Hur man får den bästa inteckningskursen

• Indikatorer för inteckning
• Ställa in en inteckningskurs
• Kreditvärdighet
• Stabil inkomst- och sysselsättningshistoria
• Skuldsättningsgrad
• Lån-till-värde-förhållande och utbetalning
• Kreditgivare
• Lås in din takt
• Förhandla om din ränta

En avgörande övervägning när du handlar om inteckningar är att få bästa möjliga ränta. Räntorna bestämmer kostnaden för din inteckning under lånets livslängd, så att få den lägsta räntan i slutändan gör ditt lån mer överkomligt.

Räntan (även kallad ”hypoteksräntan”) är den ränta som debiteras på ett hemlån, beräknat som en procentandel av ditt totala lånebelopp. Långivare fastställer i allmänhet räntor, och de kan antingen vara fasta eller variabla. Hypotekslånsmedelvärdena varierar med marknadsförhållandena. Dessutom bestämmer din ekonomi och vilken typ av lån du är berättigad till för din ränta.

En annan ränta ger dig en bättre känsla för hur mycket en inteckning verkligen kostar: den årliga procentsatsen eller APR. APR bedömer hela kostnaden för en inteckning och beräknas i procent av det totala lånebeloppet. Det inkluderar räntesats, långivaravgifter, rabattpunkter och andra lånekostnader. Var uppmärksam på APR eftersom det är en mer helhetssyn på hur mycket ditt lån verkligen kostar på årsbasis.

Dina månatliga inteckningsbetalningar kommer att innehålla två komponenter: kapital och ränta.

Den huvudsakliga saldot är lånebeloppet, som minskar under återbetalningstiden för din inteckning.

Räntan du betalar i början av ditt lån tenderar att vara högre än kapitalet men räntebeloppet minskar med tiden när du betalar ner ditt huvudsaldo.

Andra komponenter i din månatliga inteckning kan inkludera fastighetsskatter, privat inteckning försäkring (om det krävs av ditt lån), husägare försäkring och husägare förening avgifter. Vissa av dessa artiklar kan rullas in i din månatliga inteckning, eller betalas separat.

Indikatorer för inteckning

Att räkna ut hur hypoteksräntorna ställs in kan verka komplicerade, men det finns viktiga indikatorer att titta på.

Den ena är primärräntan, som representerar den lägsta genomsnittliga kursen som bankerna erbjuder för kredit. Banker använder primärräntan för interbankutlåning och kan också erbjuda primärräntor till sina mest kreditvärdiga låntagare. Primakursen följer vanligtvis trenderna i Federal Reserve: s federala fondränta och är vanligtvis cirka 3% högre än den nuvarande federala fondräntan.

En annan indikator för låntagare är den 10-åriga räntan på statsobligationer. Om obligationsräntan stiger ökar vanligtvis hypoteksräntorna också. Det omvända är detsamma; om obligationsräntan sjunker följer vanligtvis hypoteksräntorna. Trots att de flesta inteckningar beräknas utifrån en tidsperiod på 30 år, efter 10 år betalas många inteckningar antingen av eller refinansieras för en ny ränta. Därför kan den 10-åriga räntan på statsobligationer vara en bra standard för att mäta räntor. Du kan använda Investopedias inteckningskalkylator för att uppskatta månatliga inteckningsbetalningar.

Ställa in en inteckningskurs

När en långivare erbjuder dig en inteckning tar det en viss risk att du kan ha standard, vilket innebär att du inte kommer att kunna betala lånet. Ju riskligare ett lån eller låntagare uppfattas vara, desto högre kommer långivaren att fastställa räntan för att kompensera den risken. En högre ränta hjälper en långivare att återta det ursprungliga lånebeloppet snabbare för att skydda sina investeringar. Men långivare väljer inte godtyckligt en procentandel. De utvärderar din kredit och din finansiella profil, liksom din inkomst och lånetyp / belopp, för att bedöma din kreditvärdighet.

Kreditvärdighet

Din kreditpoäng hjälper dig att bestämma din ränta och ditt lånebelopp. En högre kreditpoäng indikerar att du använder kredit på ett ansvarsfullt sätt, betalar i regel dina räkningar i tid och inte använder alla dina tillgängliga krediter. Det betyder också att du är mer benägna att återbetala dina skulder än någon som konsekvent kämpar för att betala räkningar i tid eller maximerar sina kreditgränser.

Här är en titt på hur din prissättning och månatliga betalningar kan variera baserat på ditt FICO-poängintervall. FICO är den kreditpoängmodell som de flesta långivare använder för att utvärdera låntagare.

Nedanstående beräkning är ett nationellt genomsnitt baserat på ett lånebelopp på 300 000 USD för ett 30-årigt fast lån från och med 12 mars 2018.

Källa: myfico

Som du ser, ju lägre låntagarens kreditpoäng, desto högre APR, vilket ökar både den månatliga betalningen och räntebeloppet som betalas under lånets livstid.

Innan du ansöker om en inteckning drar du din egen kreditrapport (du får en freebie en gång om året genom att besöka annualcreditreport.com). Leta efter eventuella fel eller röda flaggor, till exempel förfallna konton, sena betalningar eller konton i samlingar. Om du hittar fel kan du bestrida dem med den rapporterande borgenären och kreditbyrån. Om du har haft en försenad betalning kan du komma tillbaka på rätt spår genom att betala dessa konton i tid varje månad - i sin helhet, när det är möjligt eller mer än minimum. Du måste också dra dina kreditpoäng från vart och ett av de tre huvudsakliga kreditrapporteringsbyråerna: Equifax, Experian och Transunion. Kontakta din nuvarande bank- eller kreditkortsföretag för att se om de erbjuder FICO-poäng gratis, eller så kan du köpa poängen direkt från var och en av de tre byråerna mot en nominell avgift.

Att känna till dina poäng nu kan hjälpa dig att bättre planera din hemköpsbudget och tidslinje. Om din FICO-poäng till exempel är under 620 kommer du att ha svårare tid att kvalificera dig för många konventionella låneprodukter, men du kommer att kvalificera dig för ett FHA-lån och andra produkter. Du kan behöva ta några månader för att arbeta med din kredit för att höja din poäng så att du kan kvalificera dig för bättre räntor och villkor. Naturligtvis kan räntorna gå upp eller ner beroende på marknadsförhållanden så att du vill hålla ett öga på alla stora hopp under tiden.

Att förstå hur din poäng sannolikt kommer att påverka din ränta kan hindra dig från att av misstag registrera dig för en inteckning som är mindre fördelaktig än du förtjänar. Vissa subprime-långivare (finansieringskällor som ger lån med hög ränta till låntagare med dålig kredit) marknadsför kraftigt till blivande husköpare. Din kunskap om marknaden kommer att skydda dig om du blir kontaktad av en av dessa långivare och har kreditpoäng som borde köpa dig bättre priser och villkor än du erbjuds.

Stabil inkomst- och sysselsättningshistoria

Långivare vill i allmänhet se två på varandra följande år med stadig inkomst och sysselsättning för att säkerställa att du har råd med dina inteckningar och återbetala lånet på lång sikt. Om du är tjänsteman begär långivare W2-formulär och federala skattedeklarationer under de senaste två åren för att verifiera din inkomst. Kreditgivare kontrollerar också din arbetsgivare för att kontrollera hur länge du har arbetat där. Om dina intäkter har sjunkit eller om du har haft klyftor i sysselsättningen under de senaste två åren, är långivarna skeptiska över din förmåga att ge en inteckning och du kan ha problem med att förhandsgodkänna ett inteckning.

På liknande sätt måste egenföretagande låntagare hoppa igenom fler bågar för att få en inteckning. Om du är egenföretagare, förväntar dig att betala högre ränta än vad du ser online; dessa kurser är för låntagare som anses vara mer kreditvärdiga på grund av deras stadiga, verifierbara inkomster och utmärkta kreditpoäng. Långivare har också i allmänhet strängare regler för kontroll av egenföretagare. Inte bara kommer du att behöva tillhandahålla federala skattedeklarationer i två år, du måste också lämna in ett undertecknat uttalande från en revisor, en vinst / förlustark och annan dokumentation för att visa tillräckliga företagsinkomster.

Långivare använder din anställnings- och inkomsthistoria för att beräkna din skuld-till-inkomstkvot, vilket spelar en viktig roll för att bestämma din inteckningskurs. Om du kan visa bevis på din inkomst för ett lån med full dokumentation får du mer konkurrenskraftiga priser och villkor än andra lånetyper för egenföretagare, till exempel ett lån utan dokumentation eller angivet inkomst / angivet tillgångslån.

Skuldsättningsgrad

Långivare bryr sig om hur mycket skuld du har i förhållande till din brutto månadsinkomst. För att beräkna en låntagares skuld-till-inkomstkvot, eller DTI, utvärderar långivare två formler: en "front-end ratio" och "back-end ratio". Front-end-förhållandet (även kallad bostadsförhållandet) kombinerar alla månatliga bostadskostnader (inteckning betalning, husägare försäkring, fastighetsskatter, HOA avgifter, etc.) delar sedan summan med din brutto månadsinkomst. Å andra sidan kombinerar back-end-förhållandet (eller total skuld) alla månatliga avbetalningar och roterande skulder (tänk kreditkort, billån och studielån), såväl som den föreslagna inteckningens betalning, och delar summan med ditt brutto månadsvis inkomst.

Vid utvärderingen av dessa förhållanden antar långivare att ju högre din DTI-kvot är, desto mer troligt är det att du har ett lån. Generellt sett vill långivare se ett front-ratio som inte är högre än 28% och ett maximalt back-ratio på 36%. Vissa låneprodukter tillåter låntagare att ha en högre DTI-kvot. FHA-lån tillåter till exempel en back-end-kvot så hög som 43%.

Lån-till-värde-förhållande och utbetalning

När du köper ett hus förväntas du göra en utbetalning som en egenkapitalbetalning på ett hem. Medan låneprodukter har olika utbetalningskrav, desto högre är din utbetalning, desto lägre är ditt lånevärde eller LTV-förhållande. Lägre LTV-förhållanden (vanligtvis under 80% av lånebeloppet) ger dig lägre hypoteksräntor. Återigen går det tillbaka till att minimera långivarens risk. Om du har mer kapital i ditt hem eftersom du har lagt ner mer pengar och har en lägre LTV-kvot är långivare mindre oroliga för din risk för fallissemang. Men om du har sparat lite för en utbetalning och du finansierar det mesta (eller till och med alla) av lånebeloppet, står långivarna att förlora mer pengar om du inte återbetalar din inteckning så att de tar ut högre räntor.

Lågbetalningsprogram hjälper många köpare som inte har sparat mycket kontanter, men dessa köpare betalar i allmänhet högre räntor än de som kommer till slutbordet med en högre utbetalning.

Kreditgivare

Snagging de lägsta räntorna och välja den bästa inteckning för dig innebär att du gör dina läxor. Handla med flera typer av långivare och titta på olika låneprodukter för att hitta de lägsta priserna och de bästa villkoren. Var också uppmärksam på långivarens avgifter och stängningskostnader, som kan läggas till vid stängningsbordet. Även om vissa av prisavvikelserna kanske inte verkar stora på papper, kan de lägga till betydande kostnadsbesparingar under lånets livstid. Kom ihåg att vissa långivare kommer att erbjuda dig rabatt "poäng", ett sätt att köpa ner din ränta framför, vilket ökar dina stängningskostnader. Och andra långivare som främjar låga eller inga stängningskostnader tenderar att ta ut högre räntor för att göra skillnaden över lånets livslängd.

Förutom att kontrollera med din nuvarande finansiella institution (en bank eller kreditförening), be en inteckning mäklare att handla räntor för dina räkning. Lånemäklare är inte långivare. de fungerar som matchmakare mellan dig och långivare i deras nätverk. De kan spara tid och pengar genom att jämföra flera långivare som har produkter som passar dina behov. Det är också värt att kontakta vissa direkta långivare, antingen online eller personligen, för att se vad de erbjuder. Det finns inget magiskt antal långivare du ska handla, men tre till fem låneskattningar bör ge dig en stark bas för jämförelse.

Genom att ansöka om en inteckning hos flera långivare får du låneskattningar för att jämföra räntor och stängningskostnader sida vid sida. Om du gör de flesta av dina ränta shopping inom 30 dagar, kommer de flera kreditkontroll långivare utföra räknas som en hård förfrågan och det är osannolikt att sänka din kredit värdering.

Lås in din takt

När du får ett erbjudande accepterat har du möjlighet att låsa in din ränta hos en långivare. Ett räntelås är när en långivare går med på att garantera en viss ränta vid låstiden under en viss tidsperiod. Detta ger dig tid att slutföra och stänga ditt hemköp och lån, och få samma ränta oavsett om räntorna går upp eller ner under tiden. Ett räntelås skyddar dig om räntorna stiger innan du stänger. omvänt, om räntorna sjunker, kommer du inte att njuta av fördelen. Prislås är vanligtvis giltiga i upp till 60 dagar, men denna tidsram kan vara längre eller kortare beroende på långivaren.

Det är generellt klokare att låsa in en ränta efter att du har tecknat ett köpeavtal. Om du inte hittar ett hem direkt, klickar tiden på ditt räntelåsavtal och det kan komma att löpa ut innan du gör ett erbjudande. Då måste du betala för en förlängning, vilket kan vara kostsamt. Tala om kostnader, standardlåsen inom 60 dagar är i allmänhet gratis, eller en långivare kommer att debitera en fast avgift eller procent av lånebeloppet för denna tjänst. Räntelås kostar i allmänhet cirka 0, 25 till 0, 50% av lånebeloppet (ungefär några hundra dollar). Om du begär ett längre räntelås kan du räkna med att betala en högre avgift.

Förhandla om din ränta

Det är möjligt att förhandla om lägre räntor med långivare, men du måste jämföra butiken för att göra detta framgångsrikt. Låntagare med stark kredit, stabil inkomst och sysselsättningshistoria och låga LTV- och DTI-förhållanden har i allmänhet mer förhandlingsstyrka än andra låntagare. Om du har låneskattningar från flera långivare kan du försöka be vissa långivare att sänka räntorna eller sänka vissa avslutningsavgifter för att vinna ditt företag. Det finns ingen garanti för att du kommer att bli framgångsrik, men det skadar inte att fråga om du är en välkvalificerad låntagare.

En annan strategi för att få en lägre ränta är att köpa den ned genom att betala "poäng." Poäng är i huvudsak förbetalda räntor, och att betala denna kostnad i förväg kan hjälpa dig att spara tusentals under lånets livstid om du planerar att stanna kvar. En poäng är lika med 1% av det belopp som lånas. Till exempel, om ditt lånebelopp är $ 200 000, är ​​en rabattpunkt $ 2 000 och två rabattpunkter är 4 000 $. Vanligtvis kan betala en rabattpunkt sänka din hypoteksränta med 0, 25%, men detta belopp kan variera beroende på långivare.

Poängen

Att hitta den lägsta hypotekssatsen innebär forskning och shopping runt. Och det är inte det enda övervägandet att hitta rätt hemlån. Var uppmärksam på stängningskostnader, som inkluderar en långivares avgifter. Din låneskatt kommer att beskriva alla dessa poster rad för rad. För att säkerställa att du får bästa möjliga villkor och ränta kan du ansöka om en inteckning hos några långivare så att du kan jämföra erbjudanden sida vid sida.

Jämförelseshopping hjälper dig att identifiera röda flaggor, till exempel uppblåsta långivaravgifter eller riskfyllda lånefunktioner, och hjälper dig att begränsa dina val. Kom ihåg att en stark kreditprofil, låga DTI- och LTV-förhållanden och en stabil inkomst- och sysselsättningshistoria gör dig till en mer attraktiv låntagare för hypotekslånare - och ger dig mer förhandlingsstyrka när det är dags att förhandla.

Fortsätt läsa:

Ultimate Mortgage Guide
Hur får jag förhandsgodkännande för ett inteckning?
Hur man väljer det bästa lånet
11 misstag första gången husköpare bör undvikas
Hur mycket pengar behöver jag lägga ner?
Vad är hypoteksförsäkring och vilka är mina alternativ?
Vad är slutkostnader?
Vilka är de viktigaste typerna av långivare?