Hemlån
Ett bostadslån, även känt som ett "eget kapitallån", ett avdragslån för ett hemkapital eller en andra inteckning är en typ av konsumentskuld. Det tillåter husägare att låna mot sitt eget kapital i bostaden. Lånebeloppet är baserat på skillnaden mellan bostadets nuvarande marknadsvärde och hushållarens inteckningssaldo.
Hur fungerar ett hemkapitallån
I huvudsak är ett hemkapitallån en inteckning. Ditt eget kapital i hemmet fungerar som säkerhet för långivaren. Beloppet som en husägare får låna kommer delvis att baseras på ett kombinerat lånevärde (CLTV) -förhållande på 80% till 90% av bostadets uppskattade värde. Naturligtvis kommer lånebeloppet liksom räntan att räknas också att bero på låntagarens kreditpoäng och betalningshistorik. Traditionella bostadslån har en återbetalningstid, precis som vanliga konventionella inteckningar. Du gör regelbundna, fasta betalningar som täcker både kapital och ränta. Som med alla inteckning kan lånet inte säljas för att tillgodose den återstående skulden om lånet inte betalas av.
Ett lån för hemkapital är ett bra sätt att konvertera det kapital du har byggt upp i ditt hem till kontanter. Men kom alltid ihåg att du sätter ditt hem på raden.
Skatteöverväganden för hemlån
Hemlån exploderade i popularitet efter skattereformlagen från 1986, eftersom de gav ett sätt för konsumenterna att komma runt en av dess huvudbestämmelser - eliminering av avdrag för ränta på de flesta konsumentköp. Lagen lämnade ett stort undantag på plats: intresse för betjäning av bostadsskuld. Emellertid upphävde skattelättnadslagen från 2017 avdraget för ränta som betalats på lån i bostadsekvivalenter och kreditlinjer fram till 2026, såvida de inte enligt IRS "används för att köpa, bygga eller väsentligt förbättra skattebetalarens hem som säkerställer lånet. ”Räntan på ett hemkapitallån som används för att konsolidera skulder eller betala för ett barns högskolekostnader är inte avdragsgill.
Hemlån jämfört med lånekapital
Hemlån finns i två varianter - lån med fast ränta och kredit i hemkapital (HELOC).
Fastighetslån med fast ränta tillhandahåller en enda engångsbetalning till låntagaren, som återbetalas under en viss tid (vanligtvis 5 till 15 år) till en överenskommen räntesats. Betalningen och räntan förblir densamma under lånets livstid. Lånet måste återbetalas i sin helhet om det hem som det baseras på säljs.
En HELOC är en roterande kreditlinje, ungefär som ett kreditkort, som du kan dra på vid behov, betala tillbaka och sedan dra igen, för en period som bestäms av långivaren. Dragningsperioden (5 till 10 år) följs av en återbetalningsperiod när dragningar inte längre är tillåtna (10 till 20 år). HELOC: er har vanligtvis en rörlig ränta, men vissa långivare kan konvertera till en fast ränta under återbetalningsperioden.
Fördelar och nackdelar med ett hemlån för konsumenter
Det finns ett antal viktiga fördelar med lån i bostadshandel, inklusive kostnader. Men det finns också nackdelar.
Pros
Hemlån ger en enkel källa till kontanter och kan vara värdefulla verktyg för ansvarsfulla låntagare. Om du har en stadig, pålitlig inkomstkälla och vet att du kommer att kunna återbetala lånet, gör dess låga ränta och möjliga skatteavdrag det till ett förnuftigt val.
Att få ett lån i hemmet är ganska enkelt för många konsumenter eftersom det är en säker skuld. Långivaren gör en kreditkontroll och beställer en utvärdering av ditt hem för att bestämma din kreditvärdighet och det kombinerade lånet-värde-förhållandet.
Räntesatsen för ett hemlån - även om det är högre än för en första inteckning - är mycket lägre än på kreditkort och andra konsumentlån. Det hjälper till att förklara varför det främsta skälet till att konsumenterna lånar mot värdet på sina hem via ett fast ränta med ett eget kapital är att betala av kreditkortsaldo.
Hemlån är i allmänhet ett bra val om du vet exakt hur mycket du behöver låna och vad du ska använda pengarna för. Du är garanterat ett visst belopp som du får i sin helhet vid avslutningen. "Hemlån är vanligtvis att föredra för större och dyrare mål som ombyggnad, betalning för högre utbildning eller till och med skuldkonsolidering eftersom medlen erhålls i ett engångsbelopp, " säger Richard Airey, en låneombud med Finance of America Mortgage i Portland, Maine.
Nackdelar
Var medveten om att hemmakapitallån också kan medföra risker. Det huvudsakliga problemet med lån med hemmakapital är att de kan verka som en alltför enkel lösning för en låntagare som kan ha fallit i en evig cykel av utgifter, lån, utgifter och sjunkit djupare i skuld. Tyvärr är detta scenario så vanligt att långivarna har en term för det: att ladda om, vilket i princip är vanan att ta ett lån för att betala av befintlig skuld och frigöra ytterligare kredit, som låntagaren sedan använder för att göra ytterligare inköp.
Omladdning leder till en spiralande skuldcykel som ofta övertygar låntagare att vända sig till lån med bostadsekonomi med ett belopp värt 125% av kapitalet i låntagarens hus. Denna typ av lån kommer ofta med högre avgifter eftersom - eftersom låntagaren har tagit ut mer pengar än huset är värt - är lånet inte fullt säkert med säkerheter. Vet också att räntor som betalas för den del av lånet som är över värdet på hemmet aldrig är avdragsgilla.
När du ansöker om ett lån till ett huskapital kan det vara en viss frestelse att låna mer än du omedelbart behöver, eftersom du bara får utbetalningen en gång, och du vet inte om du kommer att kvalificera dig för ett annat lån i framtiden.
Om du funderar på ett lån som är värt mer än ditt hem kan det vara dags för en verklighetskontroll. Kunde du inte leva i dina medel när du bara var skyldig 100% av ditt eget kapital? Om så är fallet är det troligtvis orealistiskt att förvänta sig att du kommer att ha det bättre när du ökar din skuld med 25% plus ränta och avgifter. Detta kan bli en halt sluttning till konkurs och avskärmning.
Frågor att tänka på när du handlar för ett hemlån
Innan du tar ett huskapitallån, se till att jämföra villkor och räntor. När du tittar, "fokusera inte enbart på stora banker, utan i stället överväga ett lån hos din lokala kreditförening", rekommenderar Movearoo.com fastighets- och omlokaliseringsexpert Clair Jones. "Kreditföreningar erbjuder ibland bättre räntor och mer personlig kontotjänst om du är villig att hantera en långsammare ansökan för behandlingstid."
Som med en inteckning kan du be om en uppskattning av god tro. Men innan du gör det, gör din egen ärliga uppskattning av din ekonomi. Casey Fleming, hypoteksrådgivare på C2 Financial Corporation och författare till ”Låneguiden: Hur man får det bästa möjliga inteckningen”, säger, ”Du bör ha en god känsla för var ditt kredit och hemvärdet är innan du ansöker, för att spara pengar. Speciellt på bedömningen [av ditt hem], vilket är en stor kostnad. Om din bedömning kommer för lågt för att stödja lånet, spenderas pengarna redan ”- och det finns inga återbetalningar för att inte kvalificera sig.
Innan du undertecknar - särskilt om du använder lånet i hemkapitalet för skuldkonsolidering - kör siffrorna med din bank och se till att lånets månatliga betalningar verkligen blir lägre än de kombinerade betalningarna för alla dina nuvarande åtaganden. Även om bostadslånen har lägre räntor kan din löptid på det nya lånet vara längre än din befintliga skuld.
Säg att du har ett autolån med en saldo på 10 000 $ till en ränta på 9% med två år kvar på löptiden. Att konsolidera den skulden till ett hemmakapitallån med en ränta på 4% med en löptid på fem år skulle faktiskt kosta dig mer pengar om du tog alla fem åren att betala av bostadslånet. Kom också ihåg att ditt hem nu är säkerhet för lånet istället för fordonet, så om du har standardlånet i hemmet är ditt hem på spel, inte din bil. Att förlora ditt hem skulle vara betydligt mer katastrofalt.
Den nedersta raden för egna kapitallån
Ett lån för hemkapital kan vara ett bra sätt att konvertera det egna kapitalet som du har byggt upp i ditt hem till kontanter, särskilt om du investerar kontanter i renoveringar i hemmet som ökar värdet på ditt hem. Men kom alltid ihåg att du sätter ditt hem på raden: Om fastighetsvärden minskar kan du hamna mer än vad ditt hem är värt. Om du sedan vill flytta kan du förlora pengar vid försäljningen av hemmet eller inte kunna flytta. Och om du får lånet att betala av plast, motstå frestelsen att köra upp dessa kreditkortsräkningar igen. Innan du gör något som sätter ditt hus i hocka (eller djupare i hocken), väga alla dina alternativ.