Hur man bildar ett husägarförening

Hushållers föreningar (HOAs) hanterar frågor som påverkar hela samhället, såsom säkerhet och säkerhet, brist på underhåll av fastigheter, lokala olägenheter eller tillhandahållande av tjänster som inte tas om hand av den lokala regeringen. HOAs kan också vara en källa till stora strider på grund av kraften de utövar över husägare.

HOAs bildas vanligtvis av utvecklare när en ny gemenskap byggs. Som villkor för att förvärva egendom i många samhällen måste köpare gå med i HOA. Som ett resultat avslutar många människor att gå med i HOA utan att verkligen förstå vad de är eller hur de arbetar, bara för att de förälskar sig i ett visst hem.

Tillväxt i HOAs

Husägarföreningar (HOAs) har blivit mer och mer utbredda. När man talar till denna explosiva tillväxt i bildandet av bostadsrätter, säger husägarföreningar och kooperativs allmänpolitiska professor Robert H. Nelson:

Så sent som 1970 representerade endast cirka 1% av de amerikanska bostäderna. År 2010 fanns emellertid mer än 300 000 samhällsföreningar som hade mer än 60 miljoner amerikaner, 20% av den amerikanska befolkningen ... Mellan 1980 och 2000 byggdes och organiserades hälften av de nya bostäderna i USA under privata styrning av en samhällsförening.

Lär dig lokala lagar om HOA

Statliga fastighetsregler fastställer de juridiska riktlinjerna för att inrätta en husägarförening. I Texas, till exempel, säger kapitel 204 för fastighetskod en tre-personskommitté måste bildas för att framställa om bildandet av en fastighetsägare-förening (POA). Kommittén måste lämna in ett officiellt skriftligt meddelande om att det avser att skapa en POA med obligatoriskt medlemskap. Alla rekordägare i en underavdelning måste meddelas, och ägarna till minst 60% av fastigheten måste underteckna och godkänna framställningen inom ett år. När POA existerar kan det skapa begränsningar genom en separat framställningsprocess som kräver godkännande av ägarna till minst 75% av underavdelningens egendom.

Etablering av HOA

Processen för att upprätta en HOA beror på var HOA är belägen, men följande steg kommer förmodligen att krävas.

1. Upprätta en affärsstruktur genom att bilda ett LLC eller ideellt företag
2. Skapa förbund, villkor och begränsningar (CC & Rs) som beskriver hur HOA kommer att fungera och vilka regler husägare måste följa
3. Upprätta ett förfarande för framtida modifiering av CC & Rs
4. Att skriva regler och förordningar som sätter CC & R: erna till lättförståeliga språk för samhällets invånare
5. Utarbetande av styrande dokument, såsom bolagsordning och stadgar (som beskriver mötesfrekvens, omröstningsriktlinjer, val av HOA-ledare och andra operativa förfaranden)
6. Val av kvalificerade tjänstemän / styrelseledamöter (kassören måste faktiskt förstå hur man kan hålla böcker och hantera pengar, till exempel)

Om de personer som upprättar HOA inte är experter på fastighetslagstiftning skulle anställa en advokat med HOA-expertis vara ett bra beslut i detta skede. HOA kommer inte att kunna upprätthålla sina regler om de ifrågasätts och visar sig inte vara lagliga. En god advokat kan också påpeka viktiga frågor som HOA-ledare bör vara uppmärksamma på, till exempel rättvisa bostadslagar, för att undvika juridiska problem när föreningen är igång. Federala, statliga och lokala förordningar har företräde framför HOA-regler.

(För relaterad läsning, se: Hur man väljer rätt advokat .)

Skydda HOA

Styrelseledamöterna och styrelsen ansvarar för att driva och övervaka HOA. Tillsammans med denna höga ansvarsnivå kommer en hög risknivå. HOA behöver ett sätt att skydda sig själv om en husägare beslutar att stämma.

Varför kan en husägare stämma? I Elk Grove, Kalifornien stämde en invånare sitt HOA över dess föreslagna ändringar av reglerna för grannskapsparkering. En man i Houston, Texas stämde sitt HOA eftersom det ville att han skulle ta bort inbrottstavarna från sitt hem trots den höga brottsfrekvensen i området. En rättvis bostadsorganisation stämde en bostadsrättsförening i Florida för att ha vägrat att låta barn bo i byggnaden. En styrelseledamot kan stämmas för att ha åsidosatt hans eller hennes tillsynsskyldighet gentemot HOA: s invånare och kan hållas personligen ansvarig.

Styrelseledamöter och tjänstemän försäkring ger ekonomiskt skydd för de personer som driver HOA. Det täcker både rättegångskostnader och skadestånd. Men det täcker inte avsiktligt fel. Stöldförsäkring för anställda kan skydda föreningen om en chef, tjänsteman eller fastighetsförvaltare förskjuvar HOA-medel.

Förvara sunda finansiella poster

En HOA behöver pengar för att fungera, och pengarna kommer från samhällets invånare. En del av pengarna finansierar HOA: s administration (t.ex. juridiska, redovisnings- och hanteringstjänster), men de flesta av pengarna går till underhåll av gemensamma områden. Det kan betala för landskapsarkitekturtjänster, poolunderhåll och till och med skräppost. En del av pengarna spenderas varje månad, och resten avsätts i en reservfond. Ibland uppstår en stor kostnad som inte kan betalas ut från HOA: s reservfond. I så fall kommer HOA att kräva att invånarna betalar en extra avgift som kallas en särskild bedömning.

Ett nytt HOA kommer att behöva utföra en finansieringsanalys och konstruera en budget för att bestämma hur mycket som ska samlas in i månatliga avgifter från ägaren / ägarna till varje fastighet. Analysen baseras på vilka utgifter som kommer att betalas av medlemmarna i gemenskapen, hur mycket de kommer att kosta, hur mycket som kommer att avsättas till reservfonden och procentandelen av samhällets egendom som ägs av varje invånare. Dessutom måste reservfonden förvaltas och investeras för att hålla HOA ekonomiskt sund (till exempel måste fondens värde bevaras mot inflationen).

Håll husägare informerade

Som medlemmar i samhället som betalar avgifter och påverkas av HOA: s beslut, måste invånarna hållas informerade om HOA: s verksamhet och alla frågor som berör samhället. HOAs måste hålla regelbundna möten och meddela invånarna tillräckligt långt i förväg att alla har möjlighet att delta. De måste också hålla val för direktörer och officerare och se till att alla har möjlighet att rösta. Ett samhällsnyhetsbrev, e-post och / eller webbplats kan också hjälpa till att hålla husägare i slingan.

HOA-tjänstemän och styrelseledamöter bör föra detaljerade register över sin verksamhet, till exempel protokoll från samhällsmöten. Föreningar bör lämna ut viktig ekonomisk information till medlemmarna i gemenskapen regelbundet. Medlemmar bör vara medvetna om sina rättigheter att se HOA-poster och få tillgång på begäran.

(För mer, se: Hantera ditt Condo-kort .)

Följ upp klagomål

HOAs är regelbaserade samhällen, så då och då måste de verkställa regler som medlemmarna i gemenskapen bryter med. HOAs måste också hantera klagomål från invånare om befintliga regler som de inte gillar eller regler de anser bör läggas till för att lösa ett pågående problem.

HOAs måste verkställa regler snabbt och konsekvent. Bostadsägare som vägrar följa böter. Om en husägare vägrar att följa, kan HOA behöva skicka kontot till samlingar eller stämma husägaren. HOAs bör undvika selektiv tillämpning - med andra ord, de bör inte spela favoriter med HOA-ledare eller samhällsinvånare som de är vänner med. Partiskt beteende kan leda till en stämning.

Att anställa ett professionellt ledningsföretag kan minska bördan för en HOA: s officerare och styrelseledamöter och eliminera en potentiell källa till konflikt mellan HOA-ledare och andra medlemmar i samhället. Förvaltningsbolaget kan ta över mycket av det administrativa arbetet och hantera obehag som till exempel att upprätthålla regler och samla in avgifter. Det kan också använda sin expertis inom fastighetsförvaltning för att säkerställa en smidig drift av samhället och undvika misstag som erfarna tjänstemän och styrelseledamöter kan göra. Men professionell ledning kostar pengar, vilket innebär att husägarnas månatliga HOA-avgifter blir högre.

Det värsta fallet för verkställande av regelverk innebär att man avskärmar en husägares egendom för att inte betala avgifter eller särskilda bedömningar. Denna extrema åtgärd kan skapa en kontroversiell situation mellan husägare och HOA. Uteslutningar minskar också fastighetsvärden, vilket inte är bra för de andra invånarna i grannskapet.

Värd för gemenskapssamlingar

HOA: er kan strikt handla om affärer, men de behöver inte vara det. En tillfällig rolig aktivitet gör att HOA-medlemmar kan lära känna varandra på en vänlig, social grund, inte bara i den potentiellt motsatta miljön för ett HOA-möte. Om grannarna känner varandra personligen kan samhället vara en trevligare plats att bo och konflikter kan vara lättare att lösa.

Poängen

Att bilda och hantera en husägare är en enorm uppgift med betydande ansvar och stora konsekvenser. Om du funderar på att köpa fastigheter i en HOA, förstå vad du kommer in innan du köper.

(För vidare läsning, se: 9 saker du behöver veta om husägars föreningar .)