ett lån med en låg betalning, men det finns ljus i slutet av tunneln: Du betalar inte PMI för lånets livslängd. (För relaterad läsning, se "Hur man undviker att betala privatlånsförsäkring - PMI")