Hur man bedömer ett fastighetsinvesteringsförtroende (REIT)

Investerare som försöker uppskatta värdet på ett fastighetsinvesteringsförtroende (REIT) kommer att finna att traditionella mätvärden som vinst per aktie (EPS) och pris / vinst (P / E) inte gäller. I den här artikeln diskuterar vi en mer pålitlig metod för att uppskatta ett REIT-värde.

Undersöka medel från verksamheten (FFO)

Låt oss börja med att titta på en sammanfattande resultaträkning från XYZ Residential (XYZ), ett fiktivt bostads REIT.

Från 2017 till 2018 växte XYZ Residentials nettoresultat, eller "nedre raden" med nästan 30% (+ $ 122, 534 till $ 543 847). Dessa nettoinkomster inkluderar emellertid avskrivningskostnader, som är betydande poster. För de flesta företag är avskrivningar en acceptabel icke-kontantkostnad som fördelar kostnaden för en investering som gjorts under en tidigare period. Men fastigheter skiljer sig från de flesta investeringar i fast anläggning eller utrustning eftersom fastigheter förlorar värde sällan och ofta uppskattar. Nettoresultatet, ett mått minskat med avskrivningar, är därför en underordnad prestationsmätare. Som ett resultat är det vettigt att bedöma REIT med medel från verksamheten (FFO), vilket utesluter avskrivningar. (För bakgrundsläsning om REIT-investeringar, se REIT-vägen.)

Företag måste förena FFO, vilket redovisas i fotnoterna, tillsammans med nettoresultatet. Den allmänna beräkningen innefattar att lägga till avskrivningar tillbaka till nettoresultatet och subtrahera vinsterna vid försäljningen av avskrivbar fastighet. Vi subtraherar dessa vinster, förutsatt att de inte är återkommande och därför inte bidrar till REIT: s hållbara utdelningsförmåga. Avstämningen av nettoresultatet till FFO (med mindre poster borttagna för tydlighetens skull) 2017 och 2018 anges enligt följande:

Det är uppenbart att efter avskrivningar har lagts till och fastighetsvinster har subtraherats är medel från verksamheten (FFO) lika med cirka 838 390 dollar 2017 och nästan 758 000 dollar 2018.

FFO måste rapporteras men det innehåller en svaghet: Den drar inte av för investeringar som krävs för att upprätthålla den befintliga fastighetsportföljen. Aktieägarnas fastighetsinnehav måste upprätthållas, till exempel måla lägenheter, så FFO är inte riktigt det verkliga kvarvarande kassaflödet som återstår efter alla utgifter och utgifter.

Professionella analytiker använder därför ett mått som kallas "justerade medel från verksamheten" (AFFO) för att uppskatta REIT: s värde. Även om FFO ofta används tenderar proffsen att fokusera på AFFO av två skäl. För det första är det ett mer exakt mått på kvarvarande kassaflöde som finns tillgängligt för aktieägarna och därför ett bättre "basnummer" för att uppskatta värdet. För det andra är det sant kvarvarande kassaflöde och en bättre förutsägare för REIT: s framtida kapacitet att betala utdelning.

AFFO har inte en enhetlig definition men de flesta beräkningar subtraherar investeringar, som nämnts ovan. När det gäller XYZ Residential subtraheras nästan 182 000 dollar från FFO för att få AFFO för året 2018. Detta nummer kan vanligtvis hittas i REIT: s kassaflödesanalys. Det används som en uppskattning av kontanter som krävs för att upprätthålla befintliga fastigheter, även om en noggrann titt på specifika egenskaper kan generera mer exakt information.

Traditionella statistik som vinst per aktie EPS och P / E är inte tillförlitliga när man beräknar värdet på en REIT.

Undersökning av tillväxt i FFO och / eller AFFO

Vi kan uppskatta REITs värde med större noggrannhet när vi har FFO och AFFO i handen och letar efter förväntad tillväxt i en eller båda statistiken. Detta kräver en noggrann titt på de underliggande utsikterna för REIT och dess sektor. Specifikationerna för att utvärdera en REIT: s tillväxtmöjligheter ligger utanför denna artikel, men här är några källor att tänka på:

• utsikterna till hyra ökar
• möjligheterna att förbättra / bibehålla beläggningsgraden
• planerar att uppgradera / uppgradera fastigheter (en populär och framgångsrik taktik är att förvärva lägenhetsfastigheter och uppgradera dem för att locka hyresgäster av högre kvalitet; bättre hyresgäster leder till högre uthyrningsgrader (färre utrymmen) och högre hyror)
• externa tillväxtutsikter (många REIT främjar FFO-tillväxt genom förvärv, men det är lättare sagt än gjort eftersom en REIT måste distribuera de flesta av sina vinster och vanligtvis inte har ett stort kassainnehåll. Men många REIT beskär framgångsrikt sina portföljer och säljer underpresterande fastigheter till finansiera förvärv av undervärderade fastigheter)

Tillämpa ett multipel på FFO / AFFO

REIT: s totalavkastning kommer från två källor: utdelad utdelning och prisuppskattning. Förväntad prisuppskattning kan delas in i ytterligare två komponenter: tillväxt i FFO / AFFO och expansion i pris-till-FFO eller pris-till-AFFO-multipel

Låt oss titta på multiplar för XYZ. Observera att vi visar pris dividerat med FFO, som i verkligheten är marknadsvärde dividerat med FFO. XYZs börsvärde (antal aktier multiplicerat med pris per aktie) i detta exempel är cirka 8 miljarder dollar.

Hur tolkar vi dessa multipler förutom att göra en direkt jämförelse med branschkamrater ">

Bortsett från utbetalda utdelningar delas prisuppskattningen upp i två källor: tillväxt i FFO / AFFO och / eller utvidgning av värderingsmultipeln (pris-till-FFO eller pris-till-AFFO-förhållande). Vi borde överväga båda källorna tillsammans när vi tittar på en REIT med gynnsamma FFO-tillväxtutsikter, till exempel om FFO växer med 10% och multipeln på 10, 55x bibehålls kommer priset att växa 10%. Men om multipeln expanderar cirka 5% till 11x kommer prisuppskattningen att vara cirka 15% (10% FFO-tillväxt + 5% multipel expansion).

En användbar övning gör det ömsesidiga priset till AFFO-multipeln, dvs. 1 ÷ [Pris / AFFO] = AFFO / Pris . Detta motsvarar cirka 7, 2% ( $ 575, 7 ÷ 8 000 ) med XYZ Residential och kallas "AFFO-avkastningen." För att utvärdera REIT: s pris kan vi sedan jämföra AFFO-avkastningen med:

1. marknadens pågående aktiveringsgrad, eller "cap rate"

2. vår uppskattning för REIT: s tillväxt i FFO / AFFO.

Capräntan är ett allmänt tal som säger investerare hur mycket marknaden för närvarande betalar för fastigheter. Till exempel innebär 8% att investerare i allmänhet betalar ungefär 12, 5 gånger ( 1 ÷ 8% ) netto rörelseresultat (NOI) för varje fastighetsfastighet.

Låt oss anta att marknadens caprate är cirka 7% och vår tillväxtförväntning för XYZs FFO / AFFO är en svår 5%. Med en beräknad AFFO-avkastning på 7, 2% ser vi förmodligen på en bra investering eftersom vårt pris är rimligt jämfört med marknadens takränta (det är till och med lite högre, vilket är bättre) Dessutom bör tillväxten vi förväntar oss så småningom översätta till både högre utdelningar och pris. Om alla andra investerare gick med på vår utvärdering skulle XYZ: s pris vara mycket högre eftersom det skulle behöva en högre multipel för att integrera dessa tillväxtförväntningar.

Poängen

REIT-utvärderingen ger större tydlighet när man tittar på medel från verksamheten (FFO) snarare än nettoresultatet. Potentiella investerare bör också beräkna justerade medel från verksamheten (AFFO), som drar av de sannolika utgifterna som krävs för att upprätthålla fastighetsbeståndet. AFFO tillhandahåller ett utmärkt verktyg för att mäta REIT: s utdelningsförmåga och tillväxtutsikter.