Hur mycket lån kan du ha råd med?

År 2019 kan potentiella husköpare bli avskräckta av en räntehöjning och en högre prislapp på bostäder. Enligt Zillows förutsägelser för bostadsmarknaden. Om du inte har råd med en kontanttransaktion, istället för att fråga: "Har jag råd med det huset?" Köpare bör fråga sig själva, "Har jag råd att låna pengar för det huset?"

2½ bruttoinkomst

Generellt sett har de flesta blivande husägare råd att finansiera en fastighet som kostar mellan två och två och en halv gånger sin bruttoinkomst. Enligt denna formel kan en person som tjänar $ 100 000 per år ha en inteckning på $ 200, 000 till $ 250, 000. Men denna beräkning är bara en allmän riktlinje. Du kan använda Investopedias inteckningskalkylator för att bättre uppskatta månatliga inteckningskostnader.

I slutändan, när du beslutar om en fastighet, måste du beakta några fler faktorer. Först är det en bra idé att ha en förståelse för vad din långivare tror att du har råd (och hur det kom till den uppskattningen). För det andra måste du fastställa vissa personliga kriterier genom att utvärdera inte bara din ekonomi utan också dina preferenser och prioriteringar.

Inteckningar: Hur mycket kan du råda?

Långivarnas kriterier

Medan varje hypotekslånare bestämmer sina egna kriterier för överkomliga priser beror din förmåga att köpa ett hem - och storleken och villkoren för det lån du förtjänar - till stor del av följande faktorer:

Bruttoinkomst

Detta är den inkomstnivå som en blivande husköpare gör före inkomstskatter. Detta anses i allmänhet vara lön plus eventuell bonusinkomst och kan inkludera deltidsinkomst, egenföretagare, socialförsäkringsförmåner, funktionshinder, underhållsbidrag och barnstöd. Bruttoinkomsten spelar en viktig roll för att fastställa front-ratio.

Front-End Ratio

Detta förhållande är den procentuella andelen av din årliga bruttoinkomst som kan avsättas för att betala din inteckning varje månad. En inteckning består av fyra komponenter (ofta kallade PITI): huvud, ränta, skatter och försäkringar, både fastighetsförsäkring och privat inteckning försäkring.

En bra tumregel är att PITI inte får överstiga 28% av din bruttoinkomst. Men många långivare låter låntagare överstiga 30%, och vissa låter även låntagare överstiga 40%.

Back-End Ratio

Även känd som skuld-till-inkomstkvoten (DTI), beräknar procentandelen av din bruttoinkomst som krävs för att täcka dina skulder. I skulder ingår kreditkortsbetalningar, barnstöd och andra utestående lån (auto, student, etc.). Med andra ord, om du betalar $ 2, 000 varje månad i utgifter och du tjänar $ 4, 000 varje månad, är din kvot 50% - halvan av din månatliga inkomst används för att betala skulden.

Här är de dåliga nyheterna: En skuldkvot på 50% kommer inte att få dig att drömma hem. De flesta långivare rekommenderar att din DTI inte överstiger 36% av din bruttoinkomst. För att beräkna din maximala månatliga skuld baserad på detta förhållande, multiplicerar du din bruttoinkomst med 0, 36 och dividerar med 12. Om du till exempel tjänar 100 000 USD per år bör dina maximala månatliga skuldutgifter inte överstiga 3 000 USD. Ju lägre DTI-förhållande, desto bättre.

Din kreditpoäng

Om en sida av överkomliga mynt är inkomst är den andra sidan en risk. Lånekreditgivare har utvecklat en formel för att bestämma risknivån för en blivande husköpare. Formeln varierar men bestäms i allmänhet med hjälp av den sökandes kreditpoäng. En sökande med låg kreditpoäng kan förvänta sig att betala en högre räntesats, även kallad en årlig procentsats (APR), på sitt lån.

Om du vet att du kommer att leta efter ett hem i framtiden, arbeta med din kreditpoäng nu. Och du måste följa dina rapporter noga. Om det finns felaktiga poster kommer det att ta tid att ta bort dem, och du vill inte missa det drömhemet på grund av något som inte är ditt fel.

Hur man beräknar en förskottsbetalning

Förskottsbetalningen är det belopp som köparen har råd att betala ut ur fickan för bostaden med kontanter eller likvida tillgångar. En förskottsbetalning på minst 20% av ett bostads köppris krävs vanligtvis av långivare (och det minsta som krävs för att undvika att behöva privat inteckning försäkring), men många låter köpare köpa ett hem med betydligt mindre procenttal. Uppenbarligen, desto mer du kan lägga ned, desto mindre finansiering behöver du, och desto bättre ser du till banken.

Till exempel, om en blivande husköpare har råd att betala 10% för ett hem på $ 100 000, är ​​utbetalningen $ 10 000, vilket innebär att husägaren måste finansiera $ 90 000.

Utöver finansieringsbeloppet vill långivare också veta antalet år som bostadslånet behövs. En kortfristig inteckning har högre månatliga betalningar men är sannolikt billigare under lånets löptid.

Hur långivare beslutar

Många olika faktorer går in på hypotekslångivarens beslut om prisvärden för husköpare, men de kokar i princip ner till inkomst och skuld, tillgångar och skulder. Ibland tror vi att våra inteckningstillämpningar bedöms av en person som använder en magkänsla snarare än objektiva kriterier, men i själva verket, även om din hypotekslånare hade en dålig dag, kan du vara säker på att mycket av processen är formelformig.

En långivare vill veta hur mycket inkomst en sökande gör, hur många krav det finns på den inkomsten och potentialen för båda i framtiden - kort sagt allt som kan äventyra dess förmåga att få tillbaka betalt. Inkomster, utbetalningar och månatliga utgifter är i allmänhet baskvalificerare för finansiering, medan kredithistorik och poäng bestämmer räntan på själva finansieringen.

Personliga kriterier för husköpare

Kreditgivaren kan säga att du har råd med en enorm egendom, men kan du verkligen? Kom ihåg att långivarens kriterier till stor del ser på din bruttolön. Problemet med att använda bruttolön är enkelt: Du fakturerar så mycket som 30% av din lönecheck - men hur är det med skatter, FICA-avdrag och sjukförsäkringspremier? Även om du får återbetalning av din skattedeklaration, hjälper det inte dig nu - och hur mycket kommer du verkligen att få tillbaka?

Det är därför som vissa finansiella experter anser att det är mer realistiskt att tänka i termer av din nettointäkt (aka hemlön) och att du inte bör använda mer än 25% av din nettointäkt på din inteckning. Annars, medan du bokstavligen kan betala inteckning varje månad, kan du mycket väl vara "husfattig."

Kostnaderna för att betala för och underhålla ditt hem kan ta upp en så stor andel av din inkomst - långt och högre än det nominella front-ratio: att du inte har tillräckligt med pengar kvar för att täcka andra diskretionära utgifter eller utestående skulder, eller spara för pension eller till och med en regnig dag.

Beslutet om att vara "husfattig" eller inte är i hög grad en fråga om personligt val - eftersom att få godkänt för en inteckning betyder inte att du faktiskt har råd med betalningarna.

Överväganden före inteckning

Förutom kreditgivarens kriterier, tänk på följande frågor när du funderar på din förmåga att betala en inteckning.

Inkomst

Förlitar du dig på två inkomster bara för att betala räkningarna? Är ditt jobb stabilt? Kan du enkelt hitta en annan position som betalar samma eller bättre lön om du skulle tappa ditt nuvarande jobb? Om att uppfylla din månatliga budget beror på varje krona du tjänar kan till och med en liten reduktion vara en katastrof.

kostnader

Beräkningen av din back-end-kvot kommer att innehålla de flesta av dina nuvarande skuldutgifter, men hur är det med andra utgifter som du inte har genererat ännu? Kommer du att ha barn som går på college en dag? Har du planer på att köpa en ny bil, lastbil eller båt? Gillar din familj en årlig semester?

Lifestyle

Är du villig att ändra din livsstil för att få det hus du vill ha? Om färre resor till köpcentret och en liten skärpning av budgeten inte stör dig, kan det hända att ett högre back-end-förhållande fungerar bra. Om du inte kan göra några justeringar, eller om du redan har avsevärda kreditkortsbalanser, kanske du vill spela det säkert och ta ett mer konservativt sätt i din husjakt.

Personlighet

Inga två personer har samma personlighet, oavsett inkomst. Vissa människor kan sova på natten om de vet att de är skyldiga $ 5 000 per månad under de kommande 30 åren, medan andra strider över en betalning som är hälften så stor. Förutsättningarna att återfinansiera huset för att ha råd med betalningar på en ny bil skulle göra vissa människor galna och inte alls oroa andra.

Kostnader bortom lånet

Även om hypoteket säkert är det största ekonomiska ansvaret för husägare, finns det en mängd extrakostnader, av vilka vissa inte försvinner även efter att inteckning har betalats av. Smarta köpare skulle göra det bra att ha följande föremål i åtanke:

Underhåll

Även om du bygger ett nytt hem kommer det inte att vara nytt för alltid, och inte heller dyra stora apparater, som spisar, diskmaskiner och kylskåp. Detsamma gäller för husets tak, ugn, uppfart, matta och till och med färgen på väggarna. Om du är "husfattig" när du tar på dig den första hypoteksbetalningen kan du befinna dig i en svår situation om din ekonomi inte har förbättrats när ditt hem är i behov av större reparationer.

verktyg

Värme, el, vatten, avlopp, sopor, kabel-tv och telefontjänster kostar allt pengar. Dessa kostnader ingår inte i front-end-kvoten och beräknas inte heller i back-end-kvoten. Men de är oundvikliga för de flesta husägare.

Föreningsavgifter

Många gated grannar eller planerade samhällen bedömer månatliga eller årliga föreningsavgifter. Ibland är dessa avgifter mindre än 100 $ per år, andra gånger är de flera hundra dollar per månad. I vissa samhällen inkluderar de gräsmattunderhåll, snöborttagning, en gemensam pool och andra tjänster.

Vissa avgifter används endast för administrationskostnaderna för att driva samhället. Det är viktigt att komma ihåg att medan ett ökande antal långivare inkluderar associeringsavgifter i front-ratio, lönar det sig att komma ihåg att dessa avgifter sannolikt kommer att öka med tiden.

Möbler och inredning

Kör genom nästan alla samhällen av nya hem efter att solen har gått ner och du kommer antagligen att märka några inre ljus som lyser upp stora, tomma rum som du bara kan se för att de stora, vackra husen inte har fönsterbeläggningar.

Detta är inte den senaste dekorstrenden. Det är resultatet av en familj som spenderade alla sina pengar på huset och nu inte har råd med gardiner eller möbler. Innan du köper ett nytt hus, titta noga runt antalet rum som måste inredas och antalet fönster som måste täckas.

Poängen

Kostnaden för ett hem är den enskilt största personliga kostnaden som de flesta människor någonsin kommer att möta. Innan du tar på dig en så enorm skuld ska du ta dig tid att göra matte. När du har kört siffrorna ska du tänka på din personliga situation och tänka på din livsstil - inte bara nu, men till nästa decennium eller två.

Drömhemmet kan vara allt du vill ha till ett bra pris nu, men är det värt att överutsträcka dig själv och din familj? Kommer du att belåna inte bara ditt hus utan också hela ditt liv? En långivare hjälper dig att köpa ett hem. Men den riktiga personen som borde avgöra om du faktiskt har råd med det är du.