Hur Sam Zell gjorde sin förmögenhet

Samuel Zell är en ikonisk figur i den amerikanska fastighetsvärlden. Vid 26 års ålder skapade han ett företag, Equity Group Investments, för att investera i fastigheter. Sedan grundandet har Equity Group Investments, nu känt som Equity International, expanderat utöver fastigheter. Det privata företaget kontrollerar en investeringsportfölj på miljarder dollar med intressen spridda över flera kontinenter och flera branscher, inklusive finans, transport, energi och media.

Zell betraktas som skaparen av det moderna fastighetsinvesteringsförtroendet (REIT), och han och hans team har bidragit till att skapa några av de största börsnoterade REITS i världen. De inkluderar Equity Residential (EQR), en lägenhet REIT med ett marknadsvärde på nästan 24 miljarder dollar, samt Equity Commonwealth (EQC), ett kontor REIT med 86 fastigheter i USA och ett marknadsvärde på nästan 4 miljarder dollar (från och med September 2018).

Enligt Forbes är Zells nettovärde 5, 6 miljarder dollar. Här är en översikt över hur han gjorde sin förmögenhet.

Tidigt liv och skolgång

Född 1941, växte Zell upp i ett judiskt hushåll i Chicago. Hans föräldrar hade migrerat till USA 1939 strax innan Tyskland invaderade Polen, och hans far var en smyckegrossist.

Från en mycket tidig ålder hade Zell ett intresse i affärsvärlden. 1953, när han var 12, skulle han köpa kopior av Playboy i stora mängder under två kvarter och senare sälja dem för någonstans mellan $ 1, 50 och $ 3. "Under resten av det året blev jag en importör av Playboy- tidskrifter till förorterna, " påminde Zell vid ett möte i Urban Land Institute 2013 och kallade upplevelsen som hans "första lektion i utbud och efterfrågan."

Zells entreprenörsresa fortsatte under hela collegeåren. På universitetet i Michigan hanterade han och en vän, Robert Lurie, studentlägenheter för olika hyresvärdar; deras första spelning involverade 15 hem. Men de tillbringade faktiskt mycket tid på att köpa och förbättra nödlägenheter med målet att antingen vända dem eller hyra dem till studenter. Efter examen 1966 hade Zell förvaltat totalt 4 000 lägenheter och hade personligen ägt någonstans mellan 100 och 200 av dem. Han sålde sin del av fastighetsförvaltningen till Lurie innan han flyttade tillbaka till Chicago.

Tidig karriär för fastigheter

Strax efter examen från advokatskolan och passerat baren gick Zell in i ett advokatfirma - som han slutade efter sin första vecka. Han beslutade så småningom att göra en heltidskarriär av investeringar i fastigheter.

1968 grundade Zell vad som skulle bli Equity Group Investments och övertog året därpå Lurie, hans lagskolepartner, att arbeta med honom.

En hel del överbyggnad inträffade i USA under slutet av 1960-talet och början av 1970-talet, vilket hjälpte till att fälla ut en marknadskrasch 1973. Multifamily bostadsfastigheter påverkades först av nedgången på marknaden, med andra fastighetstyper som snart följde efter. Många lån på kommersiella fastigheter ingick som standard och många utvecklare avslutade sina projekt. Situationen gav Zell och Lurie ett perfekt tillfälle att förvärva fastigheter av hög kvalitet till billiga priser. I slutet av krisen lyckades de två gå bort med en värdefull portfölj av lägenheter, kontor och detaljhandelsbyggnader.

De höll portföljen under många år och såg till följd att byggnadernas värde återfanns och överskred så småningom sina tidigare värderingsnivåer. Under tiden kunde Zell och Lurie betala sina betalningar med de månatliga hyresintäkterna som fastigheterna producerade. Denna strategi för fastighetsinvesteringar var ganska ny vid den tiden; de flesta fastighetsinvesterare tjänade sina pengar genom att vända byggnader snarare än att samla hyresintäkter.

Utöver fastigheter

Efter sin framgång med att förvandla nödställda fastigheter till värdefulla beslutade Zell att diversifiera sina investeringar. På 1980-talet började han köpa företag; hans investeringsstrategi förblev dock densamma. Som han en gång beskrev det i en intervju 2011 med magasinet LEADERS, "Jag fick min förmögenhet genom att svänga åt höger när alla andra gick åt vänster. I slutet av 80-talet och början av 90-talet köpte jag kontorsbyggnader till 50 cent på dollarn. Jag tittade hela tiden över axeln för att se vem min tävling var, men det fanns ingen. Jag kunde inte låta bli att fråga om jag hade fel. Rädsla och mod är mycket nära besläktade. "

Zell fokuserade på att ta över misslyckade företag med målet att vända dem. Sedan Zell har utökat Equity Groups investeringsportfölj har Zell investerat i företag som verkar inom olika sektorer inklusive järnväg, containerleasing, passagerarkryssning, plastemballage, jordbruks kemikalier och industriell tillverkning. Vid ett tillfälle ägde det ett kontrollerande intresse i Tribune Company, ägare till Chicago Tribune och Los Angeles Times - ett allmänt kritiserat köp, eftersom Zell laddade det med så mycket skuld att när det tog företaget privat, gick i konkurs.

2007 gjorde Zell nyheter 2007 efter att han sålde sin portfölj med 573 kontorsfastigheter, Equity Office REIT, till The Blackstone Group (BX), världens största alternativa investeringschef, för 39 miljarder dollar. Vid den tiden var transaktionen den största hävstångsinlösta uppköpet i historien. Det ansågs också vara ett skarpt drag i efterhand eftersom det hände strax före subprime-krisen och efterföljande fastighetsnedgång.

Poängen

I en artikel för New York University Review beskrev Sam Zell sin fastighetsstrategi som "dans på skelettet av andras misstag." Linjen fick honom smeknamnet "Grave Dancer." Medan hans verksamhet har gjort honom till en kontroversiell figur, är han utan tvekan en av de rikaste företagarna i världen.